（2016）渝0103民初21120号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2018-07-15

案件名称

重庆瑞安天地房地产发展有限公司与重庆弘味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆瑞安天地房地产发展有限公司,重庆弘味餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

重庆市渝中区人民法院民事判决书（2016）渝0103民初21120号原告：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路56-2号第22-23层，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：张颖娴，项目副总监。委托诉讼代理人：徐永毅，重庆钜沃律师事务所律师。委托��讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。被告：重庆弘味餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路168号，统一社会信用代码915001033051677681。法定代表人：陈凯。原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称“重庆瑞安公司”）诉被告重庆弘味餐饮管理有限公司（以下简称“重庆弘味公司”）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆瑞安公司的委托诉讼代理人任数英、徐永毅到庭参加了诉讼。被告重庆弘味公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。重庆瑞安公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2016年7月18日解除；2、请求依法判令被告向原告支付拖欠的截止合同解除前（即2016年1月至2016年7月期间）的租金172544.5元、推广费15398.7元、租金滞纳金18592.2元、推广费滞纳金1752.1元，共计人民币208287.5元；3、请求依法判令被告向原告支付合同解除后至2016年7月29日收回房屋期间的逾期交房违约金为20592元；4、请求判令被告向原告支付无偿装修、免租期间的使用费168480元、合同解除后房屋空置期间（原告主张3个月）的合理损失91260元、原告代为拆除被告装修和设施设备费用117000元；5、本案诉讼费10134元、律师费8000元由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月2日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市渝中区瑞天路XX号第X层楼XXX号店铺。合同中双方对计租面积、租赁期、装修期、租金支付、核算方式、开业日期、推广费、租赁用途等事项进行了约定。原被告双方在履行上述合同过程中��被告未按照合同约定积极履行交付租金、推广费的义务，截止至2016年7月被告已拖欠租金、推广费等相关费用超过7个工作日。2016年7月13日，原告按照合同约定向被告发送了《解除函》。原告认为，原被告之间签订的合同系双方真实意思表示，也未违反任何强制性法律法规，应当合法有效。双方均应当诚实守信地履行合同约定的义务。现原告依约交付了房屋，且被告已经实际使用该房屋，但其未能按照约定按时足额交付租金、推广费等各项费用，被告拖欠租金的行为已经严重违约，并应根据合同约定承担相应的违约责任。原告多次向被告催缴欠缴租金等费用无果，故诉至法院。重庆弘味公司未答辩，亦未提交书面答辩意见。经本院审理认定如下事实：重庆瑞安公司系重庆市渝中区瑞天路10号部分、12号、14��、16号、18号、22号的权利人，建筑面积为6841.98㎡。2015年4月2日，重庆瑞安公司（合同中称“甲方”）与重庆弘味公司（合同中称“乙方”）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落在重庆市渝中区瑞天路10号第1层楼117店铺出租给乙方，房屋计租面积为234㎡，土地用途为商务金融用地，房屋用途为商服用房。乙方以“馆小面”为店名作为餐饮使用。租赁期限自2015年5月1日起至2019年7月31日（包括该两日），共计4年3个月。装修期自2015年5月1日起至2015年7月31日止，装修期内，乙方无需支付租金和推广费，但需按照本合同附表八的约定支付相关费用。免租期自装修期届满日次日起计共计三个月，自2015年8月1日起至2015年10月31日止（包含该两日）免租期内乙方无需支付租金，但需全额支付物业管理费和推广费。该房屋的保底租金：2015年11月1日至2016年7月31日，人民币120¥元/平方米；2016年8月1日至2017年7月31日，人民币130¥元/平方米；2017年8月1日至2018年7月31日，人民币140¥元/平方米；2018年8月1日至2019年7月31日，人民币150¥元/平方米；保底租金按该房屋计租面积计算。