（2017）云0126民初244号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-21
案件名称
石林瑞程物业管理有限公司与张志明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石林彝族自治县人民法院
所属地区
石林彝族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石林瑞程物业管理有限公司,张志明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条
全文
云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初244号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：张志明，男，1972年12月4日生，汉族，石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：段云春，系张志明的妻子。特别授权代理。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告张志明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告张志明的委托诉讼代理人段云春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2013年度至2016年度物业管理费2552.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息514.08元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2010年7月21日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积96.7m2，物管费收取单价为每月0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2013年度至2016年的物管费2552.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年7月21日至2016年7月21日4年的物管费，同时将主张的物业管理费变更为1856.64元，将其主张的利息变更为481.76元。被告张志明辩称，答辩人未交物管费系事出有因：1.原告在答辩人购房之前宣传有喷泉和游泳池，但交房时宣传中的露天游泳池变成了现在的电梯房，所以答辩人为选购靠近游泳池的房屋多支付了9670.00元购房费。2.交房时间延迟20天，且接房时涉案房屋未接通水、电，“三通不通”，且原告之前曾承诺答辩人免交三年的物业管理服务费。3.原告的收费与服务水平不相适应，原告在物业管理中只收取费用，但对于答辩人反映的单元门及太阳能损坏的问题不予处理，答辩人认为原告的服务不到位，所以拒绝缴纳物业管理服务费。4.诉状中物管费的计算存在明显错误。答辩人4年的物管费为1856.64元，扣除原告承诺免交的3年计1392.48元，答辩人实际只应交464.16元。5.2015年3月21日前的物管费已过诉讼时效，不应该得到支持。6.对原告主张的利息答辩人不予认可，因为物管协议系格式合同，没有征求过业主的意见。原告石林瑞程物业公司在庭审中向本院提交了《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人之间签订有物业管理服务协议，双方当事人在协议中约定了房屋面积、物业管理费及违约金的收取标准、双方签订该协议的时间。被告张志明质证后对原告提交的证据无异议，但认为被告签订该协议是在其需要领取涉案房屋钥匙的情形下才被迫签订，同时认为原告未尽到合同中约定的义务，原告方并没有履行合同。本院对原告方提交被告方无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。被告张志明在庭审中向本院举证如下：1.交房时现场照片7张。证实原告在向被告交房时存在“三通均不通”的情况。2.当庭播放电话录音一段。证实双方在协商交纳物业管理服务费的事宜过程中，原告承认其物业管理服务不到位，同时原告承诺免交被告3年的物业管理服务费。原告质证后认为被告提交的照片中并没有原告工作人员认可房屋存在质量问题，对照片的“三性”不予认可。电话录音无法核实真实性，录音中只是提到房屋质量问题，不能证实原告已经同意被告免交物业管理费的证明目的，被告无权以此对抗其交纳物业管理服务费的义务，对该证据的“关联性”亦不认可。本院认为，被告提交的照片与本案并无关联性，本院不予采信；对于通话录音，无法核实通话人员的身份及证据真实性，且被告未按法庭要求提供该录音证据的光盘，本院对该证据的真实性及“关联性”不予采信。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告张志明购买了万城阿诗玛小镇二期16栋3单元302号面积为96.7㎡的房屋，成为该房屋业主，并与原告于2010年7月21日签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房每月0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告张志明向原告交纳了2012年7月20日前的物业管理服务费，后张志明以原告未按物业管理服务协议约定履行义务以及房屋质量存在问题，且无宣传的喷泉和游泳池等为由，拒绝缴纳2012年7月21日以后的物业管理服务费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。关于被告辩解的接房时水、电不通以及房屋质量存在问题以及房屋与开发商宣传广告的不一致，均属被告与房屋开发商之间在房屋买卖合同中发生的争议，与本案不属同一法律关系，被告不能以此作为拒绝缴纳物业管理服务费的理由。关于被告辩解的原告不予处理其反映的单元门及太阳能损坏的问题的理由，被告并未举证证实自己的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对被告提出的2015年3月21日前的物管费已超过诉讼时效的问题，原告方虽提出在被告单元门上张贴过催收通知，但未提交相关证据证实其向被告主张过权利，本院认为被告方的该辩解主张具有事实和法律依据，本院对原告主张的2015年3月21日前的物业管理费不予支持。关于物业管理服务费的数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为96.7m2，住房每月按0.4元/㎡的标准计算，张志明应当交纳2015年3月22日至2016年7月21日止的物业管理服务费为618.88元（96.7㎡×0.4元/㎡×16月）。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，本院计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为4.22元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告张志明于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2015年3月22日起至2016年7月21日止的物业管理费618.88元。二、由被告张志明于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金4.22元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告张志明负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员 毕向红 更多数据：