（2017）豫01民终6540号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-06-28
案件名称
杜保红、刘素平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜保红,刘素平,冉焱,冉森林,黄改莲,冉天赐,陈琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6540号上诉人（原审第三人）杜保红，女，1969年10月16日生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人祁小宏，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘素平，女，1963年6月17日生，汉族，住河南省尉氏县。委托代理人聂建，河南仟方律师事务所律师。委托代理人韩方方，河南仟方律师事务所（实习）律师。原审被告冉焱，男，1993年8月4日生，汉族，住郑州市中原区。原审被告冉森林，男，1949年12月12日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。原审被告黄改莲，女，1947年11月15日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。委托代理人冉森林，基本情况同上。原审被告冉天赐，女，2005年7月14日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。委托代理人冉森林，基本情况同上。原审被告陈琳，女，1987年7月9日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人杜保红因与被上诉人刘素平、原审被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐、陈琳房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、刘素平与冉伟于2014年4月13日签订《房屋买卖合同》一份，主要约定刘素平购买冉伟坐落于郑州市××路化工路××新区××楼××单元××房屋××套，建筑面积80.46平方米，每平方米房款6300元，刘素平在协议签订后付款406898元，入住后付款70000元，剩余30000元办理房产证时一次性付清，冉伟承诺协议签订后2年之内帮助刘素平办理房屋过户事宜，如冉伟违约，不能将房屋过户到刘素平名下，除退还全部已交房款外，另赔偿已交房款的50%以上，ＸＸ作为合同的证明人。合同签订后冉伟及ＸＸ将其身份证复印件交与刘素平，在刘素平要求冉伟爱人到场后冉伟出具与杜保红的《离婚证》及《选房确认单》，并在《选房确认单》上涉诉房屋一列空白处签名后交给刘素平。二、2014年4月13日刘素平向冉伟支付406898元购房款，冉伟向刘素平出具《收条》一份。三、2014年4月19日冉伟与刘素平一同前往涉诉房屋物业公司（河南益通物业服务有限公司），刘素平与河南益通物业服务有限公司当日签订《冉屯新村前期物业管理服务协议》一份，载明刘素平所购房屋坐落位置：郑州市中原区秦岭路冉屯新村北区2幢1单元20层2010房，建筑面积80.46平方米。刘素平同时交清涉诉房屋2014年5月1日至2015年3月1日的物业费1102元。四、2015年1月25日刘素平再次向冉伟支付购房款50000元，冉伟向刘素平出具《收条》一份。五、涉诉房屋系郑州市中原区冉屯村一组大街19号拆迁安置房屋，回迁安置面积按照宅基地使用证面积1:3的比例计算，该宅基地使用证登记的业主为冉伟，2012年7月27日冉伟与杜保红分别同郑州市中原区冉屯村城中村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议（宅基地户）》一份，每人回迁安置面积496.32平方米。六、冉伟与杜保红于2005年2月23日协议离婚，《离婚协议书》约定：双方现有住房一套，位于中原区××大街××号，建筑面积400平方米，房屋所有权归女方所有，家中的其他财产归女方所有。七、2012年8月6日冉伟与杜保红签订《协议书》一份，主要约定冉伟名下中原区××大街××号拆迁补偿房屋496.32平方米，冉伟同意上述财产全部归杜保红所有。八、冉伟与陈琳于2012年10月16日在郑州市中原区民政局登记结婚，冉伟于2015年2月4日去世，冉森林、黄改莲系冉伟的父母，冉焱、冉天赐系冉伟与杜保红的子女。