（2017）闽0602民初2817号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-16
案件名称
苏远德、张志玉等与韩必武等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市芗城区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏远德,张志玉,韩必武,许奕凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初2817号原告：苏远德，男，1981年11月9日出生，汉族，住福建省龙海市。原告：张志玉，女，1985年3月12日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：许海军，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少凡，福建泾渭明律师事务所实习律师。被告：韩必武，男，1974年6月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：许奕凤，女，1976年2月18日���生，汉族，住漳州市芗城区。原告苏远德、张志玉与被告韩必武、许奕凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏远德、张志玉及其委托诉讼代理人许海军、陈少凡、被告许奕凤到庭参加诉讼，被告韩必武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告韩必武、许奕凤共同退还原告购房款239910元及补偿利息款5万元共计289910元，并自起诉之日起至实际还清款项之日止按银行年利率6%计付利息。2、判令两被告支付原告律师代理费6000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月10日，原告张志玉与被告韩必武签订《房地产买卖协议书》，约定原告张志玉向被告韩必武购买位于漳州市××区××��园××号的房地产，双方约定总成交价1323000元，当日支付4万元定金给被告，并约定于2016年9月16日前办理过户手续时支付被告823000元。后因被告向原告隐瞒漳州市芗城区悦港花园10幢1504号的房地产被芗城区人民法院查封的事实，导致不能过户。后经双方协商，2016年9月30日双方签订《房地产买卖协议书》及《补充协议书》，约定，双方交易的房产漳州市芗城区悦港路99号悦港花园10幢1504室处于银行抵押状态，被起诉并拍卖，现双方协商同意将房产以拍卖形式买卖该房产。合同成交价为1323000元，若拍卖实际交易价高于或低于实际买卖合同价，则双方必须以多还少补的形式补充。第四条约定，两被告同意补偿原告50000元作为乙方因商业贷款和抵押贷款所产生的利息差等。2016年12月31日原告通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖该房产，成交价为1562910元。根据《补��协议》约定，两被告应退还两原告购房款239910元及补偿利息差50000元，两被告均不予退还。2017年1月4日，被告韩必武向原告出具欠条，确认欠两原告购房款补差款289910元，如未还，承诺以芗城区悦港路99号悦港花园2、4、5幢车位048号抵欠款。若发生纠纷，所产生的一切费用含诉讼费、律师费、保全费等由韩必武、许奕凤承担。故诉至本院。被告许奕凤辩称，对此不知情，其与韩必武离婚很多年了，他的行为不代表许奕凤的行为；原告当初知道房子拍卖还要去买，其不了解拍卖程序，整个卖房子的过程许奕凤都没有参与。韩必武写的借条是他个人的行为。被告韩必武没有提供书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，原告张志玉与被告韩必武签订���房地产买卖协议书》，约定原告向被告购买址于漳州市××区××花园××号房产，双方约定总成交价1323000元，当日支付4万元定金给被告，并约定于2016年9月16日前办理过户手续时支付被告823000元。后因涉讼房产被本院查封，导致不能过户。后经双方协商，2016年9月30日双方签订《房地产买卖协议书》及《补充协议书》，约定，双方交易的房产处于银行抵押状态，被起诉并拍卖，现双方协商同意将房产以拍卖形式买卖该房产。合同成交价为1323000元，若拍卖实际交易价高于或低于实际买卖合同价，则双方必须以多还少补的形式补充；其中第四条约定，甲方（两被告）同意补偿乙方（原告）50000元作为乙方因商业贷款和抵押贷款所产生的利息差等。2016年12月31日原告通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖该房产，成交价1562910元。根据《补充协议》约定，两被告应退还原告购房款239910元及补偿利息差50000元，两被告均未予退还。2017年1月4日，被告韩必武向原告出具欠条，确认欠两原告购房款补差款289910元，如未还，承诺以漳州市××区××路××花园××、××、××车位××号抵欠款，若发生纠纷，所产生的一切费用含诉讼费、律师费、保全费等由韩必武、许奕凤承担。依原告申请，本院于二O一七年三月十六日裁定冻结被告址在漳州市××区××路××花园××、××、××车位××号车位所有权的买卖过户手续。另查明，被告韩必武与许奕凤于2015年4月30日登记离婚，双方协议约定，涉讼房屋及车位归许奕凤所有。本院认为，被告向原告出售房产，双方约定成交价人民币1323000元，经司法拍卖，实际成交价1562910元，根据约定，被告应退还原告购房款239910元及补偿利息��50000元，合计289910元，有双方订立的合同为据，事实清楚，证据充分。原、被告双方的房屋买卖合同关系依法成立，受法律保护，原告依约要求被告承担相应的还款责任，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。二被告在涉讼房屋买卖前早已离婚，被告韩必武向原告出具欠条的行为，不能代理被告许奕凤的意思表示，故原告主张由被告承担律师费没有依据，本院不予支持，原告可另案单独对韩必武主张权利。被告韩必武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告��必武、许奕凤应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告苏远德、张志玉购房款及补偿利息款289910元，并自2017年3月13日即2017年3月13日起至款项归还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5739元，减半收取2869.5元，保全费2000元，均由被告负担。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 许艳斌��〇一七年六月二十二日书记员 谢丽敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人���当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=1&Gid=176318&ShowLink=false&PreSelectId=44467992&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=43374800”l”m_font_17?)对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=1&Gid=176318&ShowLink=false&PreSelectId=44467992&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=43374800”l”m_font_18?)约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=1&Gid=176318&ShowLink=false&PreSelectId=44467992&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=43374800”l”m_font_19?)约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=1&Gid=176318&ShowLink=false&PreSelectId=44467992&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=43374800”l”m_font_20?)中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=1&Gid=176318&ShowLink=false&PreSelectId=44467992&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=43374800”l”m_font_21?)没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的��或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 来自