（2017）津01民终4847号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-06-30
案件名称
郭艳艳、魏莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭艳艳,魏莉,天津星宝物业服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4847号上诉人（原审被告）：郭艳艳，女，1982年3月30日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘波，天津律云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏莉，女，1987年7月29日出生，汉族，天津市公安局西青分局民警，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘伟，天津本源律师事务所律师。原审第三人：天津星宝物业服务有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇吉庆道92号。法定代表人：仝宗魏，总经理。上诉人郭艳艳因与被上诉人魏莉、原审第三人天津星宝物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭艳艳上诉请求:1.撤销一审判决第四项；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：违约金已足额赔偿被上诉人的损失，一审法院判决上诉人还需要赔偿中介费，属适用法律错误。实际收取的中介费要远远少于收据上体现的金额。魏莉辩称,原审第三人当庭承认已收取中介费，且上诉人有收据。上诉人的质疑理由无事实和法律依据。房产交易合同第5.2条明确约定由违约方赔偿中介费用，上诉人是违约方，故应依据合同约定赔偿被上诉人支付的中介费30000元。双方合同约定的违约金数额远远低于被上诉人的实际损失，不足以弥补被上诉人实际损失。原审第三人天津星宝物业服务有限公司辩称，服从一审判决。魏莉向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告及第三人之间签订的房产交易合同，协助原告到房管局签订西青区张家窝镇知景道136号香堤园9-2-1002号商品房买卖协议并将该房地产所有权转移登记至原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告提交房产交易合同、业主收据证实原、被告及第三人签订的房产交易合同（合同编号：TJ-0001538）约定；涉诉房屋坐落于天津市西青区××堤××号，权利人为被告郭艳艳，房屋建筑面积113.26平方米；原告于2016年5月28日向被告交付定金50000元等房屋交易基本情况。对此，被告及第三人不持异议。在原、被告及第三人于2016年5月28日签订的房产交易合同中约定，被告郭艳艳将其名下的涉案房屋出售给原告魏莉，房屋成交价格为1500000元；买卖双方须于2016年7月29日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续；由居间方协助买方寻找银行办理贷款手续，买方应当支付居间方贷款服务费600元；因买卖双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，居间方仍有权按照合同约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则居间方不予退还，守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；在合同履行期限届满之前，买卖任何一方明确表示不再出售或不再购买涉诉房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付涉诉房地产成交价10%作为违约金……原告提交第三人收据及第三人法定代表人收条，证明其向第三人缴纳了中介服务费30000元、贷款代办费600元及代收评估费1000元，共计31600元。对此，被告提出该证据不能证明真实的中介费支出。第三人则表示，以上费用均已收取，房屋买卖居间费用已产生，但尚未办理评估及贷款手续。原告亦未提交证据证实已办理房屋价值评估及贷款手续。原告提交买卖协议预约信息单、录音资料，证实被告已违约，且在2016年7月27日双方还依旧协商打协议的事宜。被告认可在2016年7月12日、7月27日预约的去房管局签买卖协议的时间，被告未到场，亦认可录音资料的真实性，提出其于2016年7月12日已经表示不卖房了。并提交录音光盘一份，证明2016年6月17日、7月7日，被告已告知原告及第三人其不再出售房屋。对此，原告提出对6月17日录音的证明目的不认可，通话是被告想变更合同条款，原告方不同意；7月7日的录音具体内容没有听清，证明目的不认可；被告和第三人的录音，真实性、合法性不认可。第三人对原告提交的以上证据予以认可，对被告提交的与第三人通话的录音认可，但对其他二份录音并不知情。在7月27日被告郭艳艳与原告丈夫王广钊的通话中，反映出原告方询问被告“30号之前能否打协议”。被告答复“这样吧，咱们见个面，之前就是因为没有把这事落实好，一拖再拖嘛”、“那就做两手准备呗，不都这样嘛，你也两手准备，我也两手准备”等原、被告双方沟通的信息。原告还提交房产交易合同一份，证明诉争房屋的增值价值。