原审法院认为，本案争议的焦点在于刘素平与冉伟签订的《房屋买卖合同》是否有效，刘素平是否有权取得涉诉房屋使用权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”刘素平与冉伟签订《房屋买卖合同》后，刘素平按约履行了支付购房款的义务，冉伟也配合刘素平前往物业公司办理了相关登记手续，本院可以认定刘素平与冉伟之间房屋买卖关系成立，且双方均系真实意思表示并已实际履行，内容也并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该买卖关系合法有效。冉炎、冉森林、黄改莲、冉天赐及杜保红主张房屋系杜保红的财产，冉伟无权处分，因此《房屋买卖合同》无效，本院认为，ＸＸ作为合同证明人对合同签订事宜较为了解，其当庭作证刘素平在签订合同之时已明确要求冉伟爱人到场，而冉伟向刘素平出具了《离婚证》及《选房确认单》，根据日常经验法则，刘素平已尽到合理注意义务且有理由相信冉伟具有处分行为。经本院调查取证，在2012年朱屯大街19号拆迁安置之时冉伟与杜保红分别与拆迁指挥部签订安置协议，每人均分得496.32平方米的回迁安置面积，冉伟享有其基于安置协议所获取的496.32平方米安置房屋的物权及处分权，而涉诉房屋面积未超出其应得的回迁安置面积范围，故冉伟并非无权处分，至于冉伟与杜保红之间签订《协议书》的效力以及签订《协议书》后是否按约履行，与本案并非同一法律关系，也不影响本案买卖关系的成立，杜保红如权利遭到侵害，可另行主张相关权利。另外，合同的履行需严格遵循诚实守信原则，法律应保护诚信方的合法权益，考虑到目前房屋价值提升幅度较大的客观情况，在处理房屋买卖合同纠纷中单纯的以标的物的部分瑕疵来认定买卖行为无效，会严重影响正常交易秩序，也明显有悖立法精神。根据杜保红所提交的《冉屯新村前期物业管理服务协议》，其签订日期在刘素平所提交的协议之前整一年，可推断刘素平在签订相关协议并变更了业主登记时杜保红应已明知了相关事实，而刘素平提交的录音资料也能印证杜保红及冉焱应明知冉伟与刘素平就涉诉房屋买卖的行为，并明确表达了要求刘素平加付购房款的意思。在本次诉讼中，经本院主持调解，在刘素平同意加付房款的情况下杜保红仍坚持不同意交付涉诉房屋，杜保红的行为显然有失诚信，故本院对其主张《房屋买卖合同》无效的理由不予采信。杜保红作为房屋实际控制人，冉炎、冉森林、黄改莲、冉天赐、陈琳作为冉伟的法定继承人，有义务协助刘素平交付房屋。刘素平主张赔偿经济损失并支付违约金的诉请，因未提交有力的证据，且尚未完成物权登记的安置房屋买卖过程中确易存在纠纷，双方之间因产权归属存在分歧系在情理之中，引起诉争的主要原因在于合同相对人冉伟，故刘素平主张冉炎、冉森林、黄改莲、冉天赐、陈琳承担违约责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐、陈琳及杜保红协助刘素平将位于郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新村2号楼1单元20层2010房屋使用权交付刘素平使用；二、驳回刘素平其他部分的诉讼请求。案件受理费4474元，由刘素平负担。宣判后，杜保红不服原审判决，向本院提起上诉称：我与冉伟2005年2月协议离婚，约定房屋归我所有，家中其他财产也归我所有。2012年8月我和冉伟又签订协议，冉伟明确表示将其名下的拆迁补偿房屋496.32平方米全部归我所有。2014年4月冉伟将房屋卖给刘素平，我方认为冉伟无权处置已经属于我享有处分权的房屋，更未获得我的授权及追认。此前我不知情更未取得一分钱，我们没有义务协助刘素平交付房屋使用权及其他义务。原审判决认定事实错误，请求二审法院予以改判。刘素平答辩称：宅基地名字是冉伟的，拆迁协议是冉伟去村里签的，房屋也是冉伟应得的。冉伟将房子卖给我，我支付了房款。原审中我提供录音证明杜保红是知道房子已经卖给我了。原审判决正确，请求二审法院予以维持。冉炎、冉森林、黄改莲、冉天赐答辩称：同意杜保红的意见。陈琳未答辩。本院经审理查明的事实与原审一致外，二审中杜保红提供建房协议一份，证明房子是杜保红找人所建。刘素平质证认为真实性有异议。本院认为：刘素平与冉伟之间房屋买卖协议真实有效，并已实际履行，冉伟对涉案房屋享有处分权。刘素平亦已提供相应证据印证杜保红知道冉伟将房屋已经卖给刘素平。原审判决本着遵循诚实信用原则，判决杜保红将房屋使用权交付给刘素平，实体处理并无不当。杜保红上诉理由，未提供充分证据证实，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4474元，由杜保红负担。本判决为终审判决。审判长 张建军审判员 崔凤茹审判员 陈 赞二〇一七年六月二十二日书记员 韩冬梅 搜索“”