（2017）皖1502民初2145号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-02-13
案件名称
六安市物泰物业服务有限公司与周照松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市金安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
六安市物泰物业服务有限公司,周照松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第十二条
全文
安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初2145号原告：六安市物泰物业服务有限公司，住所地六安市。法定代表人：张先文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆明，男，汉族，该公司副总经理，住安徽省六安市金安区，被告：周照松，男，汉族，住六安市，原告六安市物泰物业服务有限公司与被告周照松物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安市物泰物业服务有限公司的特别委托代理人王庆明，被告周照松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六安市物泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年1月至2016年12月物业服务费492.58×36=17732元，违约金492.58×0.03%×30×（1+2+3+…+36）=2953元，总计20684元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系六安市四季清风园小区2#楼103、104、105、106、107、108室门面房业主。原告自2014年1月至今一直在该小区从事物业服务，自2014年1月至2016年12月，被告欠原告物业服务费17732元及违约金2952元，总计欠20684元，原告多次催缴，被告拒交。原告收取的物业服务费用主要用于物业服务工作人员的工资和公共服务支出。被告侵害了原告合法权益。依法起诉，判如所请。周照松辩称，1.我与四季清风园签订物业协议，每月缴纳469元物业费。2014年4月1日至2017年4月1日没有缴纳物业费用的原因是房租合同到期，开发商欠我保证金15012元，用保证金抵物业费。2.我与扬州市泰和物业管理有限公司六安分公司签订了协议，与原告没有签订任何协议，之前的物业费已缴，原告转过来没有告知。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月18日、2014年12月12日，原告与安徽百姓缘置业有限公司就其开发的六安市四季·清风园小区前期物业服务分别签订了《物业服务合同》各一份，约定物业基本情况、物业管理服务事项、服务费用、经营与管理、承接验收、使用与维护、专项维修资金、付款方式、违约责任、生效时间等内容。原告全面履行了自己义务。2011年4月8日被告周照松与扬中市泰和物业管理有限公司六安分公司签订了《四季·清风园前期物业管理服务协议》，约定：被告所购房屋2幢103、104、105、106、107、108室，建筑面积492.58㎡，收费标准，前期物业管理公共服务费0.5元/平方米/月（路灯电费）门市房1.00元/平方米/月（不包括政府规定的人行道前三包费），公共照明费5元/户/月，并约定违约责任逾期交纳物管相关费用自逾期之日起按日万分之三加收滞纳金等。合同有效期2011年4月8日起至2014年4月8日止。同时周照松作出书面《承诺书》“同意转让该物业时取得物业继受人……”自2014年1月1日至2016年12月31日，周照松拒绝交纳六安市四季·清风园小区2#楼103、104、105、106、107、108室门面房建筑面积492.58㎡物业服务费17732元（492.58×1×36）。经原告催要未果。以上事实有原告向本院提交物业服务合同、前期物业管理服务协议，承诺书等证据，本院予以采信并在卷佐证。被告向本院提交商铺租赁合同书、收据、水费单，原告不予认可，本院对被告证明目的不予采信。本院认为，原告与建设单位安徽百姓缘置业有限公司签订的《物业管理服务合同》，对业主具有约束力。被告与扬中市泰和物业管理有限公司六安分公司签订的《四季·清风园前期物业管理服务协议》及被告的承诺书合法有效，系其真实意思表示，应受法律保护，各方应全面履行各自义务。业主及物业使用人均应按该合同的约定履行交纳物业管理服务费的义务。物业的承租人应当参照业主的规定处理。被告作为业主或承租人拒交物业服务费，应承担相应的民事责任。原告要求被告交纳2014年1月至2016年12月36个月的物业服务费17732元的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张违约金2953元，不支持。根据最高法院司法解释规定“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告认为与原告没有签订协议，原告转过来没有告知的意见，不予支持。原告作为物业服务企业，自2014年1月1日至2017年4月1日按约定为被告提供了物业管理服务，履行了物管企业的管理义务。被告接受了原告的物业服务。被告应支付原告服务期间的物业服务费。被告以房租合同到期为由不交物业费，无据佐证，与事实不符，违反其承诺，于法有悖，不予采信。本案系物业服务合同纠纷不是房屋租赁合同纠纷，门面房面积应依据2011年4月8日前期物业管理服务协议约定的实际面积492.58㎡，而不应依据2011年4月2日租赁合同，且租赁合同是在前期物业协议之前签订的。被告以开发商欠其保证金15012元为由，要求以保证金抵付物业费的主张，是另一法律关系，不予支持。综上所述，原告要求被告给付其2014年1月至2016年12月物业服务费17732元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条、第六条、第十二条的规定，判决如下：一、被告周照松于本判决书生效之日起三日内支付原告六安市物泰物业服务有限公司2014年1月至2016年12月36个月物业服务费17732元；二、驳回六安市物泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由周照松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 杨效成二〇一七年六月二十二日书记员 李伟龙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 来源：