（2017）川11民终986号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-29
案件名称
刘桂芳、刘安康与罗玉东、胡江峰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省乐山市中级人民法院
所属地区
四川省乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘桂芳,刘安康,罗玉东,胡江峰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川11民终986号上诉人（原审原告）：刘桂芳，女，1955年12月18日出生，住四川省乐山市市中区。上诉人（原审原告）：刘安康，男，1948年11月6日出生，住四川省井研县。委托诉讼代理人：刘桂芳（刘安康之妹），住四川省乐山市市中区。被上诉人（原审被告）：罗玉东，男，1980年5月1日出生，住四川省井研县。委托诉讼代理人：谢方田，四川武阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡江峰，男，1980年3月31日出生，住四川省井研县。委托诉讼代理人：谢方田，四川武阳律师事务所律师。上诉人刘桂芳、刘安康因与被上诉人罗玉东、胡江峰租赁合同纠纷一案，曾由刘桂芳于2016年3月21日向四川省井研县人民法院起诉，该院审理后于2016年9月5日作出（2016）川1124民初230号民事判决，刘桂芳不服，向本院提起上诉，本院于2016年12月9日作出（2016）川11民终1100号民事裁定，撤销了（2016）川1124民初230号民事判决，发回四川省井研县人民法院重审。该院依法另行组成合议庭对该案进行了审理，并追加刘安康为原告，于2017年3月22日作出（2017）川1124民初38号民事判决。刘桂芳、刘安康不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘桂芳，上诉人刘安康的委托诉讼代理人刘桂芳，被上诉人罗玉东、胡江峰的委托诉讼代理人谢方田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂芳、刘安康上诉请求：一、撤销原判；二、解除刘桂芳、刘安康与罗玉东、胡江峰的《租赁合同》，罗玉东、胡江峰连带给付刘桂芳、刘安康违约金50000元，罗玉东、胡江峰连带赔偿刘桂芳、刘安康损失20830元；三、一、二审诉讼费用由罗玉东、胡江峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）刘桂芳、刘安康提交的证据足以证明被砍伐的树木是刘安康从井研县风景园林管理所租赁场地后种植的，树木砍伐发生在罗玉东、胡江峰租赁期间，且简易经营用房顶棚、铁门等确有损害发生，根据双方所签《租赁合同》第四条不得砍伐树木，如有损坏应当赔偿的约定，刘桂芳、刘安康有权要求罗玉东、胡江峰赔偿损失。（二）罗玉东、胡江峰单方解除合同时间为2016年2月12日，而井研县人民政府及井研县风景园林管理所与刘安康解除场地租赁合同通知时间在后，罗玉东、胡江峰违约事实在前，就应该按照合同约定支付违约金，一审法院将发生在后与本案无关的事实予以确认错误。二、一审判决适用法律错误。（一）本案所涉《租赁合同》约定的租赁范围就是X茶园，出租的标的就是场地，并非建筑物，一审判决对租赁合同进行扩大解释不当，双方所签《租赁合同》为有效合同。（二）双方所签合同约定的租金总额为14万元，已支付租金7.8万元，罗玉东、胡江峰单方解除租赁合同，造成刘桂芳、刘安康实际损失6.2万元，故刘桂芳、刘安康主张违约金5万元，并未超过造成损失的30%，符合法律规定。且天宫山公园目前仍在继续经营政府并未收回，因此，违约金不应当按天计算，而应按照合同约定的违约金5万元支付。（三）刘桂芳、刘安康已举证证明了树木、简易经营用房顶棚、铁门等受损害，在租赁期间，财产损害的风险应由罗玉东、胡江峰承担。且根据谁主张谁举证的原则，罗玉东、胡江峰对刘桂芳、刘安康举证证明的估价损失有异议，亦应由罗玉东、胡江峰承担举证责任。综上，一审判决错误，请求依法予以纠正。罗玉东、胡江峰辩称，一、关于刘桂芳、刘安康提出解除合同的上诉请求。根据刘桂芳、刘安康在一审提交的罗玉东向刘桂芳出具的纸条，可以证明罗玉东已经将租赁场地交还给了刘桂芳，刘桂芳也已经同意并予以接收，因此，双方签订的租赁合同已经于此时经双方协商解除了。