（2017）渝0106民初5390号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-02-11
案件名称
王蕾与颜品高、龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王蕾,颜品高,龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初5390号原告：王蕾，女，汉族，1979年8月16日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：苏丹，重庆华之岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹宇，重庆华之岳律师事务所律师。被告：颜品高，男，汉族，1985年12月29日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王舒，重庆志和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和律师事务所实习律师。被告：龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路20号，统一社会信用代码91500106581498491D。代表人：董恒，龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心总经理。委托诉讼代理人：张海锋，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所实习律师。原告王蕾与被告颜品高、龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心（以下简称龙湖中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王蕾委托诉讼代理人苏丹、陈虹宇，被告颜品高及其委托诉讼代理人王舒，被告龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心委托诉讼代理人张海锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王蕾向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告签订的《物业转让居间合同》已于2017年3月11日解除；二、请求判令被告颜品高赔偿原告王蕾违约金109800元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，经龙湖中心介绍，原被告三方签订《物业转让居间合同》。合同约定原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区的房屋出售给颜品高，并约定房屋价款、付款方式、双方权利义务及违约责任等。合同生效后，经龙湖中心多次督促，颜品高违反合同约定未按期办理相关银行贷款手续，且颜品高明确表达无钱购买房屋要求龙湖中心另找下家属于逾期违约。原告遂于2017年3月10日向颜品高送达解除函，并要求颜品高承担相应违约责任，但被告拒不承担违约责任。为维护原告合法权益，特起诉至法院。颜品高辩称，首先，其并未向原告直接作出过，也未向龙湖中心经办人孙先张作出过不履行合同意思表示。且本被告并未收到原告寄送的解除案涉合同的相关文件，原被告三方签订的案涉《物业转让居间合同》并未解除，应继续履行。其次，本被告并无违约行为，更未导致案涉合同目的无法实现，不应当支付任何违约金。因此，请求驳回原告全部诉讼请求，即使颜品高构成违约，则因合同解除并未对原告造成损失，因此应当将违约金调整为0元，并应当退还颜品高已经支付的定金50000元。龙湖中心辩称，本被告系涉案合同的居间服务方，已按照合同约定履行了居间服务义务，不存在违约行为，不承担相应责任。伍凯、孙先张均系本被告员工，其行为均系履行职务行为，代表本被告为原告与颜品高提供居间服务。在涉案合同签订后7个工作日内，伍凯、孙先张通过微信及短信的方式催促过颜品高去办理银行贷款手续，颜品高违反合同约定未按时履行其义务。涉案合同是否解除由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，王蕾（甲方）、颜品高（乙方）以及龙湖中心（丙方）三方签订《物业转让居间合同》及《附加协议》，约定甲方将位于沙坪坝区的房屋出售给乙方；甲、乙双方确定实际交易价格1098000元；乙方选用商业贷款方式进行交易，甲方同意并配合乙方办理相关贷款手续；乙方于2017年2月26日向甲方支付购房定金50000元；甲、乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续；若任何一方未如实履行合同，导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额的20%作为违约金。合同签订次日，王蕾按照约定将办理银行按揭所需要的房产证复印件交予龙湖中心，颜品高按照合同约定向王蕾支付定金50000元。2017年3月2日，龙湖中心员工孙先张通过微信的方式通知颜品高：“不要合同超期、超期了这个就违约了，7天配合办理”。2017年3月5日，龙湖中心员工伍凯通过短信的方式通知颜品高：“因为合同约定7个工作日内需要去银行面签，现在已经过了7个工作日了，确实如果拖着到后来处境更恼火，定金肯定没办法退的，除非现在面签继续走流程，我也没有跟业主把话说死，说你在想办法凑首付”。随后颜品高回复：“嗯，谢谢你”。同日，颜品高通过短信方式告知龙湖中心员工伍凯：“我也是尽力了，你帮我看下能不能找到下家吧，房子我是真的买不起了”。合同签订后7个工作日内，颜品高未与王蕾、龙湖中心前往银行办理相关贷款手续。