（2017）苏1311民初2074号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-30
案件名称
2074沈一鸣与江苏金太阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿豫区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈一鸣,江苏金太阳置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1311民初2074号原告：沈一鸣，男，1991年8月8日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：明智坚，江苏韵合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。被告：江苏金太阳置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道188号。法定代表人：朱学国，董事长。委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。原告沈一鸣与被告江苏金太阳置业有限公司（以下简称金太阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈一鸣的委托代理人杜磊，被告金太阳公司的委托代理人张盼、李箐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈一鸣向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付逾期交房违约金和逾期办证违约金合计14717元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2013年5月30日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1253号房屋，被告应于2014年5月1日前交付房屋，但被告逾期交房，应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。因合同约定被告应于交付房屋后60日内将办理权属登记资料备案，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，双方同意自该商品房交付使用后第91日起，至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。因被告原因，导致原告未能按时办证。被告违约应支付逾期办证违约金。被告金太阳公司辩称：1.其已于2014年5月1日向沈一鸣交付了涉案房产；2.沈一鸣主张逾期办证违约金已过二年诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，原被告签订商品房买卖合同，约定：由原告以142612元价格购买被告开发的中国淮海纺织服装品牌中心（A区）1层1253号房屋。买受人于2013年5月26日一次性付清所有房款；出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……。原被告还约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。原告按照合同约定向被告支付了购房款，但被告未在2014年5月1日前取得竣工验收备案表，也未按照合同第十四条的约定完成登记备案。2013年6月17日，原告（甲方）与案外人宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（乙方，以下简称红星凯盛公司）签订了商铺委托统一经营管理合同。合同约定：甲方将其购买的商铺委托乙方统一经营管理；委托经营期自2013年12月31日起至2023年12月30日；甲方应于本合同签订之日起即将该商铺交付乙方，如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方，因开发商导致的上述情形，甲方不负任何责任……。2015年2月，红星凯盛公司出具证明，内容为：金太阳公司已经于2013年12月31日将开发、销售的中国淮海纺织服装品牌中心的商铺一并交付我公司统一经营、管理。另查明：金太阳公司开发建设的中国淮海纺织服装品牌中心（A）区工程于2014年12月26日在宿迁市宿豫区建筑工程管理处进行竣工验收备案登记。原告于2015年四五月份取得涉案房屋的所有权证，产权登记日期为2015年4月10日。本院认为:商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，沈一鸣与金太阳公司签订了商品房买卖合同。该合同真实合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，沈一鸣按照约定支付了购房款，金太阳公司应当按照约定履行相应的交付房屋、将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等义务。沈一鸣与金太阳公司签订的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同规定的商品房交付买受人使用：住宅项目……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。同日，沈一鸣与第三方凯盛公司签订委托统一经营管理合同。该合同第三条第三款约定：“甲方应于本合同签订之日起即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方”第五条：“鉴于……甲方购买该商铺时，已经同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托前三年，乙方无需向甲方支付任何费用”。金太阳公司在2013年12月31日将涉案房屋实际交付给沈一鸣委托的第三方凯盛公司，虽然涉案房屋没有经过竣工验收，但沈一鸣委托的凯盛公司接收了该房屋，沈一鸣在签订商品房买卖合同时也以活动购房优惠形式获得租金收益，且认定交房日期为2013年12月31日相较于沈一鸣主张的交房日期为产权登记日，前者更有利于沈一鸣获得委托经营的租金收益。故本案应视为金太阳公司按约定向沈一鸣交付了房屋。沈一鸣以房屋未及时交付为由主张金太阳公司违约缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告辩称原告主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效从知道或应当知道自己权利受到侵害时计算。衡量原告何时知道或应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同约定。沈一鸣与金太阳公司签订的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，……自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。根据该约定可以看出，原被告对买受人取得房产权属证书的期限进行约定，即因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书，则出卖人构成违约。原告在该商品房交付使用后90日内未取得房产权属证书，就应当知道自己的权利受到了侵害。金太阳公司按约定于2014年5月1日向沈一鸣交付了房屋。因此应从交房日之后的第91日（2014年7月31日）开始计算二年的诉讼时效。原告提供证人证明其曾向被告主张过逾期交房和逾期办证违约金，而导致诉讼时效中断。但原告提供的证人均于本案的处理结果具有一定的厉害关系，其证人证言的证明力较弱，且原告除提供该证人证言外，未提供其他充分证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。原告于2017年4月10日向本院起诉要求保护权利，但未提供充分证据证明本案存在诉讼时效中至、中断、延长的事由，所以原告的请求已超过法定诉讼时效期间。故对于被告的辩称，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沈一鸣的诉讼请求。案件受理费减半收取84元，由原告沈一鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 陆科丞二〇一七年六月二十二日书 记 员 蔡恬恬 微信公众号“”