二、关于违约责任和违约金的问题。一审出庭的证人证言能够证明在2015年底政府多次公开开会通知天宫山要收回进行规划，因此，根据双方《租赁合同》第十条的约定，因政策性原因导致合同不能继续履行的，合同可以解除，双方均不承担责任。因天宫山公园属于政府收回规划的范围，罗玉东、胡江峰在明知刘桂芳、刘安康不能全面履行合同义务的情况下，有权基于不安抗辩权不交纳租金。且根据法律规定，没有取得建筑规划许可证的房屋，其签订的租赁合同是无效的，本案中罗玉东、胡江峰租赁房屋是用于经营茶园，因此其实际租赁的标的就是建筑物，该建筑是违章建筑，并无相关报批报建手续，本案双方所签《租赁合同》是无效合同，刘桂芳、刘安康也无权主张违约金。三、关于损失问题。首先，本案涉诉树木的所有权属于国家，刘桂芳、刘安康并无所有权，所以其无权主张损失。其次，一审出庭的证人证言可以证明砍伐树木的所有权不属于刘桂芳、刘安康，而且砍伐树木是经过刘桂芳同意，且是刘桂芳叫人去砍伐的，所以不存在侵权的问题。综上，请求驳回上诉，依法作出公正判决。刘桂芳、刘安康向一审法院起诉请求：1、解除《租赁合同》；2、罗玉东、胡江峰连带给付违约金50000元；3、罗玉东、胡江峰连带赔偿损失20830元；4、罗玉东、胡江峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：天宫山公园范围内的土地于1951年土改时由国家正式划拨给井研县国营苗圃作为育苗用地。1990年6月30日，经井研县人民政府批准为井研县国营苗圃颁发国有土地使用权证，用途为科研用地，其土地所有权性质为国有；1992年5月4日，井研县人民政府作出“井府土（1992）91号”文件，“同意将建设路下段统征土地中的65亩土地收交县政府，作为公园用地。地价在土地统征费中统筹平衡。公园65亩土地县府暂委托城环局城市风景园林管理所作为苗木花卉培植。”自此至今，天宫山公园内的土地一直由井研县风景园林管理所管理。1996年4月17日，井研县人民政府将该地划拨给井研县天宫山公园，用途为公园，其权属性质为国有；2004年9月6日，井研县风景园林管理所将公园内的一块场地（长约50米，宽约15米）出租给刘安康，租期为20年，年租金为200元，共计4000元。刘安康承租该块场地后，与其妹刘桂芳合伙经营，先后开设游乐场、X茶园。2010年3月29日，井研县人民政府作出“井府土（2010）17号”文件，“同意将原井研县天宫山公园62328.5平方米国有土地使用权变更给井研县国有资产经营投资有限公司，……变更后的土地使用权类型为出让，土地用途为商住用地，使用年限为商业用地40年，住宅用地70年。”井研县国有资产经营投资有限公司取得该土地使用权后未对天宫山公园内的土地租赁情况予以改变。2013年3月8日，刘桂芳与罗玉东、胡江峰签订租赁合同。租赁合同载明“……第一条租赁茶园地址和范围井研县天宫山公园X茶园。X茶园地面的建筑物（面积100平方米）、地面附着物、绿化成型树木，黄角树四棵、小叶榕14棵。第二条租赁期限租赁期共5年，从2013年3月8日至2018年3月7日止。第三条租金和租金的支付方式、时间、地点租金第一年24000元（贰万肆仟元整），第二年起每年递增2000元。实行先交纳租金后使用场地，在合同有效期内，每年1月8日缴纳下年租金，一年一缴，缴款地点与合同签订地相同，钱据两清。……第十条违约责任1、本合同一经签订，双方不得违约。若一方违约，支付对方违约金5万元，并赔偿违约造成的损失，同时可以单方解除合同。若因土地使用性质发生政策性规定改变，双方互不承担违约责任。……”双方均在合同尾部签字捺印。X茶园内的建筑物未依法办理报批手续，没有相关部门颁发的权属证书。2016年1月8日，罗玉东、胡江峰没有向刘桂芳交纳2016年3月8日至2017年3月7日的租金30000元。经刘桂芳电话催促无果。2016年2月11日，刘桂芳给罗玉东发短信，内容为：“东瓜，2016年你们怎样打算的，请速回话”。2016年2月12日，罗玉东向刘桂芳出具一张纸条，内容为：“2016年3月8日X场地房屋由房东刘桂芳自行处理”。刘桂芳收到纸条后，要求罗玉东、胡江峰按照合同约定支付违约金5万元未果。2016年3月21日，刘桂芳向该院提起诉讼，请求解除与罗玉东、胡江峰签订的租赁合同，要求罗玉东、胡江峰支付违约金5万元并赔偿砍伐树木破坏房屋的损失20830.00元。