2017年3月10日，原告通过重庆华之岳律师事务所以快递的方式向颜品高合同上载明的通讯地址向颜品高送达《律师函》，该《律师函》载明：“解除双方在2017年2月25日签订了《物业转让居间合同》”。2017年3月11日11时57分，该《律师函》显示已签收。审理中，原告王蕾自愿将其诉讼请求中的违约金降低为109800元。被告颜品高坚称本案中龙湖中心的经办人仅为孙先张，其与龙湖中心员工伍凯系朋友关系，伍凯仅是业务的介绍人，其与伍凯之间的任何通话不能作为是否履行案涉合同的依据。同时，颜品高称2017年3月11日并未在重庆，也并未授权任何人签收原告寄送的文件，因此并未收到原告所述的《律师函》。上述事实，有当事人及证人的陈述，原告王蕾提供的《物业转让居间合同》、《附加协议》、短信聊天记录、《律师函》、顺丰速运寄件单、运单追踪单及被告颜品高提供的微信聊天记录等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告三方签订的《物业转让居间合同》其意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方应按合同约定履行自己的义务。本案争议焦点在于：一、颜品高的行为是否构成违约；二、案涉合同是否已经原告王蕾通知解除；三、违约金的计算标准是否过高。针对本案的争议焦点，现评议如下：一、关于颜品高的行为是否构成违约。首先，颜品高未与王蕾、龙湖中心前往银行办理相关贷款手续的行为是否构成违约？根据案涉合同约定：“甲、乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续”，虽然颜品高辩称合同约定的“7个工作日”并非是对到银行办理相关贷款手续期限的约定，仅是对准备申请银行贷款所需的各项资料期限的约定，其并未违反合同约定。但根据文义并结合孙先张及伍凯向颜品高发送的短信及微信的内容可以看出，“7个工作日”系各方共同前往银行办理相关贷款手续的时限，颜品高在当时亦未就此提出过异议。故本院对于颜品高提出辩解理由不予采信，认定其行为已构成违约。其次，颜品高在签订案涉合同后，通过微信方式向伍凯明确表示无力支付购买案涉房屋价款，且要求伍凯帮助其寻找下家，虽然其辩称伍凯并非案涉合同的经办人，但是原被告三方均认可伍凯系龙湖中心员工且颜品高认可伍凯系案涉合同签订的介绍人，同时通过颜品高向伍凯发出的要求伍凯为其寻找下家的这一信息内容也可以明确看出，颜品高对于伍凯作为龙湖中心员工参与其与王蕾的案涉房屋买卖过程是非常清楚的。此外，龙湖中心作为合同居间方认可其员工伍凯系案涉合同的经办人，服务于王蕾与颜品高的案涉房屋买卖合同，代表龙湖中心的行为。因此颜品高向伍凯作出的不再继续履行合同的意思表示视为向居间方龙湖中心作出的预期违约意思表示，同时也视为向王蕾作出的预期违约的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。因此王蕾有权提出解除合同。二、案涉合同是否已经原告王蕾通知解除。如前所述，王蕾在享有该合同的解除权后，于2017年3月10日通过邮寄方式向颜品高在合同中确定的通讯地址送达了关于解除案涉合同的《律师函》，该函已于2017年3月11日11时57分显示签收。颜品高虽辩称当时其身处云南省，不可能签收该函，但其举示的相关证据中仅有火车票为原件，而当次火车的出发时间为2017年3月11日20时，与签收时间相距8小时，不能充分证明其反驳的待证事实。故本院确认该《律师函》已送达至颜品高。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方依照合同约定的解除条件或者法律规定的解除情形主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，原告提出的案涉合同于2017年3月11日解除的主张于法有据，本院予以支持。三、关于违约金的计算标准。首先，本案中，案涉合同约定若任何一方未如实履行合同，导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额的20%作为违约金。根据本案查明的事实，颜品高未按期履行合同义务且明确表示不继续履行合同，导致合同解除，颜品高当向守约一方的王蕾承担违约责任。其次，关于约定的违约金是否应当予以调整的问题。根据法律规定，只有当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案涉案合同约定的违约金标准为房屋成交额的20%，在审理中原告王蕾自愿将其违约金诉讼请求降低为房屋成交额的10%。现并无证据证明该标准过分高于因合同不能履行对王蕾造成的经济损失，故本院对原告主张的违约金标准予以支持，确定违约金为房屋成交额的10%，即109800元。因涉案合同既约定了定金，又约定了违约金，守约方王蕾在本案中选择适用了违约金条款，故应当返还颜品高已支付的定金50000元。审理中，王蕾明确已收取的定金可以扣除颜品高应支付的违约金，为节省当事人诉累，本院予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（二）项之规定，判决如下：一、原告王蕾与被告颜品高签订的《物业转让居间合同》于2017年3月11日解除。二、被告颜品高向原告王蕾支付违约金109800元，在抵扣被告颜品高已支付的定金50000元后尚应支付59800元，此款限于本判决发生法律效力后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元、减半交纳1288元，（原告已预交），由被告颜品高负担。被告颜品高负担之金额，限于本判决发生法律效力后五日内迳付原告王蕾。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 左庆凯二〇一七年六月二十二日书记员 陈 林 来自