（2017）闽01民终1564号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-31
案件名称
福州泰禾房地产开发有限公司、林淑芬商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州泰禾房地产开发有限公司,林淑芬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1564号上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡丽清，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：薛一通，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：林淑芬，女，1984年2月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。上诉人林淑芬因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰禾房地产公司的委托诉讼代理人薛一通，被上诉人林淑芬委托诉讼代理人龚雅铃律师、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾房地产公司上诉请求：一、一审法院查明“被告支付2014年9月5日至违约结束之日的逾期交房违约金”属于事实认定错误，诉争房屋在2013年10月24日已符合交付条件，上诉人已经通知了被上诉人交付，是被上诉人不来交付，不属于上诉人责任。二、涉诉商品房已于2013年10月24日通过消防备案和竣工验收，符合合同约定的交付条件，上诉人不应承担赔偿逾期交付的后果。林淑芬辩称，一、诉争房屋于2016年8月31日通过消防验收合格是上诉人在一审期间自认的事实，上诉人在一审期间也未提交证���证明消防验收合格的证明材料，且上诉人一审自认其于2016年9月13日才向原告发出交房通知书。二、上诉人提交的诉争房屋诉争房屋通过消防备案及交付通知书的证据，已经超过举证期限。且根据消防相关法律法规的规定诉争房屋总高75.4米，应当经过消防验收合格才是房屋具备法定交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2013年2月28日前交付通过消防验收合格的房屋，但上诉人至今不仅未通过消防验收合格且未向被上诉人发出《交房通知书》。上诉人提交的快递面单网上查询是“该单号暂无物流进展”，寄件人签署日期处只体现了10月20日，不能证明是2013年向被上诉人发出《商品房交付通知书》。即使2013年10月20日向业主发出交房通知书，当时也还未通过消防备案，2013年10月24日通过消防备案后，上诉人也应当再向被上诉人发出《商品房交��通知书》。林淑芬向一审法院起诉请求：1.判令上诉人向被上诉人支付逾期交付商品房的违约金至起诉之日暂计人民币126572元，之后的违约金计算至上诉人违约行为结束之日止（违约金计算方法为：以人民币866936元为基数，上诉人按日向被上诉人支付已付款万分之贰，从2013年3月1日起计算至上诉人违约行为结束之日止，其中至起诉之日暂计约为126572元）；2.本案诉讼费由上诉人承担。一审法院认定事实：2013年2月27日，上诉人和被上诉人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201133610369），约定被上诉人向上诉人购买位于福建省福州市××街道××大道××号房，价款为人民币866936元；合同第八条约定：“出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人���用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……”；合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”等。合同签订后，被上诉人依照合同约定向上诉人支付了购房款866936元。上诉人至今未向被上诉人交付符合《商品房买卖合同》约定的讼争商品房。另查，2016年8月31日，讼争房屋经消防验收合格。一审法院认为，上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，是合法有效的，双方应依约履行。被上诉人依约向上诉人支付购房款，但上诉人未按合同约定向被上诉人交付讼争商品房，已构成违约，上诉人应承担相应的违约责任。现被上诉人要求继续履行合同，并要求上诉人按已付房款的日万分之二标准支付逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。但从上诉人违约之日（2013年3月1日）至上诉人起诉之日前两年（2014年9月4日）的违约金，因已超过两年的诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权，故一审法院不予支持，上诉人应从2014年9月5日至违约行为结束之日向被上诉人支付逾期交房违约金。被上诉人称其主张过权利并导致诉讼时效中断，但未提供确凿证据证明，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、上诉人福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人林淑芬支付逾期交房违约金（每日按被上诉人已付购房款人民币866936元的万分之二计算，自2014年9月5日起至上诉人实际交付商品房之日止）；二、驳回被上诉人林淑芬的其他诉讼请求。案件受理费2831元，适用简易程序减半收取1415.50元，由被上诉人负担50元，上诉人负担1365.50元。二审中，泰禾房地产公司向本院提交顺风快递寄件存根、商品房交付通知书、竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案单，拟证明上诉人于2013年10月20日向被上诉人发出《商品房交付通知书》，且诉争房屋已于2013年10月24日通过消防验收备案和竣工验收。林淑芬质证：顺风快递寄件存根日期一栏仅体现10月20日，并未注明是2013年，且未提供邮局盖章及面单的返单，不能证明泰禾于2013年向被上诉人发出过《交房通知书》。竣工验收报告的真实性没有异议，但该竣工验收报告没有注明竣工日期，不能证明诉争房屋于2013年10月24日通过竣工验收。对消防备案单真实性没有异议，但诉争房屋超过54米的一类民用建筑，根据建筑设计消防条例等法律规定应当通过消防验收合格，而不是消防备案。本院认为，上诉人二审期间提交的顺风快递寄件单及商品房交付通知书，但未提交证据证明该份寄件单的送达情况，且寄件单仅载明寄件日期是10月20日，故无法据此认定泰禾房地产公司于2013年10月20日向林淑芬履行了通知交房的义务。根据《福州市公安局消防支队建设工程竣工验收消防备案单》可以认定，诉争房屋于2013年10月24日进行���防备案。关于上诉人提交的《竣工验收报告》未载明时间，无法证明诉争房屋于2013年10月24日前通过了竣工验收，本院不予采信。泰禾房地产公司在二审提交的证据不影响原审查明的事实，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于泰禾房地产公司是否于2013年10月20日通知了被上诉人交付的问题：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。泰禾房地产公司主张其于2013年10月20日向被上诉人发出《商品房交付通知书》，但提交的证据不足以证明其所主张的事实，故本院不予采纳。关于诉争房屋是否于2013年10月24日符合合同约定的交付条件的问题：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》与《房屋逾期补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，被上诉人依约支付了全部购房款，上诉人应于2013年2月28日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付被上诉人。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据案涉《商品房买卖合同》和泰禾房地产公司二审提交的《福州市公安局消防支队建设工程竣工验收消防备案单》可以认定，案涉的泰禾红峪地上25层，高度74米，属于一类高层住宅，依法应当经公安机关消防机构进行消防验收合格方可投入使用，现有证据不能证明诉争房屋于2013年10月24日前通过消防验收合格亦不能证明诉争房屋于2013年10月24日通过竣工验收。因此，上诉人关于诉争房屋于2013年10月24日已符合交付条件的上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2831元，由上诉人福州泰禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 缪 羽审 判 员 唐宇恒二〇一七年六月二十二日法官助理 李 晶书 记 员 魏坤贵 来自