（2017）黔0602民初832号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-01-02
案件名称
冉明光、田鲜华等与贵州大容房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜仁市碧江区人民法院
所属地区
铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冉明光,田鲜华,贵州大容房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初832号原告：冉明光，男，1975年3月1日出生，土家族，贵州省沿河土家族自治县人，现住铜仁市。原告：田鲜华，女，1975年10月11日出生，土家族，贵州省沿河土家族自治县人，现住铜仁市。委托诉讼代理人：冉明光，与原告田鲜华系夫妻关系，特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼*楼。法定代表人：刘劲松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。原告冉明光、田鲜华与被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告冉明光、田鲜华委托诉讼代理人冉明光，被告大容房开公司委托诉讼代理人张易才、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金人民币（以下币种均为人民币）36133.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的铜仁市碧江区花果山北路6号4栋2单元11-1号房，被告须于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，逾期被告将承担相应的违约责任。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款519163元，但被告未能按时交付房屋。2016年12月13日，被告在将房屋钥匙交付给原告时，房屋并不符合合同约定的交付条件。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，被告逾期交房已经构成违约，则应承担违约责任。根据合同约定的违约条款的规定，被告逾期交房，须按日承担已付房款的万分之二的违约金，被告逾期348天应承担36133.7元的违约金。因此，为维护原告的合法权益特向人民法院起诉。被告大容房开公司辩称，1、案渉房屋的交付时间为2016年3月24日，因原告自身原因导致其于2016年12月13日才办理房屋交付手续；2、因碧江区人民政府未能完成凉水井加油站的拆迁，被告消防验收备案无法通过，导致被告不能按照约定将案渉房屋交付给原告，这是属于不可预知、不可避免、不可客服的客观原因，被告应当免除迟延交房的违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的通话清单和录音，拟证明2016年3月24日，被告通知原告办理房屋交付手续，因原告自身原因未办理房屋交付。原告对此并无异议，但提出其接到被告的电话是通知可以装修，并非是办理房屋交付。经查，双方签订的《商品房买卖合同》对于房屋交付有明确约定，被告应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。虽然被告于2016年3月24日电话通知原告，但并未按照合同约定书面通知，故对于被告提交上述证据的证明目的，本院不予认定。2、被告提交的四号楼工程质量会议结论，拟证明四号楼于2015年7月10日验收合格，符合交付条件。原告认为该会议结论不具有正式性，不是正式的验收文件，因此达不到被告的证明目的。经查，在该份会议记录中载明：建设单位意见为存在问题整改验收后同意验收合格。质量监督单位意见为：同意各责任单位的合格评定意见。据此无法认定在2015年7月10日四号楼的质量被评定为合格。故对被告的证明目的本院不予认定。3、被告提交的铜仁市20060218挂牌《国有土地使用权出让合同》补充协议、铜仁市人民政府与贵州大容房地产开发有限公司关于调整花果山广场项目用地置换协议、碧府专议（2014）39号铜仁市碧江区人民政府专题会议纪要、铜仁市人民政府办公室公文处理笺及碧府呈（2015）319号铜仁市碧江区人民政府文件，拟证明因政府调整被告开发建设的容湾小区建设用地后，未能完成调整地块的加油站拆迁将净地交付给被告，被告消防验收备案无法通过，导致被告不能按照约定将案渉房屋交付给原告。原告质证认为上述证据与本案无关，原告购买房屋时置换地块的广场建设已经完成，消防验收不能通过并不影响被告如期交房。经查，被告开发建设的容湾小区置换地块上的加油站截止原告起诉之日仍未完成拆迁，碧江区政府未如期向被告净地交付，但并不影响案渉房屋所在楼的建设，也不影响被告向原告交付案渉房屋，故上述证据不能达到被告的证明目的，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：2014008674)约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××小区××单元××房。该商品房建筑面积121.09平方米，套内建筑面积95.16平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5455.69元，总价款519163元。原告于合同签订之日向被告交付首期购房款156163元，余款363000元以银行按揭方式支付。被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房。对逾期交房约定如下：除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，并支付了案渉房屋住宅专项维修资金等费用。被告于2016年12月13日将案涉房屋交付原告使用。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了购房款，被告应当按约向原告交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付案涉房屋。关于案涉房屋交付时间的问题，原告自认交房时间为2016年12月13日，被告辩称交房时间为其电话通知原告之日，即2016年3月24日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（一）项的规定，被告应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。被告并未出示相关证据证明其书面通知原告，应当承担举证不能的后果。因此，本案房屋的交付日期为原告自认的2016年12月13日。被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告大容房开公司抗辩提出逾期交房客观上是政府相关部门原因导致，根据合同约定，因政府或相关部门的原因及不可抗力因素导致被告延期交房的被告不承担责任，予以免责。对此，本院认为双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第(一)项第(3)小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第(一)项第(3)小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，本院应对该合同条款作出有利于原告的解释。因此，对被告的辩称理由不予支持。本案原告已经支付全部房款519163元，被告未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，本案被告已逾期交房348天，根据约定，其承担的违约金为519163元×0.0002／天×348天＝36133.7元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告冉明光、田鲜华逾期交房违约金人民币36133.7元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费704元，减半收取计352元，由被告贵州大容房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一七年六月二十二日书记员 罗晶晶 微信公众号“”