（2016）苏0106民初12413号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-11-28

案件名称

原告陈玉霞与被告南京市古平岗18号住宅小区业主委员会确认业主大会决议效力纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈玉霞,南京市古平岗18号住宅小区业主委员会

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十六条，第五十七条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十九条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初12413号原告：陈玉霞，女，汉族，1964年6月20日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱发昆，江苏真释律师事务所实习律师。被告：南京市古平岗18号住宅小区业主委员会，住所地在南京市鼓楼区古平岗18号。负责人:何建文，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨柳，北京市康达（南京）律师事务所律师。原告陈玉霞与被告南京市古平岗18号住宅小区业主委员会确认业主大会决议效力纠纷一案，原告于2016年12月22日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈玉霞及其委托诉讼代理人朱博锋、钱发昆，被告南京市古平岗18号住宅小区业主委员会（以下简称古平岗小区业委会）的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈玉霞向本院提出诉讼请求：确认南京市古平岗18号住宅小区业主委员会于2014年1月8日作出的决议无效，并依法予以撤销；在庭审中变更为确认2014年1月8日南京市古平岗18号住宅小区业主大会决议无效。事实和理由：原告系南京市古平岗18号住宅小区18号-1及18号501室、18号502室物业所有人，将18号-1房屋出租给南京万家欢实业有限公司使用。2016年7月6日，在与被告的物业服务合同纠纷中，被告提供了2014年元月10日业主大会决议通报及开会签到簿等证据，原告才发现该决议的形成存在问题（参与人数及表决人数未达到法定标准、有些业主的签字并非其真实意思表示），依照《物业管理条例》等相关法律规定，该决议应当属于无效决议，现被告以此决议的内容向原告收取物业费用，损害了原告的合法权益，依据《物权法》第七十八条的规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。故原告特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告古平岗小区业委会辩称，1.古平岗18号小区只有一栋楼，业主户数比较少，没有物业公司接手管理，所以从2014年开始自管；2.通报上说的三分之二是最高要求，实际上决议是符合双过半的要求，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；3.案涉决议作出后，原告随即向被告缴纳了501室和502室2014年上半年的物业管理费，说明原告在缴纳物业管理费时已知晓决议内容并按照决议履行，因此原告对决议如行使撤销权，则除斥期间已经过了；如果确认无效，诉讼时效也过了；4.原告认为该决议侵害其合法权益不成立，被告聘用了保洁人员，并申请专项维修资金解决了电梯的问题，得到业主一致好评，原告作为业主也受益其中；5.对于本案讼争决议，除了南京万家欢公司以外，其他业主都以缴纳物业费的行为认可了决议的效力，同时，2017年1月召开业主大会，确认从2014年1月开始自管，以人数和面积双过半再次确认了从2014年开始自管的决议。本院经审理认定事实如下：南京市古平岗18号住宅小区位于南京市鼓楼区古平岗18号，系一幢10层建筑（其中地上9层、地下1层），内有46套房屋。至2014年1月8日召开全体业主大会时，小区共有28名业主，全体业主拥有的专有部分面积之和为6059.49平方米；原告陈玉霞系该小区18号-1、501室、502室、503室业主。2013年12月23日，古平岗小区业委会向小区业主发出《通知》：定于2014年1月8日召开全体业主大会，内容为总结思远物业公司管理物业的情况、讨论表决小区物业自管事宜、讨论表决物业费事宜。2014年1月8日，二十余名业主参加了业主大会，对小区物业自管事宜、物业费事宜进行了举手表决，但表决过程及决议并未形成书面记录。2014年1月10日，被告古平岗小区业委会向小区业主发出《业主大会决议通报》：“2014年1月8日召开业主大会，讨论并通过以下决议（三分之二以上业主同意）符合物权法，决议如下：自2014年1月至2017年1月小区由业主委员会自管；物管费按原标准执行；物管费每半年收一次；自管后，每年年终公布全年账目。”被告提交了2014年1月8日下午召开业主大会的《签到簿》，其中南京万家欢实业有限公司一栏的签名为“周美强”。原告对该证据不予认可，并提交了南京万家欢实业有限公司出具的《证明》：无周美强该名员工，也未授权其参加业主大会。审理中，经本院释明，原告明确诉讼请求为：确认南京市古平岗18号住宅小区业主大会于2014年1月8日作出的决议无效。关于2014年1月8日召开业主大会并形成决议的情况，被告补充提交了如下证据：方军等18名业主的书面证言且其中赵勇、张春锦出庭作证，主要证明内容为：“其本人或委托他人参加了2014年1月8日召开的业主大会，对小区由业委会自管且物业费不变等事项予以讨论，并举手表决同意。”本人或同住成年家属（配偶、父母或子女）参加业主大会的为9人（户）；单位派员参加的业主为2人（户）；另，18-2号、18-3号业主吴腾委托18-4号业主吴源强、701室业主方心委托702室业主方军、905室业主胡立国委托906室业主张春锦参加业主大会并表决同意。该18名业主所有的建筑物专有部分面积合计为3287.7平方米。被告的证明目的为：2014年1月8日召开业主大会时小区全部业主为28人、建筑物专有部分总面积为6059.49平方米，业主大会决议的作出符合物权法关于“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，系合法有效。原告对该项证据的表面真实性不持异议，但认为该项证据并不能反映当时的事实。2017年1月20日，南京市古平岗18号住宅小区再次召开业主大会，讨论并通过了“确认2014年以来本小区由业主委员会自行管理，直至业主大会再次投票中止业主委员会自行管理”的决议。另，2016年7月6日，古平岗小区业委会以南京万家欢实业有限公司、陈玉霞为被告，向南京市鼓楼区人民法院提起了物业服务合同纠纷的诉讼。上述事实由房屋产权证、南京市业主委员会登记确认表、被告于2013年12月23日发出的《通知》、2014年1月10号发出的《业主大会决议通报》、证人证言、《古平岗18号小区2017年度业主大会投票表》、物业服务合同纠纷民事判决书、南京市古平岗18号住宅小区的房屋登记薄、房屋交易记录、结婚证、常住人口登记表及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，关于诉讼时效问题，原告陈玉霞述称，在古平岗小区业委会诉南京万家欢实业有限公司及其本人的物业服务合同纠纷中（立案时间为2016年7月6日），原告才得知案涉决议的存在，故向本院提起诉讼。而被告认为原告作为501室房屋和502室房屋的业主，在案涉决议作出后即支付该两套房屋的物业服务费，因此原告应于支付物业费时已知晓案涉决议内容，故原告起诉已超过诉讼时效。本院认为，原告支付物业服务费不能认定其知晓案涉决议的作出，因此，原告的起诉并未超过诉讼时效。关于2014年1月8日古平岗小区作出的业主大会决议（以下简称案涉决议）的效力，本院认为，作出业主大会决议是民事法律行为，其成立应符合法律规定的议事方式和表决程序。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，案涉决议应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据被告古平岗小区业委会提交的证据，可以确认在2014年1月8日召开业主大会时，至少18名业主同意了案涉决议的议案，虽然表决的过程和决议的形成并未以书面形式记录，但该18名业主的证言可以印证业主大会的召开及议案讨论表决的情况，即证明了案涉决议作出的过程。再者，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第八条：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”，该18名业主拥有的专有部分面积为3287.7平方米，另外小区的全部业主为28人、建筑物总面积为6059.49平方米；因此，案涉决议的作出符合《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，该决议成立且生效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、五十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条之规定，判决如下：驳回原告陈玉霞的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈玉霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员　　胡腾云二〇一七年六月二十二日书记员　　宋宇燕关注微信公众号“”