（2017）黑0811民初628号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告张俊庭与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人孔祥昌房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
佳木斯市郊区人民法院
所属地区
佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张俊庭,佳木斯万基房地产开发有限公司,孔祥昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款
全文
黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0811民初628号原告:张俊庭,男,1959年3月19日出生,汉族,住佳木斯市向阳区近江社区。委托代理人杨彪,佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，该公司总经理第三人:孔祥昌,男,1965年6月20日出生,汉族,住黑龙江省鹤岗市南山区西联社区29委*组。委托代理人郑兴刚，黑龙江兴刚律师事务所律师。委托代理人刘广文，黑龙江兴刚律师事务所律师。原告张俊庭与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人孔祥昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序,于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告张俊庭及其委托代理人杨彪，被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人孔祥昌及其委托代理人郑兴刚、刘广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊庭向本院提出诉讼请求：1.依法确认张俊庭与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年10月19日签订的房屋认购协议书有效；2.位于佳木斯市万基友谊小区C楼1-0527-048-000122号、面积19.68平方米房屋归张俊庭所有；3.被告为原告办理房屋产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年10月19日，原告从被告处认购了房屋一套,并与原告签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等，现原告已经实际入住，且各项款项已经结清。但2012年6月6日，万基公司又违法将该房屋卖给第三人，导致原告至今无法办理产权证。第三人虽然与被告签订了商品房买卖合同，但原告已经实际入住，原告应优先取得房屋所有权。万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未进行答辩。第三人孔祥昌述称，1.原告购房的收据属于转账，不能证实开发单位真正收到了房款。2.原告交纳的房款为70000元，孔祥昌交纳的房款为100000元，原告不属于善意取得。3.孔祥昌与万基公司签订的合同系机打合同，合法有效。4.孔祥昌与万基公司签订的商品房买卖合同已在产权部门办理登记备案手续。5.原告与被告签订认购协议时，张恒舜还没有万基公司的授权，所以是无效合同。6.本案争议房屋系车库，不存在入住问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋认购协议书、收据。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，张俊庭有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对张俊庭承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2.私产房屋使用证、物业费、取暖费发票。此证据能够证实张俊庭已于2010年实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；3.商品房买卖合同、商品房销售专用结算单、收据、购房卡各一份。此组证据能够证明万基公司于2012年6月6日将友谊小区C楼1-0527-048-000122号房屋出售给孔祥昌，双方签订商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，对此组证据本院予以采信。4.佳木斯万基房地产开发有限公司文件。此份证据能够证实2011年5月17日万基公司委托张恒舜为全权代理人，对真实性本院予以采信，对证明万基公司与原告签订的认购协议无效，由于张恒舜与万基公司形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为承担法律责任，故对证明的问题本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月19日，原告张俊庭与被告签订房屋认购协议，协议约定了被告将友谊小区C楼，房源号为1-0527-048-000122号、面积19.68平方米房屋以70000元卖给原告，原告已于2010年10月20日付清房款。原告于2010年入户使用至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2012年6月6日，被告与第三人签订商品房买卖合同，约定将上述房屋以100000元卖给第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案，第三人在签订合同后未主张相关权利。本院认为，张俊庭于2010年10月19日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，张俊庭购买万基友谊小区1-0527-048-000122号房屋，面积19.68平方米，价格70000元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告张俊庭已交纳了全部房款，并已于2010年10月21日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与第三人孔祥昌于2012年6月6日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告张俊庭已经于2010年10月21日开始入住该争议房屋。张俊庭与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0527-048-000122号房屋的所有权。孔祥昌的房屋买卖合同形成于张俊庭与万基公司的认购协议之后，且其没有实际入住，购买房屋而不办理入户手续有悖常理，故孔祥昌与万基公司2012年6月6日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对张俊庭要求确认其与万基公司于2010年10月19日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对张俊庭要求确认位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-048-000122号、面积19.68平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对张俊庭要求确认孔祥昌与万基公司于2012年6月6日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条规定，判决如下：一、张俊庭与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年10月19日签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-048-000122号、面积19.68平方米房屋归张俊庭所有；三、孔祥昌与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年6月6日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回张俊庭的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 朴雪梅人民陪审员 王 芳人民陪审员 李光荣二〇一七年六月二十二日书 记 员 张玲玲 更多数据：搜索“”来源：