（2017）桂1402民初460号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-26
案件名称
冯德威与崇左市海玉综合农贸市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇左市江州区人民法院
所属地区
崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯德威,崇左市海玉综合农贸市场开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1402民初460号原告:冯德威，男，1971年11月20日出生，汉族，高中文化，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。委托诉讼代理人:陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。被告:崇左市海玉综合农贸市场开发有限公司。住所地广西壮族自治区崇左市江州区建设路**号。法定代表人：李保旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒙福胜，广西金益律师事务所律师。原告冯德威与被告崇左市海玉综合农贸市场开发有限公司（以下简称“海玉市场开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告冯德威及其委托诉讼代理人陈秋燕、被告海玉市场开发公司的委托诉讼代理人蒙福胜到庭参加诉讼，被告海玉市场开发公司的法定代表人李保旗未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯德威向本院提出诉讼请求:判令被告退还履约保证金10000元。事实和理由:2014年6月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，原告承租被告的崇左市海玉综合市场铺面A17号，合同对房屋用途、租金及押金、付款方式、违约责任、终止合同方式等进行约定。合同签订之时，原告向被告交纳10000元履约保证金，租赁期间原告按照合同约定对摊位进行经营使用，按时足额交纳租金7140元及水电费，原告并无违约行为。合同期满，原告不继续承租，被告拒绝退还10000元履约保证金。原告认为被告应该退还10000元履约保证金：1、原告在租赁合同期间如约开摊，没有违反合同约定；原被告是合同租赁期满自然终止合同，原告不应适用违约条款，被告应返还履约保证金10000元；2、租赁合同关于违约责任的约定违反合同法的公平原则。原告交付租金即对摊位的使用拥有自主决定权，至于原告是否将该租赁物用于收益是原告的自由，因此租赁合同约定不经批准停业或者租赁期间停业5日以上即为违约，该条款不合理且严重违反合同的公平原则；3、合同约定的履约保证金过高，已经高出租金的30%。本合同一年租金仅为7140元，但是履约保证金高达10000元。综上所述，原告认为，根据合同法的平等、自愿、公平原则，原告在承租期间没有违约行为，被告应退还10000元履约保证金。被告海玉市场开发公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院予以驳回。事实和理由：原、被告签订租赁合同后，原告没有按照合同约定进行开摊经营，其间被告通过多种形式通知原告进行经营，但原告均不予理睬，原告的行为已经构成违约，因此原告的履约保证金应当不予退回。本院经审理认定事实如下：2014年6月6日，原告冯德威（乙方）与被告海玉市场开发公司（甲方）签订了《租赁合同书》。合同约定：甲方将位于崇左市海玉综合农贸市场铺面（摊位、场地）A17号租赁给乙方，租赁面积为1.6㎡，租赁期为一年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止，免租期为3个月自2014年9月1日起至2014年11月30日止，甲方应于2014年8月20日向乙方交付铺面，乙方租赁的铺面用于经营干杂使用，租金从2014年12月1日起计，先交租金后使用，从签订合同之日起交一年租金7140元，到期前10天再交纳下一年租金，期满后的租金按新合同计收；在签订合同时，乙方应缴纳履约保证金10000元，如租赁期满乙方没有违约事项，本合同终止后5天内甲方将履约保证金如数退还乙方，如乙方有违约事项的，不管是中途终止合同，还是到期终止合同，履约保证金一律不退；乙方月租金额为595元，每月5日前应缴纳公摊费30元，水费、电费于每月5日前缴清上月实际发生的费用，如乙方延期5天不缴纳租金、公摊费、水电费的，视为乙方违约，甲方有权提前终止本合同，履约保证金不退；甲方以书面通知乙方于9月1日开业，乙方不按甲方书面通知时间开业，视为乙方违约，甲方有权提前终止合同，履约保证金不退；乙方按照合同约定缴交租金及其他费用后，即获得租赁铺面的使用权，由乙方自主经营、自负盈亏；乙方在租赁期内因故临时性停业2天（含）以内的，须书面报市场管理办公室批准，未经批准而停业或租期内临时性停业超过5天以上者，按乙方违约处理，甲方有权终止合同，另行出租；本租赁合同未到期，而乙方自动放弃租赁或提出终止合同的，乙方已交的租金、履约保证金及其他费用不退。2014年5月23日，原告冯德威向被告海玉市场开发公司交纳了10000元的履约保证金。2014年6月6日合同签订当日，原告向被告交纳了A17号铺面（摊位、场地）的一年租金7140元，随后被告也将A17号铺面（摊位、场地）移交给原告经营。但原告一直没有办理营业执照，也没有进市场A17号铺面（摊位、场地）经营。2015年5月28日，广西金益律师事务所蒙福胜律师接受被告的委托，向原告发出律师函，敦促原告在接到律师函后5日内按照合同约定进行开摊经营，否则被告有权收回摊位，并不予退还履约保证金及租金。2015年6月8日，原告向被告交纳了水费和公摊费363.2元，其中水费3.2元、2014年10月1日至2015年9月30日的公摊费360元。2015年9月17日和9月18日，被告向原告的手机（号码为134××××5023）发送短信，要求原告在接到信息的3日内开业经营。以上律师函及手机短信均显示了同一个内容，即自2014年10月15日以来原告就没有到崇左市××农贸市场××号铺面（摊位、场地）开业经营，也没有向市场作出申请和说明。原告收到律师函和手机短信后，亦没有进市场开摊经营。据被告提交的证据照片显示，从2015年7月14日至2015年10月27日，A17号铺面（摊位、场地）一直是空置的，没有上货营业。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。2014年6月6日，原告冯德威与被告海玉市场开发公司签订的《租赁合同书》，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规，没有违背社会公德，没有扰乱社会经济秩序和损害社会公德，是合法有效的合同。原告诉称租赁合同关于违约责任的约定违反合同法的公平原则，没有事实依据，本院不予支持。关于《租赁合同书》违约责任的约定是否违反合同法的公平原则的问题，本院在下文论述“履约保证金”时再作阐述。合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告签订了《租赁合同书》后，被告已经将崇左市××农贸市场××号铺面（摊位、场地）交给原告经营，但原告一直没有办理营业执照和进市场经营，也没有依照《租赁合同书》规定的“乙方在租赁期内因故临时性停业2天（含）以内的，须书面报市场管理办公室批准”向被告书面申请批准临时性停业，并且在收到律师函和手机短信后直至2015年10月27日，A17号铺面（摊位、场地）仍然处于空置的状态，对照《租赁合同书》的规定，即“未经批准而停业或租期内临时性停业超过5天以上者，按乙方违约处理，甲方有权终止合同，另行出租”，原告的行为已经构成违约。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式,具备补偿性和惩罚性的性质。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行;当一方当事人违约后，就不能主张退回履约保证金。而违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上同样具有补偿性和惩罚性。本案原告与被告在《租赁合同书》设定了履约保证金的条款，是为了担保双方按照合同约定全面履行自己的义务，该条款是双方协商一致后在平等、自愿的基础上所作出的约定，没有违反民事法律规定的民事活动应当遵循的公平原则。履约保证金不是违约金，不能适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于违约金过高的规定，即“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，来主张履约保证金过高并予以退还。因原告违约，原告无权要求被告返还履约保证金10000元，该履约保证金应归被告所有，被告有权不予返还。故原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：驳回原告冯德威的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告冯德威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审判员 唐小舟二〇一七年六月二十二日书记员 李抒婷附：相关法律条文、司法解释《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。