（2017）闽08民终687号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-18
案件名称
俞开堂、俞康房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞开堂,俞康
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
龙岩市中级人民法院（）拟稿纸福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终687号上诉人(原审原告)：俞开堂，男，1943年10月8日生，退休干部，住福建省福清市，委托诉讼代理人：饶如清，福建省长汀县大同法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审被告)：俞康，男，1965年10月9日生，汉族，住长汀县，上诉人俞开堂因与被上诉人俞康房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人俞开堂及其委托诉讼代理人饶如清到庭参加诉讼，被上诉人俞康经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。俞开堂上诉请求：撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉讼房产是上诉人名下老宅在1998年洪灾倒塌后原址新建的，俞康是在2007年4月8日与上诉人签订租赁合同后才入住涉讼房产的；2.涉讼房屋虽然没有产权证明，但房产是在洪灾过后原址兴建的，是上诉人的合法财产；3.本案不是房屋所有权纠纷，原判适用法律错误。俞康未答辩。俞开堂向一审法院起诉请求：1.依法解除俞开堂与俞康于2007年4月8日签订的房屋租赁合同书；2.俞康立即搬离向俞开堂租住的位于长汀县祖师桥上的房屋，并要求俞康将该房交还给俞开堂。一审法院认定事实：叶七哩（已故）系俞开堂（又名金木）、俞开春（又名金水，已故）之养母，俞康系俞开春之养子，俞开堂与俞康系叔侄关系。1992年3月19日，叶七哩立下遗嘱，按照俞开堂、俞开春两房均分原则，将长汀县祖师桥上的祖遗屋及其兴建的房产进行分割，俞开堂、俞开春各分得数间房屋。1996年发生88洪灾，上述房屋均被洪水冲毁。1998年，原址上新建两层房屋，叶七哩在新建房屋居住生活至其死亡（2006年），俞康及其妻儿在新建房屋居住生活至今。2007年4月8日，俞开堂作为甲方，俞康作为乙方，双方签订房屋租赁合同书一份（俞开堂代笔书写合同内容），主要内容如下“甲方位于河田祖师桥上房屋壹座，计有楼上房间贰间，楼下房屋壹间，厅子壹间，附设厨房壹间，由乙方租用，经双方商定，订立本合同如下：一、租用期五年，从2007年1月1日起至2011年12月31日止。二、租金每年500元人民币，用于祭扫祖墓及公众应出、应科的份额。三、合同期内房屋由乙方使用、维修。四、乙方新增设施归乙方使用，当乙方离屋时不能拆毁，甲方也不给予补偿。五、双方需变更合同时，应提前三个月通知对方，甲方如将房屋转让，在同等条件下，乙方有优先权。六、本合同依法成立，经双方签章后生效，合同期满自然失效。本合同正本壹份，副本贰份，乙方存壹份”，俞开堂在甲方处签字，俞康在乙方处签字。合同约定的租赁期满后，俞开堂要求俞康搬离合同中的房屋未果，诉来法院。庭审中，俞开堂称俞氏郁发公祖师桥上的祖遗房屋无产权证明，祖遗房屋的地基至今未分割到个人名下，该祖遗房屋约定俗成谁住谁使用，只能使用不能出卖，并称新建的讼争房屋无相应的产权证明或建房许可或审批手续。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》经1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，同日发布，自1987年1月1日起施行；后1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改的决定》第一次修正，同日公布施行；后1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，同日公布，于1999年1月1日起施行；后2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正，同日公布施行。1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第一款规定“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”，1998年修订及2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款、第三款均规定“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”，本案中的讼争房屋重建于1998年，重建时的法律明文规定农村居民建住宅需要经过一定的审批手续，而本案中俞开堂未提交有关讼争房屋的产权证明或建房审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，俞开堂与俞康于2007年4月8日签订的房屋租赁合同书无效，因此俞开堂主张解除双方签订的上述合同的诉讼请求，不予支持。本案中，俞开堂主张其根据1992年3月19日由其母亲叶七哩所立的遗嘱继承房屋，后因1996年88洪灾冲毁后其于1998年出资在原址上重建，并主张讼争房屋系其所有，由于俞开堂未提交叶七哩所立的遗嘱中房屋产权证明或宅基地使用证，且俞开堂在庭审中称俞氏郁发公祖师桥上的祖遗房屋无产权证明，祖遗房屋的地基至今未分割到个人名下，况且遗嘱中的房屋已于1996年88洪灾时冲毁灭失，而叶七哩尚健在，继承尚未开始。至于讼争房屋是何人出资建造，俞开堂提交关于房屋建造的证明（证明内容的上半部分为同一人书写，多名证明人在下半部分签字、印指模），用以证明讼争房屋重建时系其出资建造，而俞康的亲属当庭提交关于俞开堂诉俞康房屋建造的证明（证明内容的上半部分为打印好的文字，多名证明人在下半部分签字、印指模）、关于房子的补充情况说明（落款说明人为俞康）内容中记载讼争房屋重建时由叶七哩出资建造，由于双方当事人提交的证据所记载的内容不一致，且证明均为集合证明，所有证明人均未出庭作证，双方当事人又未提交其他证据佐证，而讼争房屋又无相应的产权证明或审批手续，双方当事人又为近亲属，且俞开堂称讼争房屋重建前后俞康及其亲属均在讼争地居住生活，因此无法认定讼争房屋系何人出资建造，即俞开堂要求俞康及其亲属搬离讼争房屋的诉讼请求于法无据，不予支持。俞康经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃一审期间举证、质证等抗辩权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回俞开堂的诉讼请求。一审案件受理费100元，由俞开堂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未依法提交新证据。俞开堂对一审判决查明认定的事实除认为“俞康及其妻儿在新建房屋居住生活是从2007年开始的，涉讼房屋是俞开堂在1998年洪灾过后原址兴建”外无异议。对俞开堂异议的事实，本院经审核认为，结合本案的租赁合同，应当认定俞康及其亲属是2007年开始在涉讼房屋居住，对于涉讼房屋是否俞开堂所建，因本案属房屋租赁纠纷，本院不予评判。对当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，结合叶七哩于1992年3月19日立下的《关于房产分割继承的遗嘱》和2007年4月8日俞开堂和俞康签订的《房屋租赁合同书》，可以认定俞开堂合法占用本案讼争房产，现《房屋租赁合同书》已履行完毕，俞开堂要求承租人俞康返还租赁物，于法有据，应予支持，俞开堂主张解除租赁合同，因该合同已履行完毕，没有解除的必要，该上诉请求本院不予支持。对于涉讼房屋是否属违章建筑，应由相关政府部门依法作出认定并处理。综上所述，俞开堂的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。被上诉人俞康经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初2123号民事判决，即“驳回俞开堂的诉讼请求”；二、被上诉人俞康在本判决生效之日起十日内搬离向上诉人俞开堂租住的位于长汀县祖师桥上的房屋，并将该房交还俞开堂；三、驳回上诉人俞开堂的其他诉讼请求。二审案件受理费100元,由被上诉人俞康负担。一审案件受理费100元变更为被上诉人俞康负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅 胜 荣审 判 员 张 静 瑜审 判 员 陈 水 柏二〇一七年六月二十二日书 记 员 廖 毓 斌 （ 代 ）案号：（2017）闽08民终687号主审法官 签名及时间：其他合议庭成员签名及时间：法官助理或执行员签名及时间：书 记 员 签 名 及 时 间 ：拟稿单位：拟稿人及时间：校对人及时间：打字员：印制单位及时间：份数：备注： 来自