（2016）粤0306民初8699号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-21
案件名称
深圳市国惠康贸易有限公司与许海锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市国惠康贸易有限公司,许海锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初8699号原告深圳市国惠康贸易有限公司，住所地深圳市宝安区观澜街道桂花社区第六工业区第10栋401（办公场所），组织机构代码555433125。法定代表人余利兴。委托代理人林志强、麦美玲，广东宝城律师事务所律师。被告许海锋，男，汉族，1980年1月18日出生，身份证住址广东省东源县，原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林志强到庭参加诉讼，被告许海锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月21日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市宝安区观澜街道桂花路国惠康商业城一楼房屋出租给被告开设百货、服装、鞋帽经营场所使用。租赁面积为1230平方米，租赁期限自2014年8月1日起至2020年11月30日止，被告应在每月5日前向原告支付当月租金人民币61500元，租赁期间租金第3年开始速增8％。合同第15.1条约定，如被告迟延支付租赁费用以及其他相关费用，每迟延一天，应当以当期迟延交付的费用为基数，以千分之五为计算标准向原告支付迟延履行金。如被告迟延交付租金，经原告书面催缴后，超过30天仍未向甲方交付租赁费以及合同约定的其他费用，则被视为严重违约，原告有权以书面通知的形式单方面终止合同并不予退还租赁保证金，且要求被告支付相当于一年半租金的违约金。合同签署后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告承租后，开设新域服装城，部分房屋招商分租给各商户使用。但被告一直不按时支付租金，2015年12月，被告甚至弃租逃匿，至今下落不明，租赁房屋亦未归还。截止至2016年4月8日，被告欠原告租金人民币590400元、水电费13765元。原告已为被告垫付该水电费给供电局及水务集团。鉴于被告已严重违反合同约定，达到解除合同的条件，2016年4月1日，原告决定解除双方的租赁合同，向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》。为维护自身权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签署的《房屋租赁合同》于2016年4月5日解除；2、判令被告腾空涉案房产，返还给原告；3、判令被告向原告支付被告腾空拖欠的2016年4月8日前的租金人民币590400元；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费（从2016年4月9日起按双倍租金计至被告返还涉案房产之日止，2017年7月31日后租金按66420元/月计算，暂计至2016年4月13日为人民币20500元）；5、判令被告向原告支付水费人民币440元、电费人民币13325元；6、判令被告向原告支付迟延支付租金（房屋占用使用费）以及水电费滞纳金【按日千分之二计算，以拖欠的租金（房屋占用使用费）、水电费为基数，从拖欠的次日起计至款项付清之日止，暂计至2016年4月13日为人民币195648.74元】；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤销了第五项诉讼请求、第六项诉讼请求关于请求被告支付水电费滞纳金的诉讼请求。被告既未到庭参加应诉亦未作答辩。经审理查明，2014年7月21日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市宝安区观澜街道桂花路国惠康商业城一楼房屋出租给被告开设百货、服装、鞋帽经营场所使用。租赁面积为1230平方米，租赁期限自2014年8月1日起至2020年11月30日止，被告应在每月5日前向原告支付当月租金人民币61500元，租赁期间租金第3年开始速增8％。合同第15.1条约定，如被告迟延支付租赁费用以及其他相关费用，每迟延一天，应当以当期迟延交付的费用为基数，以千分之五为计算标准向原告支付迟延履行金。如被告迟延交付租金，经原告书面催缴后，超过30天仍未向甲方交付租赁费以及合同约定的其他费用，则被视为严重违约，原告有权以书面通知的形式单方面终止合同并不予退还租赁保证金，且要求被告支付相当于一年半租金的违约金。合同签署后，被告向原告缴纳租赁保证金人民币180000元，原告依约将房屋交付给被告使用。被告承租后，开设新域服装城，部分房屋招商分租给各商户使用。被告已支付2015年5月以前的租金。2015年6月尚欠租金20500元。2015年7月起没有继续缴纳租金。2015年12月，被告甚至弃租逃匿，至今下落不明，租赁房屋亦未归还。鉴于被告已严重违反合同约定，达到解除合同的条件，2016年4月1日，原告决定解除双方的租赁合同，向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》。为维护自身权益，原告特诉至法院。另查明，国惠康商业城是由原告2011年5月25日向深圳市观澜经济发展有限公司（即原观澜镇经济发展总公司）承租观澜镇放马布第六工业区第四、五、六幢厂房后（房屋所有权证号为粤房字第1449620、1449628、1449624）改建而成，三幢厂房为混合四层，原告将三幢厂房间空地扩建改建连接为一个整体，成立国惠康商业城作为商业出租使用，原告改建扩建工业厂房及改变厂房用途为商业用途，未提交证据证明有向有关政府部门申请办理合法建设手续。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、缴款通知、催收租金、快递回执、解除租赁合同通知书，等证据及并庭审笔录为证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，国惠康商业城是由原告2011年5月25日向深圳市观澜经济发展有限公司（即原观澜镇经济发展总公司）承租观澜镇放马布第六工业区第四、五、六幢厂房、空地扩建改建而成，并作为商业用途出租使用，原告改建扩建工业厂房及改变厂房用途为商业用途，未提交证据证明有向有关政府部门申请办理合法建设手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，原告应将租赁保证金人民币180000元退还原告，被告应将房屋腾退给原告并向原告支付实际使用期间的房屋使用费，被告应将房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准人民币61500元计算，其中2015年6月尚欠房屋使用费为人民币20500元，2015年7月1日起按61500元计至房屋腾退之日止。原告其他诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市国惠康贸易有限公司与被告许海锋于2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、原告深圳市国惠康贸易有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还被告许海锋房屋租赁保证金人民币180000元；三、被告许海锋于本判决生效之日起五日内将租赁的深圳市宝安区观澜街道桂花路国惠康商业城一楼房屋腾退给原告深圳市国惠康贸易有限公司；四、被告许海锋于本判决生效之日起五日内一次性支付原告深圳市国惠康贸易有限公司房屋使用费（房屋使用费每月按人民币61500元计算，其中2015年6月尚欠房屋使用费为人民币20500元，其余房屋使用费自2015年7月1日起计至房屋腾退之日止）；五、驳回原告原告深圳市国惠康贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费共人民币6002元，由原告负担1000元，由被告负担5002元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张 媛二〇一七年六月二十二日书记员 钟国良（兼）书记员 邓 燕 玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 来自