对该证据的真实性、关联性以及证明目的，被告均不认可，并提出证据中的房屋系洋房而涉诉房屋为高层，面积也不一样。被告另提交天津市国土资源和房屋管理局官网上发布的天津各区县房价一览表，证明2016年6月17日、6月24日、7月7日西青区的房屋均价没有太大的变化，没有上涨。对该份证据的真实性、合法性、关联性，原告均不认可，并提出房屋的均价与个案的房屋实际价值没有关联性。庭审中，原告对涉诉房屋价值提出鉴定申请，一审法院依法委托天津岳华房地产土地评估有限公司对涉诉房屋的价值进行评估后，原告自愿撤回鉴定申请。原、被告对以2016年7月29日双方约定的去房管局打协议的时间为涉诉房屋价值鉴定的时间点，均无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人自愿签订的《房产交易合同》真实合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告主张被告违约，被告亦认可其确向原告及第三人表示其不再出售房屋。按照房产交易合同约定买卖双方须在2016年7月29日前亲自到所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。经证实，被告在2016年7月27日预约的签署买卖协议的时间，未到房管局办理相关手续，且经原、被告协商，被告仍未在约定的最后时间点前去签署买卖协议，被告已构成根本违约。在原、被告及第三人对房产交易事宜未能达成一致意见的情况下，对原告向被告主张违约责任的诉请，一审法院依法予以支持。原告主张解除原、被告及第三人签订的房产交易合同的诉请，事实清楚，证据充分，且被告及第三人均予以认可，一审法院予以支持。原告主张被告返还定金50000元的诉请，事实清楚，于法有据，且被告同意返还，一审法院予以支持。原告主张被告支付违约金150000元，符合买卖任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价（1500000元）10%作为违约金的合同约定，一审法院予以支持。原告主张被告赔偿房屋买卖居间费用31600元，因其中的贷款代办费600元、代收评估费1000元未实际发生，故对原告要求被告赔偿该两项费用，一审法院不予支持。而30000元的中介费，经原告及第三人证实确已发生，且第三人已履行了居间服务，故该部分费用应依合同约定由违约方，即由被告承担。被告不同意赔偿原告违约金以及中介费损失的抗辩，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。原告主张被告赔偿房屋增值损失50000元的诉请，原告并未提交充足证据证实，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告自愿撤回对涉诉房屋价值鉴定的申请，并不违反法律强制性规定，一审法院准予。其缴纳的2000元鉴定费用，应由其自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告魏莉与被告郭艳艳、第三人天津星宝物业服务有限公司于2016年5月28日签订的编号为TJ-0001538号的房产交易合同；二、被告郭艳艳于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告魏莉定金50000元；三、被告郭艳艳于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告魏莉违约金150000元；四、被告郭艳艳于本判决发生法律效力之日起五日内赔付原告魏莉中介服务费损失30000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2762元，由原告魏莉负担387元（已收讫），由被告郭艳艳负担2375元，保全费5000元，全部由被告郭艳艳负担（被告郭艳艳负担的诉讼费、保全费应于本判决发生法律效力之日起五日内给付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应同时赔偿违约金、中介服务费以及中介服务费数额的确定。在三方签订的房产交易合同中明确约定：“因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务费报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。”该条款是对中介服务费如何承担的约定，与违约责任条款互相独立。在被上诉人已支付中介服务费，上诉人违约的情况下，应由上诉人向被上诉人赔偿中介服务费。从被上诉人的一审诉讼请求以及一审、二审双方庭审陈述中可以分析出，被上诉人主张的违约金实质是因房屋涨价导致的损失，并不包含中介服务费。且合同中并未明确约定违约金数额包含中介服务费。故一审法院判决由上诉人赔偿违约金和中介服务费，并无不当。因上诉人未提交证据证明被上诉人实际支付中介服务费的数额低于30000元，故对上诉人提出中介服务费数额的上诉理由，因无事实依据，本院不予采信。综上所述，郭艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由郭艳艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕洪宁审 判 员 朱菊玲代理审判员 刘 艳二〇一七年六月二十二日书 记 员 常嘉奕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：