（2017）粤2072民初3354号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2018-07-17

案件名称

陆学金、沈兰英等与中山市逸升房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆学金,沈兰英,中山市逸升房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民事判决书（2017）粤2072民初3354号原告：陆学金，男，1983年3月6日出生，汉族，住安徽省寿县。原告：沈兰英，女，1985年3月8日出生，汉族，住广东省南雄市。共同委托诉讼代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：易军，广东绥爰律师事务所实习律师。被告：中山市逸升房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杨志强，职务董事长。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。原告陆学金、沈兰英与被告中山市逸升房地产有限公司（以下简称逸升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告陆学金及两原告委托诉讼代理人柳在江、易军，被告逸升公司委托诉讼代理人梁雪谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆学金、沈兰英向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交楼违约金23159.42元（按已付房价款372338元×0.2‰×311天）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月18日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，原告以372338元价格购买被告所开发的位于中山市××××房。被告应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定期限交付商品房，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款372338元。然而，被告直至2016年10月才通知原告自2016年11月5日至2016年11月12日前收楼。被告迟延交房已构成严重违约，依法应承担违约责任。基于以上事实及理由，现特诉至法院，请求判如所请。被告逸升公司答辩称，逸升公司无须向陆学金、沈兰英等支付逾期交房违约金，事实及理由如下：1、双方合同约定若发生不可抗力情况时，逸升公司可顺延交房；2、工程施工建设过程中出现雨天等不可抗力的情形，逸升公司可顺延交房；3、部分客户通过银行按揭贷款导致延迟付款，出卖人亦可延迟交房；4、国家或地方住房政策变化亦导致验收迟延。综上，逸升公司在扣除顺延期限后不存在逾期交房情形，故无须支付违约金。本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，原告陆学金、沈兰英（买受人）与被告逸升公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》1份，陆学金、沈兰英购买逸升公司开发的位于中山市××××房，购房总价372338元。《中山市商品房买卖合同》部分具体约定如下：1、付款方式：银行按揭方式，112338元于2013年9月18日前现金支付，260000元于2013年12月18日前银行商业贷款支付；2、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②规划设计、市政建设部门有关政策或规定发生变动；③若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误；④非出卖人所能控制客观事由造成工程延误或停工的其他事件（如台风、雨天、酷热等自然灾害，或地震、战争、动乱、疾病、罢工、施工异常问题等）；⑤买受人未能按时付清所有的房款及其他费用，或未能按时办妥银行按揭抵押贷款手续（即合同第八条）；3、出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②若逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利。但可要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房款及支付违约金后，买受人同意已付房款有关费用、已供银行按揭利息或其它一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二【该比率应不少于第（1）项中的比率】的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，陆学金、沈兰英交付现金购房款，双方于2013年9月24日办理商品房销售登记备案，但陆学金直至2014年2月24日才办妥按揭贷款，并于当日将购房款260000元转账支付给逸升公司，逸升公司于2015年9月11日开具发票确认。