（2017）陕0113民初3117号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-10-30
案件名称
中海物业管理有限公司西安分公司与杨彦斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海物业管理有限公司西安分公司,杨彦斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3117号原告中海物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市曲江新区芙蓉南路3号。负责人曹孟成，该公司总理。委托代理人祁翠苗，女，汉族，1985年4月21日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。被告杨彦斌，男，汉族，1969年5月18日出生，住西安市雁塔区。原告中海物业管理有限公司西安分公司与被告杨彦斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托人祁翠苗到庭参加了诉讼，被告杨彦斌经合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司西安分公司诉称，被告购买了由原告提供物业服务的中海国际东郡19幢3单元701室的商品房，2011年5月1日被告收房，并于当日与原告签订了《前期物业服务协议》（以下简称协议）。协议第二十一条第二款第4项约定：“甲方按照协议约定缴费的时间缴纳物业服务费，并按其他约定缴纳其他应缴纳的费用。”协议第七条约定了物业服务费的计费时间以及缴纳时间，计费时间为“甲方于商品房屋交付之日（或视为交付日）算起，缴纳的时间为按季缴纳，即甲方应在上季度末25日前将下季度的费用全部缴清”。第五条约定：物业服务费，按建筑面积每月1.5元/㎡计算收取；第二十六条约定：“甲方违反本协议的约定，未能按时足额缴纳物业服务费及其它费用的，应从逾期之日起每天按应缴费用总额的5‰缴纳违约金”。被告系上述物业19幢3单元701室的业主，物业面积138.92㎡，按约定应向原告缴纳2015年1月1日起至2016年9月30日物业服务费4376元、电梯费875.28元、采暖及水费9668.82元、生活垃圾费126元，合计15046.10元。期间原告多次通过电话、短信、发律师函或上门的方式催缴物业费，但被告一直拒绝缴纳，逾期47个月，因此导致应支付违约金8664.44元。上述违约金均暂计至2016年9月30日，违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。合同履行至今，原告依照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告均置之不理。因此，原告诉至法院，请求人民法院判决被告支付2015年1月1日至2016年9月30日拖欠的物业服务费4376元、电梯费875.28元、采暖费及水费9668.82元、生活垃圾费126元，合计15046.10元；请求法院判决被告支付2015年1月1日至2016年9月30日因拖欠物业服务费应支付的违约金8664.44元；上述违约金均暂计至2016年9月30日，违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。诉讼费用由被告承担。被告杨彦斌经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见及证明材料。经审理查明，被告杨彦斌系中海国际东郡19幢3单元701室房屋业主，被告系中海国际东郡小区物业服务企业。2011年7月19日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议签订后原告开始给被告所在小区提供物业服务，同时，被告签署入伙会签单、管理规约承诺书。协议第二十一条第二款第4项约定：“甲方按照协议约定缴费的时间缴纳物业服务费，并按其他约定缴纳其他应缴纳的费用。”协议第七条约定了物业服务费的计费时间以及缴纳时间，计费时间为“甲方于商品房屋交付之日（或视为交付日）算起，缴纳的时间为按季缴纳，即甲方应在上季度末25日前将下季度的费用全部缴清”。第五条约定：物业服务费，按建筑面积每月1.5元/㎡计算收取；第二十六条约定：“甲方违反本协议的约定，未能按时足额缴纳物业服务费及其它费用的，应从逾期之日起每天按应缴费用总额的5‰缴纳违约金”。另查明，被告所有的房屋建筑面积为138.92㎡，按照1.5元/㎡计算物业费，按照0.3元/㎡计算电梯费，按照6元/户计算21个月的垃圾费，按照5.8元/㎡计算采暖费，物业费、电梯费、采暖费、垃圾费的拖欠期间为2015年1月1日起至2016年9月30日，即拖欠物业费4376元、电梯费875.28元、采暖费及水费9668.82元、垃圾费126元，合计15046.10元；原告按照被告逾期交纳物业服务费与电梯费数额为基数,根据逾期期间并参照5‰/日的计算标准计算被告应付违约金8664.44元（截止2016年9月30日），并要求被告支付违约金至上述费用全部清偿之日止。以上事实，有原告提交的身份证复印件、房屋交付通知、入伙会签单、前期物业服务协议、临时管理规约回执、物业使用人信息登记表、EMS快递邮寄单及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律上的约束力。被告依约提供物业服务，被告理应按照协议约定交纳物业服务有关的费用，不得逾期交纳，否则构成违约，并应承担违约金。现被告逾期交纳物业服务费4376元、电梯费875.28元、采暖费及水费9668.82元、生活垃圾费126元，合计15046.10元，构成违约，原告请求被告予以支持，有合同依据，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金之诉求，因违约金依法属于弥补损失，且不具有惩罚性，被告逾期应按照物业合同约定承担违约金，经审查，原告主张的违约金标准明显过高（5‰），对于其主张的违约金数额酌情减少为1299.67元。关于原告要求将逾期付款的违约金计算至全部债务清偿之日止的请求，因本案已相应支持原告的违约金（具有损失弥补性质）请求，原告可在被告不予履行本案判决确定的金钱义务时（强制执行），主张迟延履行期间的债务利息（具有惩罚性），故原告该主张与被告不予履行判决支付迟延履行期间的债务利息存在重复，故对于原告的该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨彦斌应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司西安分公司物业费4376元、电梯费875.28元、采暖费及水费9668.82元、垃圾费126元，合计15046.10元。二、被告杨彦斌应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司西安分公司违约金1299.67元。三、驳回原告中海物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费393元，公告费560元，由被告承担。原告已预交受理费及公告费，故被告在履行本判决确定的金钱义务的同时将其承担的受理费及公告费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 陈红联审判员 郭天鲁审判员 陈 婷二〇一七年六月二十二日书记员 赵永亮打印：赵永亮校对:赵永亮年月日送达 关注公众号“”