（2017）粤0404民初787号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-11
案件名称
广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司与张红波、冯小留物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司,张红波,冯小留
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初787号原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：珠海市金湾区山湖海路山湖海会所四楼。法定代表人何小军，总经理。委托代理人杨振南，该公司员工。委托代理人桂鸾，该公司员工。被告张红波，男，1979年6月5日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告冯小留，女，1983年10月25日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司诉被告张红波、冯小留物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成适用小额速裁程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人桂鸾，被告张红波到庭参加诉讼，被告冯小留经法院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告系珠海时代港小区16栋705房业主。根据该小区开发商珠海胜辉房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定，由原告向时代花园小区提供物业管理服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费等，缴费标准为住宅2.5元/月/平方米（自商品房买卖合同约定的交付日两年内9折收费为2.25元/月/平方米，自第三年起为2.5元/月/平方米），此外，被告还应根据《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》文件等相关规定缴纳公摊电费。2016年3月29日，原、被告及该小区开发商签订《业主收楼确认书》，确认将涉案房屋交付被告使用。自上述协议签订起，被告一直拒付物业管理费用。截至2017年3月18日，被告共欠缴物业管理费用及物业管理费滞纳金、公摊电费共3790.69元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果，为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告向原告支付2016年4月1日至2017年3月31日的物业管理费2278.2元;2、判令被告向原告支付物业管理费用所产生的滞纳金1373.49元（按每日欠缴费用的2‰计算，暂计至2017年3月18日，之后另计算至实际清偿日）；3、判令被告向原告支付2016年7月1日至2017年2月28日公摊电费139元；4、判令本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告同意撤回第2项诉讼请求，不再向被告主张。被告辩称，一、珠海市管理条例第49条约定：建设单位与物业买受人签订的签订房屋买卖合同时应包含前期物业服务约定的内容，应载明物业买受人缴纳前期物业管理服务费用标准，建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业服务费用标准的按照政府指导价格的最低标准执行。2016年3月开始执行1元/平方。二、对原告“诉讼请求3”要求缴纳公摊电费回复如下：公摊电费一栏中对16栋的住宅建筑面积与珠海市测绘院出具的《房地产登记测绘成果报告》不相符，且路灯的公摊电费一栏中商铺、有产权的地下车库和有收益的地下人防工程为什么不承担。只要原告按照法律法规进行分摊电费，我们会按实际产生的电费承担。我认为应按建筑面积分摊。经审理查明：原告于2007年9月18日成立，并领取了相应的营业执照。2014年11月2日，被告向珠海市胜辉房地产开发有限公司购买位于珠海时代花园16栋705房，建筑面积87.62平方米，双方并签订了《珠海市商品房买卖合同》。2016年3月29日，被告张红波在《收楼确认书》上签名，确认被告从即日起接收时代花园小区16栋705房。因被告欠缴物业管理费，2016年11月27日，原告向被告发出律师函，通知被告，自2016年4月至2016年11月，被告拖欠原告物业服务费1489.6元，滞纳金542.82元，公摊电费68.6元，要求被告自律师函发出日起十日内缴纳。之后，被告仍未缴纳物业服务费。原告的《前期物业管理服务协议》第七条第一款规定，工程竣工交付使用后，原告按协议有关约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理服务费。住宅2.5元/月/平方米（自商品房买卖合同约定的交付日两年内9折收费为2.25元/月/平方米，自第三年起为2.5元/月/平方米），并约定公共水电费的分摊办法按珠海市《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》执行：小区范围内共用电费由小区所有住户平均分摊，住宅大楼内共用水、电费由本楼住户平均分摊，住宅大楼内电梯等公用设备的运行电费由本楼享用电梯的住户按系数平均分摊等，并约定被告须在每月15日前向原告缴纳物业管理服务费，未按时缴纳的，按每日加收欠缴金额的2‰收取滞纳金。根据原告提交的的证据，从2016年4月份至2017年3月一年中，被告所欠物业管理费为2278.14元（房屋面积为87.62㎡×2.25元/月/㎡×12个月－地产商缴纳的管理费87.6元），被告所居住的16栋公摊电费总计139元。根据被告提交的房屋建筑面积测绘成果表，住宅分摊后总建筑面积为12646.35㎡，而原告公摊电费的面积计算数为12604.69㎡。以上事实有收楼通知书、收楼确认书、催费凭证、律师函、关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知、前期物业管理服务协议、珠海市商品房买卖合同、招投标相关资料、前期物业管理服务合同、备案申请表、竣工验收备案表、电梯监督检验报告、特种设备注册登记表、电梯使用标志、绿化平面图消防栓测试图片、消防报警面板图片、旧衣物回收箱、房屋建筑面积测绘成果表以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告依法成立并是领取营业执照，符合从事活动的资格。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，没有违反法律、法规强制性规定，协议合法有效。原告根据协议该对珠海时代港小区进行了物业管理服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告支付物业服务费2278.14元合法有据，本院予以支持。被告辩称应按最低标准1元/平方来收费依据不足，本院不予支持。关于公摊电费，被告提交的房屋建筑面积测绘成果表载明的住宅分摊后总建筑面积为12646.35㎡为实际应当分摊的建筑面积，原告以12604.69㎡来分摊电费依据不足，因此，被告应当缴纳的分摊电费为139元×12604.69㎡÷12646.35㎡＝138.5元。关于滞纳金，原告申请撤回，不再向被告主张，这是原告自由权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张红波、冯小留于本判决生效之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2016年4月1日至2017年3月31日的物业管理费2278.14元；二、被告张红波、冯小留于本判决生效之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司2016年7月1日至2017年2月28日的公摊电费138.5元；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果被告张红波、冯小留未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元由被告张红波、冯小留负担。本判决为终审判决。审判员 吴明星二〇一七年六月二十二日书记员 赖金裕 关注微信公众号“”