该房屋的提成租金为：2015年11月1日至2016年7月31日，按当月营业额的9%计算提成租金；2016年8月1日至2017年7月31日，按当月营业额的10%计算提成租金；2017年8月1日至2018年7月31日，按当月营业额的11%计算提成租金；2018年8月1日至2019年7月31日，按当月营业额的12%计算提成租金；营业额是指乙方在该房屋的营业活动所得的一切收入。该房屋每月应付租金为上述保底租金和提成租金中较高者。租金不包括物业管理费、推广费、公用事业费及乙方因使用该房屋而需支付的其他费用。乙方应向甲方支付保证金126360元，公用事业费押金11700元，乙方应于签署本合同同时��付上述费用。该房屋的推广费按人民币10元/月/㎡（按该房屋的计租面积计算）收取。推广费将专款用于商场之推广及宣传活动，甲方有权每年调整。乙方应在装修期结束日之次日或者该房屋开业（包括试营业）之日（以二者较早者为准）起，于每历月的第一天前支付当月的推广费。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或者商场管理公司支付逾期利息（该利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋及甲方提供的设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：（1）按照本合同首笔租金（若有保底��金和提成租金，则按照保底租金）标准向甲方支付相当于乙方已经享有的无偿装修期间的租金；（2）按照本合同租金（若免租期间没有约定租金的，则按照合同首笔租金；若有具体减、免租金金额的，则按照该具体减、免租金金额）标准向甲方补足乙方已经享有的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金。如甲方能再租赁期满前将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；（4）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该事件为：1、若乙方拖欠租金、物业管理费或者推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过7天；2、租赁期内，如乙方有三次拖欠租金、管理��或者其他任何费用的记录、逾期提供营业额报表记录（提供营业额报表适用于乙方有提成租金的情况），且经甲方发出书面警告后仍发生拖欠各项费用的行为或未仍未提供营业额报表；3除本合同另有约定外，乙方违约，经甲方书面通知后十五天内仍未予以纠正的。合同约定乙方应提供该房屋联络人，联络人为：ＸＸＸ，联系地址：重庆市渝州路万科锦程3栋41-6，联系电话：1367843****，联系人应在甲方或者管理公司办理签字备案手续。甲方将任何文件送达该联络人则视为送达乙方，该联络人的任何行为亦视为乙方本身的行为；如乙方之联络人有变更的，应当及时书面通知出租方，并办理签字备案变更手续，因乙方未及时通知甲方而造成的任何损失由乙方承担。按照本合同须向乙方送达的任何通知，如以投递或邮寄方式寄往该房屋或本合同所列的住所（联系地址）或乙��联络人，则被视为送达乙方；按本合同须向甲方送达的任何通知，如以投递或者邮寄方式寄往本合同所列甲方的住所（联系地址）(或甲方日后书面通知更改的地址)，将被视为送达甲方。通知在下列时间视为送达：（1）如以专人递送、快递方式发送，以签收之时即视为送达；（2）如以邮资预付的挂号信邮寄方式递送，以投邮后48即视为送达。合同约定租赁期届满或本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，乙方除按照本合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；如乙方逾期返还该房屋的，则甲方有权自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品（以下称“遗留物”），均视为乙方放弃对遗留物的所有权。甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以任何其他方式处分遗留物。甲方在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由乙方承担；租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按照本合同的约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按照房屋计租面积乘以人民币500元/㎡计算；违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。合同中双方还对其他权利义务进行了约定。2016年7月13日，重庆瑞安公司向重庆弘味公司发出了《解除函》。