（2017）京0114民初6257号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-08
案件名称
北京信科物业管理有限公司与苏大鹏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京信科物业管理有限公司,苏大鹏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初6257号原告：北京信科物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢1501内1511室。法定代表人：董文龙，总经理。委托诉讼代理人：庆启，男，1975年1月28日出生，满族，该公司经理，住北京市西城区。被告：苏大鹏，男，1978年9月18日出生，住山东省济南市槐荫区。原告北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）与被告苏大鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信科物业公司的委托诉讼代理人庆启，被告苏大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳物业服务等各项费用8908元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了昌平区北七家镇名佳花园x区x幢x号房屋一套，于2005年8月20日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后即享受到了原告为该小区提供的物业管理服务，但被告自2008年以来一直拖欠物业费达9年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。现特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益和名佳花园小区的物业管理正常工作秩序和经营秩序。苏大鹏辩称，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。其主张的费用中每年有143.9元我没听说过，不知道是什么钱。我没交物业费是因为我的房子房屋内墙自2007年底开始变黑、长毛，一直找物业公司报修，物业公司未能修好，后来打电话物业公司也不派人去了。三区的公共绿地包括整个小区卫生环境非常差，公共绿地变成了私搭的房子，物业没有尽到对公共区域的管理职责。本院经审理认定事实如下：苏大鹏系北京市昌平区北七家镇名佳花园x区x号楼x单元x号房屋的业主，该房屋建筑面积为86.17平方米。2003年12月31日，北京佳隆房地产开发有限公司（甲方）与北京安佳物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为名佳花园小区提供物业服务。2005年8月20日，北京安佳物业管理有限责任公司（甲方）与苏大鹏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用。协议签订后，信科物业公司为苏大鹏提供了物业管理服务。在合同履行过程中，信科物业公司按0.895元/平方米/月收取物业服务费，并按143.90元/年/户收取统收服务费用。苏大鹏未交纳2008年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费用8908元（含统收服务费用，已扣减信科物业公司未提供服务期间的物业管理服务费用）。另查一，2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。另查二，2008年信科物业公司曾因故撤出名佳花园小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。上述事实，有双方当事人的陈述及信科物业公司提交的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、物业管理服务协议、住户登记表、北京市昌平区物价局昌价（管）字（2001）104号关于名佳花园物业管理服务收费标准的通知、名称变更通知等证据材料在案佐证。本院认为，北京安佳物业管理有限责任公司经工商机关核准将名称变更为信科物业公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与信科物业公司实际为同一主体。信科物业公司与苏大鹏签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。信科物业公司提供了物业服务，苏大鹏作为小区内的业主，应按照收费标准向信科物业公司交纳物业费。但需指出，信科物业公司未为苏大鹏提供物业服务期间的物业服务费用信科物业公司不应收取。苏大鹏辩称其房屋内墙自2007年底开始变黑、长毛，物业公司未能修好，故不应交纳物业费，本院认为苏大鹏的房屋内墙变黑长毛属另一法律关系，苏大鹏应当通过其他途径另行解决，而不宜以长期拒交物业费的方式解决，对苏大鹏的该项辩解意见本院不予采信。对于苏大鹏提出信科物业公司对公共区域未尽到管理义务，导致出现公共绿地被占用、小区垃圾清理不及时等问题，不应收取物业管理费的辩解意见，本院认为信科物业公司的物业服务确实存在一定瑕疵，但没有证据证明信科物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于苏大鹏的该项辩解意见，本院不予采信。苏大鹏辩称信科物业公司主张的诉讼请求已经超过了诉讼时效，本院认为因信科物业公司为苏大鹏提供的服务属持续履行，故信科物业的起诉未超过诉讼时效，对苏大鹏的该项辩解意见本院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，如果业主不交纳物业费，基于经费问题，亦会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式，业主可以在交纳物业费后要求物业公司履行相关义务。信科物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现信科物业公司起诉要求苏大鹏支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苏大鹏给付北京信科物业管理有限公司2008年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费（含统收服务费）8908元，于本判决生效后10日内履行。二、驳回北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由苏大鹏负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 安玉霞二〇一七年六月二十二日书记员 王 欣 来源：