涉案工程于2015年1月15日由勘察单位、设计单位、施工单位、监督单位、建设单位共同盖章签订竣工验收备案表，于2016年10月20日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。逸升公司于2016年10月28日向陆学金、沈兰英邮寄收楼通知书，要求陆学金、沈兰英于2016年11月6日至2016年11月12日期间收楼。陆学金、沈兰英确认已收楼，但双方对逾期交楼违约金协商未果，陆学金、沈兰英等遂于2017年3月23日诉诸本院。涉案工程监理单位广东中山建设监理咨询有限公司于2016年8月1日出具工程施工的情况说明，载明以下内容：1、工程监理时间2012年9月29日开工至2015年1月31日结束；2、2013年4月26日至2014年4月11日工人罢工计15次共34天；3、2012年10月30日至2014年4月30日因大雨停工共计53天；4、2014年5月1日至2014年10月31日工地全面进入停工状态，逸升公司将承建商廉江市第四建筑工程有限公司起诉至法院，经法院调解后由洪宇建设集团自2014年11月1日进场施工，期间停工184天。广东中山建设监理咨询有限公司2012年11月18日至2014年4月3日期间的施工监理日记记载如下事项：1、涉案工程因雨于2012年11月18日、11月20日、11月24日、11月25日、11月28日、11月29日、11月30日、2013年3月20日、3月28日、3月30日、5月8日、5月22日、6月23日、7月2日、7月16日、7月24日、7月26日、8月1日、8月3日、8月13日、8月14日、8月15日、8月16日、9月30日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年3月29日、3月30日、3月31日各停工1天，于2012年12月18日、2013年1月26日、4月11日、5月16日、7月7日、7月20日、7月25日、7月28日、8月2日、2014年4月3日停工半天；2、涉案工程2013年4月29日、4月30日、5月1日、5月9日、2014年4月1日施工异常（罢工）。逸升公司以建设工程施工合同纠纷为由于2014年8月将承建商广东九洲建设集团有限公司诉至本院，请求判令广东九洲建设集团有限公司办理移交及结算手续、交还涉案工程场地及资料，负担违约金、利息、水电费、监理费等各项费用2387163.71元。起诉状载明以下内容：广东九洲建设集团有限公司在施工过程中拖欠工资及材料款，致使工人多次停工及供应商追讨货款等，工程自2014年6月起处于全面停工状态，逸升公司于2014年8月11日发出解除合同通知。经本院主持调解，双方于2014年10月15日达成调解协议，广东九洲建设集团有限公司撤场并由逸升公司另聘建筑企业继续施工，广东九洲建设集团有限公司撤场后仍须无条件办理竣工验收手续，协助逸升公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，逸升公司免除广东九洲建设集团有限公司逾期竣工产生的欠款（含工程款、其余费用、塔吊及货梯欠款等）及违约金等【详见本院（2014）中二法黄民一初字第659号民事调解书】。中山市住房和城乡建设局于2016年5月24日发布《关于明确排水报建和验收相关事项的通知》，明确自2016年7月1日起室外（地下）排水管网报建和排水隐蔽工程验收按照前述要求进行，2016年7月1日前申办手续则仍按原规定执行。中山市住房和城乡建设局于2016年6月8日发布《关于绿化工程验收事项及竣工验收备案中绿化验收要求的通知》，要求自前述通知发出之日起建设单位在2016年8月1日前申报办理竣工验收备案的，应提交城市绿化工程建设项目综合验收文件或提供补办承诺书备案并完善验收手续后才能领取《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，2016年8月1日后申报竣工验收备案的，必须同时提交城市绿化工程建设项目综合验收文件。中国银行业监督管理委员会于2010年9月29日发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知要求各商业银行对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。陆学金、沈兰英于2013年1月至2014年12月期间在中山市并无参保记录。双方认可买受人申请按揭贷款由出卖人或出卖人指定单位负责、跟进。2016年1月1日至2016年11月6日共计310个日历天。陆学金、沈兰英称合同约定交楼日期2015年12月31日、收楼通知书于2016年11月12日收取、实际收楼日为2016年11月7日，逾期交楼为311天。逸升公司则称大雨停工53天、工人罢工34天、进入停工状态184天、逾期付款顺延69天，政策变化顺延100天，故逸升公司不存在逾期交楼。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及其补充协议经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。商品房买卖合同约定逸升公司于2015年12月31日前交付商品房，但陆学金、沈兰英与逸升公司于2016年11月7日才办妥涉案商品房交接手续，故逸升公司未按前述约定期限交楼属实。