（2017）云0126民初254号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-30
案件名称
石林瑞程物业管理有限公司与赵丛华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石林彝族自治县人民法院
所属地区
石林彝族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石林瑞程物业管理有限公司,赵丛华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条
全文
云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初254号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：赵丛华，女，1975年4月7日生，汉族，石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：赵志宏，系赵丛华的弟弟。特别授权代理。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告赵丛华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告赵丛华及其委托诉讼代理人赵志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2012年至2016年物业管理费2320.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息447.56元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2011年3月22日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积96.7m2，物管费收取单价为每月0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2012年度至2016年的物管费2320.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年3月22日至2017年3月22日5年的物管费。被告赵丛华辩称，答辩人不交物管费是由理由的。1.2011年，答辩人对涉案房屋进行装修时发现房屋内的墙壁到处开裂，向原告反映这个问题，原告答复称不归原告管，之后答辩人又向开发商反映，开发商的工作人员一直说会来处理问题，但却始终没有来处理该问题。2.小区内经常堆放有建筑垃圾，原告方不予打扫，小区内部分业主乱停车，导致答辩人的车辆无法正常出入。由于原告的管理存在上述问题，答辩人不愿意支付物业管理服务费。原告石林瑞程物业公司在庭审中向本院提交了《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人之间签订有物业管理服务协议，双方当事人在协议中约定了房屋面积、物业管理费及违约金的收取标准、双方签订该协议的时间。被告赵丛华质证后对原告提交的证据无异议，但认为根据双方当事人签订的该份服务协议书中违约责任部分的约定，若原告方违反协议，被告方有权要求原告方限期改正，但原告方没有对被告反映的问题进行限期改正。本院认为，被告认可原告提交的协议系当事人双方所签订，该证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告赵丛华在庭审中向本院提交照片8张。证实被告房屋存在多处开裂的情况。原告质证后对该证据的关联性不予认可，认为房屋质量的问题，被告应当向开发商主张权利，同时该证据并不能证实原告未按照双方签订的协议履行物业管理服务义务的主张。本院认为，被告提交的照片与本案纠纷无关联性，本院不予采信。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告赵丛华购买了万城阿诗玛小镇二期4栋5单元502号面积为96.7㎡的房屋，成为该房屋业主，并与原告于2011年3月22日签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告赵丛华依上述约定标准向原告支付了2012年3月21日前的物业管理服务费。后赵丛华以原告未予处理被告反映的其房屋墙壁开裂、小区内经常堆放有建筑垃圾、部分业主乱停车等问题为由，拒绝缴纳2012年3月22日以后的物业管理服务费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。关于被告辩解的原告不处理被告反映的其房屋墙壁开裂等问题，对此，被告虽提交了墙壁开裂的照片，但不能证实其向原告反映要求解决而原告不予处理，且房屋墙壁开裂，被告可视具体情况通过合法途径维权。对于被告辩解的小区内经常堆放有建筑垃圾、部分业主乱停车的理由，被告并未举证证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，赵丛华对其辩解并未提交相应证据证实，故对其辩解主张，本院不予支持。对物业管理服务费的数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为96.7m2，按照双方约定的住房每月按0.4元/㎡的标准计算，赵丛华应当支付给原告5年的物业管理服务费为2320.80元（96.7㎡×0.4元/㎡×12月×5年），原告主张的2320.00元并未超过被告应承担的数额，本院予以支持。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金金额计算有误，本院依照双方约定标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为48.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告赵丛华于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年3月22日起至2017年3月21日止的物业管理费2320.00元；二、由被告赵丛华于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金48.74元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告赵丛华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员 毕向红 关注公众号“”