（2017）黔0602民初829号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2018-01-02

案件名称

陈鹏翔与贵州大容房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

铜仁市碧江区人民法院

所属地区

铜仁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈鹏翔,贵州大容房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初829号原告：陈鹏翔，男，1984年7月7日出生，土家族，贵州省印江县人，现住铜仁市。委托诉讼代理人：冉明光，贵州勇创律师事务所律师，特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼*楼。法定代表人：刘劲松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。原告陈鹏翔与被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈鹏翔委托诉讼代理人冉明光，被告大容房开公司委托诉讼代理人张易才、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏翔向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金人民币（以下币种均为人民币）36826元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的铜仁市碧江区花果山6号6栋1单元7-6号房，被告须于2013年12月31日前将符合合同约定条件的上述房屋交付给原告，逾期被告将承担相应的违约责任。合同签订后，原告按约支付了全部房款403797元，但被告却未能按时交房，2015年4月1日，被告将房屋交付给原告时，该房屋并不符合合同约定的交付条件。原告认为，被告逾期交房的行为已经构成违约，应该按照合同约定承担违约责任。根据合同违约条款的规定，被告逾期交房超过60日须按日承担已付房款万分之二的违约金，被告逾期456天应承担36826元的违约金。因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告大容房开公司辩称，1、案渉房屋交付时间为2015年3月16日，逾期交房属实，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一项第（3）小项的约定，被告具有合同约定的免责事由，不应当承担违约责任。理由如下：因碧江区政府供电部门未能及时给被告开发建设的容湾小区通电造成被告迟延交房，这对于被告来说是不可预知、不能避免并且不能客服的客观原因。且碧江区人民政府长时间不能完成对凉水井加油站地块的征地、拆迁，导致容湾小区商住房不能通过消防验收备案，这并非被告的过错。被告建设的容湾小区在2013年9月至2014年7月遭受多次洪涝灾害应认定为不可抗力事件。2、姚鸣雯诉被告商品房买卖合同纠纷一案中，铜仁市中级人民法院作出的（2015）铜中民二终字第248号民事判决书，已经认定被告不能按期交房系因不可抗力和政府行为所致，因此免除了被告延迟交房和延期办证的违约责任，且该判决书已经发生法律效力。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的容湾小区一期项目6号楼交房通知、收寄挂号函件登记清单，拟证明被告于2015年3月16日书面通知原告办理案涉房屋交接手续。原告对此并无异议，并认为与其主张违约金起算时间一致。经查，原告自认交房时间为2015年4月1日，根据被告提交的收寄挂号函件登记清单邮戳载明被告投递时间为2015年3月19日，并无其他证据证明原告收到该书面通知的时间，故对于被告上述证明目的本院不予认定。2、被告提交的通电时间证明、铜仁市气象局出具的证明、铜仁市水文站水情特征值统计表、现场照片、工程外包合同、变压器修理合同、变压器维修协议，拟证明其开发建设的容湾小区1#、6#楼于2014年4月30日正式通电，2014年5至7月连续发生洪水灾害，造成容湾商住小区施工工地及配电室被淹，因政府供电部门原因及洪水灾害系法定的不可抗力，被告具有合同约定的免责事由。原告质证认为被告开发建设的容湾小区通电情况及遭遇的洪水灾害不够成不可抗力，被告不能因此免责。经审查，被告所提及的降雨，均未突破历史最高记录，根据本地区的实际情况，夏季的降雨并非不可预见。被告作为房地产开发企业，应当预见施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素，及该因素对其如期交房的影响，故对于被告的证明目的，本院不予认定。3、被告提交的贵州省建设工程竣工验收备案表、容湾商住小区项目竣工验收备案表的情况说明、铜仁市20060218挂牌《国有土地使用权出让合同》补充协议、铜仁市人民政府与贵州大容房地产开发有限公司关于调整花果山广场项目用地置换协议、碧府专议（2014）39号铜仁市碧江区人民政府专题会议纪要、铜仁市人民政府办公室公文处理笺及碧府呈（2015）319号铜仁市碧江区人民政府文件，拟证明因政府调整被告建设用地规划，与被告签订土地置换协议，因未能完成置换地块上加油站的拆迁工作，而未能将该地块交付被告，导致被告消防无法验收，被告因此免责。原告质证认为上述证据与本案无关。经查，被告开发建设的容湾小区置换地块上的加油站截止原告起诉之日仍未完成拆迁，碧江区政府未如期向被告净地交付，但并不影响案渉房屋所在的6号楼的建设，也不影响被告向原告交付案渉房屋，故上述证据不能达到被告的证明目的，本院不予认定。4、对被告提交的（2015）铜中民二终字第248号《民事判决书》、（2016）黔民申1321号《民事裁定书》，拟证明铜仁市中级人民法院在该案中认定被告逾期交房系政府行为及不可抗力所致，因此免除了被告逾期交房的违约责任。原告质证认为该案的房屋与本案房屋并非同一栋楼，该判决与本案无关。本院认为被告在本案是否应当承担违约责任，应当以原、被告双方的合同约定、本案的案件事实以及法律规定来认定，该判决与裁定并非本案裁判的依据，与本案并无直接关联性，故对于被告的证明目的，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012004459）约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市花果山北路××小区××单元××房。该商品房建筑面积为119.93平方米，套内建筑面积为96.89平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4167.58元，总价款403797元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款121797元，余款282000元以公积金贷款方式支付。被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。对逾期交房约定如下：除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原告在合同签订前于2012年9月15日、同年9月23日、同年9月30日向被告缴纳了购房款合计121797元，并于2013年4月28日通过办理公积金贷款的方式向被告付清了全部房款。被告于2015年4月1向将案涉房屋交付原告使用。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了购房款，被告应当按约于2013年12月31日前向原告交付案涉房屋。关于案涉房屋交付时间的问题，原告自认交房时间为2015年4月1日，被告辩称交房时间为其通知原告之日，即2015年3月16日。本院认为被告辩称的交房时间2015年3月16日仅有其单方通知书，其向原告以挂号函件送达书面交房通知的投递时间为2015年3月19日，但并没有提交相关证据证明原告于2015年3月16日收到该书面通知，故案渉房屋的交付时间为原告自认的2015年4月1日。被告逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于被告提出其逾期交房是因政府职能部门的原因，根据双方签订的合同约定，具有免责事由的意见。本院认为双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第（一）项第（3）小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第（一）项第（3）小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，应对该合同条款作出有利于原告的解释。被告根据该条款约定认为其逾期向原告交付案渉房屋应予免责的意见，本院不予支持。关于被告提出其开发建设的容湾小区因暴雨淹没施工工地，致使配电设施损坏，对配电设施进行维修、更换以及对施工工地清淤致使工期延误，而该自然灾害系不可抗力，被告应予免责的意见。本院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定交付商品房期限时，占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付商品房。即使如被告所主张，连续降雨致使其施工工地被淹，但作为房地产开发企业的被告，其也完全能够采取有效措施予以克服因降雨而造成的工期延误。因此，对被告的辩称理由不予支持。本案原告已经支付全部房款403797元，被告未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，本案被告已逾期交房456天，根据约定，其承担的违约金为403797元×0.0002／天×456天＝36826元（保留整数）。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈鹏翔逾期交房违约金人民币36826元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费720元，减半收取计360元，由被告贵州大容房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员　刘　鑫二〇一七年六月二十二日书记员　罗晶晶 关注微信公众号“”