2016年7月29日，重庆瑞安公司将重庆市渝中区瑞天路10号第1层楼117店铺收回。2016年8月9日，重庆钜沃律师事务所将重庆市渝中区瑞天路10号第1层楼117店铺收回时的见证事项、见证过程及室内物品清单向重庆瑞安��司出具了律师见证书。2016年9月，重庆瑞安公司与重庆钜沃律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托其代理本案事宜，并支付了律师费8000元。上述事实,有房地产权证、房屋租赁合同、《解除函》、法律事务委托合同、发票等证据以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行。重庆弘味公司未及时足额支付租金等相关费用，依法应当承担相应责任。关于合同解除时间，重庆瑞安公司于2016年7月13日向重庆弘味公司发出了《解除函》，签收人陈孝英非合同约定的联络人，原告未举证证明签收人陈孝英的身份，且身份无其他证据予以佐证，故无法核实。2016年7月29日，重庆瑞安公司将重庆市渝中区瑞天路10号第1层楼117店铺收回，故合同解除时间为2016年7月29日。关于租金、推广费问题。重庆弘味公司逾期支付租金、推广费属于违约，根据合同约定应承担违约责任，故本院依法予以支持，截止2016年7月29日，重庆弘味公司尚欠重庆瑞安公司的租金181602.58元、推广费16153.55元；关于逾期支付租金、推广费的滞纳金问题，本院认为重庆弘味公司逾期支付上述费用，确实给重庆瑞安公司造成了损失，重庆瑞安公司要求支付滞纳金的标准未明显超出法律规定范围，且符合合同约定，故本院予以支持。截止2016年7月29日，共产生租金滞纳金20562.6元、推广费滞纳金1926.7元；关于逾期归还房屋的违约金问题，合同解除时间为2016年7月29日,同日重庆瑞安公司将涉案房屋收回，不存在原告诉称的逾期归还房屋的问题，故重庆瑞安公司要求支付逾期归还房屋的违约金无事实依据，本院依法不予支持；关于无偿装修期、免租期使用费问题。无偿装修期、免租期使用费条款是建立在双方全面履行合同基础上的约定，重庆弘味公司在租赁期限内逾期支付租金等费��，导致重庆瑞安公司单方行使合同解除权，根据约定合同解除后重庆弘味公司应向重庆瑞安公司支付无偿装修期、免租期使用费，故本院依法予以支持。本案中重庆弘味公司承租涉案门面的无偿装修期为3个月即2015年5月1日至2015年7月31日至，免租期3个月即2015年8月1日至2015年10月31日，故计算为120元/月/㎡×234㎡×6个月=168480元；关于恢复原状的违约金问题。根据合同约定，重庆弘味公司未将该房屋恢复原状，则重庆弘味公司应向重庆瑞安公司支付违约金，违约金按照房屋计租面积乘以人民币500元/㎡计算，合同解除后重庆弘味公司未将涉案房屋恢复原状应承担违约责任，故本院依法予以支持。涉案房屋计租面积为234㎡，故计算为500元/㎡×234㎡=117000元；关于合同解除后房屋空置期间的损失问题。本院认为原告已经就被告的违约行为在本案中主张了恢��原状的违约金、无偿装修期、免租期使用费等相关费用，再次主张房屋空置期间的损失于法无据且系重复主张，加重了被告的违约责任，属于显失公平，故对原告的该项诉讼请求不予支持；关于律师费问题，租赁合同约定，重庆瑞安公司有权要求重庆弘味公司支付因追讨欠款而支付的诉讼费、律师费，故本院认定律师费8000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司与被告重庆弘味餐饮管理有限公司之间于2015年4月2日就重庆市渝中区瑞天路10号第1层楼117店铺签订的《房屋租赁合同》于2016年7月29日解除；二、被告重庆弘味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支��原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司租金181602.58元、推广费16153.55元、租金滞纳金20562.6元、推广费滞纳金1926.7元、无偿装修期、免租期使用费168480元、恢复原状的违约金117000元，共计505725.43元；三、被告重庆弘味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司公律师费8000元；四、驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10134元，由原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担1277元，被告重庆弘味餐饮管理有限公司负担8857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉��，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审　判　员　　张乐跃人民陪审员　　龙先碧人民陪审员　　韩　旭二〇一七年六月二十二日法官　助理　　尹彦博书　记　员　　杨鹏飞更多数据：