陆学金、沈兰英现要求计算自2016年1月1日起至实际收楼日（2016年11月7日）止的逾期交楼违约金，逸升公司则主张存在法定或约定可顺延交楼情形，逸升公司无须支付逾期交楼违约金。商品房买卖合同第八条约定商品房交付期限，但亦同时约定出卖人可顺延交楼的各种情形，故本案应综合分析逸升公司现所持顺延交楼的理据是否成立及顺延期间如何核算等。逸升公司现提供情况说明、施工日志、借款凭证、民事起诉状及民事调解书、主管部门公开文件等拟证明逸升公司可顺延交楼。陆学金、沈兰英否认前述证据的真实性、关联性等，认为前述证据不足以证明逸升公司可顺延交楼。本院对各方提供的证据及陈述意见分析如下：1、虽然情况说明、施工监理日志等未经陆学金、沈兰英等签名认可，但涉案工程由广东中山建设监理咨询有限公司负责监理，监理单位如实编制施工监理日志等系法定及约定的职责，情况说明与施工监理日志载明事项、民事起诉状及民事调解书等能够相互印证，故本院认可广东中山建设监理咨询有限公司在情况说明中所列内容；2、商品房买卖合同约定罢工、台风、雨天、施工异常等非出卖人所控制的客观事由造成工程延误或停工，交楼期限可据实顺延。情况说明证实涉案工程于2013年4月26日至2014年4月11日发生罢工34天、2012年10月30日至2014年4月30日发生大雨停工53天，上述情形均应计入可顺延期限。但是，逸升公司与陆学金、沈兰英于2013年9月18日签订商品房买卖合同，2013年9月18日前发生的罢工、雨天停工时间不应计入顺延期限之内。情况说明未具体分段计算时间，本院核实监理施工日志查实2013年9月18日后发生罢工停工时间1日（2014年4月1日）、雨天停工时间7.5天（2013年9月30日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年3月29日、3月30日、3月31日各停工1天；2014年4月3日停工半天），故上述原因可顺延期限8.5天。情况说明载明2014年5月1日至2014年10月31日工地全面停工共184天，结合民事起诉状及民事调解书载明事实可知，工程停工因施工单位违约导致发生，逸升公司对上述停工事件发生不存在过错且采取积极措施予以解决，故上述时间可据实顺延；3、商品房买卖合同约定买受人未能按时付清所有的房款及其他费用，或未能按时办妥银行按揭抵押贷款手续，交楼期限可据实顺延。合同约定按揭贷款2013年12月18日前付清，但陆学金直至2014年2月25日才办妥按揭贷款并付清购房款，故陆学金确实未按约定期限付清购房款。陆学金、沈兰英称按揭贷款手续由逸升公司办理，逾期付款责任由逸升公司自负，但陆学金、沈兰英非中山市本地居民且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，陆学金、沈兰英办理按揭贷款存在事实障碍，双方未约定将能否或延期办理按揭贷款责任归咎于逸升公司，故上述期限（2013年12月19日至2014年2月24日,共67天）可据实顺延；4、政府主管部门对工程项目施工要求、竣工验收备案手续等进行变更属实，但前述政府文件于2016年5月24日、2016年6月8日发布，且给予缓冲期限或变通处理方式等，涉案工程早已在2015年1月15日经竣工验收合格，逸升公司在政策变动前即有足够时间办理相关事项，故政策变动不足以允许逸升公司顺延交楼期限；5、未付清购房款顺延期限（2013年12月18日至2014年2月25日）与雨天停工（2天）部分重合，根据公平合理原则，重合部分不应重复计算，即上述期间内的雨天停工时间不计入顺延期限。综上，逸升公司在签订商品房买卖合同后可顺延交楼期限包括雨天停工2天、未付清购房款顺延期限67天、工地全面停工期限184天等共计253天。另，陆学金、沈兰英主张逾期交楼违约金计付最后截止期限应计至实际接收商品房之日（2016年11月7日）为止，但逸升公司于2016年10月20日办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，于2016年10月28日邮寄收楼通知告知陆学金、沈兰英于2016年11月6日至11月12日期间收楼，按照双方商品房买卖合同关于商品房交接约定，本院认定逾期交楼违约金最后计付至逸升公司发出通知并确定最初收楼之日（即2016年11月6日）为止。2016年1月1日至2016年11月6日共计310个日历天，逸升公司在签订商品房买卖合同后可顺延交楼期限253天，因此，逸升公司应计付逾期交楼违约金的期限57天。按商品房买卖合同约定，出卖人应以房价款为基数按每日万分之一标准计付逾期交楼违约金，即逸升公司应支付逾期交楼违约金2122.33元（372338元×0.1‰×57天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告中山市逸升房地产有限公司于本判决生效之日向原告陆学金、沈兰英支付逾期交楼违约金2122.33元；二、驳回原告陆学金、沈兰英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取为189元，由原告陆学金、沈兰英负担164元（原告已交）；被告中山市逸升房地产有限公司负担25元（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起10日内一并迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　卢钊洪二〇一七年六月二十二日书记员　　黄湛洪来源：百度“”