2016年3月31日，井研县人民政府发出井府通（2016）1号《关于集中整治天宫山公园环境的通告》，内容为：“一、自2016年4月6日起，禁止机动车辆驶入天宫山公园内（执法车辆和县风景园林所车辆除外）。二、公园内的违法占地、违法建筑、违法经营等违法行为，限期自行纠正；逾期未自行纠正的，将依法采取强制措施予以取缔。”2016年4月1日，井研县风景园林管理所向承租人刘安康及场地实际使用人发出《关于的通知书》，内容为：“根据2004年9月6日你与我所签订的《关于天宫山公园场地租赁合同书》的约定，原租赁合同定于2024年9月5日到期。但根据井研县人民政府关于天宫山的总体规划要求和整体改造决定及双方的合同约定，经我所办公会研究决定：解除你与我所之间的关于天宫山公园（小地名：X）场地的租赁关系，请你于2016年4月30日之前将租赁物腾空并恢复租赁物原状交还我所。”2016年9月5日，该院作出（2016）川1124民初230号民事判决，以合同无效、证据不足为由，驳回了刘桂芳的诉讼请求。刘桂芳不服该判决，提起上诉。2016年12月9日，四川省乐山市中级人民法院作出（2016）川11民终1100号民事裁定，以“二审中出现新证据，且原审判决基本事实认定不清，严重违反法定程序”为由撤销原判决，发回重审。该院重新立案后，依法就合同效力问题向刘桂芳进行了释明，刘桂芳坚持原审诉讼请求，不同意变更诉讼请求。经本案审判人员实地查看，X茶园内的建筑物面积约为100平方米，占整个茶园面积的13%左右[100平方米÷（50米×15米）]，其余面积为空地。一审法院认为，双方当事人有争议的事实为：树木及房屋损失的问题。因刘桂芳、刘安康提供的证据不能证明其对所主张的树木享有所有权，也不能证明房屋损失系由罗玉东、胡江峰造成及损失金额，故对该部分事实该院不予确认。本案争议焦点为：租赁合同是否有效；罗玉东、胡江峰应否支付违约金；罗玉东、胡江峰应否赔偿树木及房屋损失。一、关于租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”规定，本案租赁合同于2013年3月8日双方当事人签字时成立。该租赁合同是场地租赁，出租标的包含了建筑物和土地两部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁解释）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”规定，本案中刘桂芳将X茶园内约100平方米的建筑物出租给二被告，因罗玉东、胡江峰未依法向城建规划管理部门履行报批手续，故刘桂芳与罗玉东、胡江峰订立的租赁合同中关于建筑物部分的条款无效。本案土地租赁部分，罗玉东、胡江峰辩称涉案土地属于第三人财产，刘桂芳、刘安康的出租行为违法，该合同应为无效合同。根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，本案中刘安康于2004年9月6日与井研县风景园林管理所签订了租赁合同，虽然该土地性质、权属在租赁期间发生了变动，但是该变动并不影响刘安康与井研县风景园林管理所签订的租赁合同的效力。另外，刘桂芳、刘安康就涉案标的物进行了转租，虽然刘安康与井研县风景园林管理所签订的租赁合同未就转租进行约定，但就法院查明的事实可知，涉案标的物的所有权人或管理人至今未就上述转租行为提出异议，故该院认为罗玉东、胡江峰的抗辩理由不能成立，本案租赁合同土地部分合法有效。二、关于罗玉东、胡江峰应否支付违约金的问题。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，本案中，刘桂芳、刘安康与罗玉东、胡江峰签订的租赁合同约定罗玉东、胡江峰应在每年的1月8日缴纳下年（当年3月8日至下一年3月7日）的租金。罗玉东、胡江峰抗辩称其不按期交纳租金是因为天宫山公园要被政府收回重新进行打造，刘桂芳、刘安康已经不能履行在后义务，故其不交纳租金的行为属于履行不安抗辩权的行为。根据合同法第六十八第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，不安抗辩权能够行使的前提条件是先履行义务人必须有足够的证据证明相对人无能力履行债务。本案中，罗玉东、胡江峰并未提供确切证据证明在应该交纳租金时（2016年1月8日及以前）刘桂芳、刘安康的履行能力明显降低的情况下，中止履行合同，其行使不安抗辩权的证据条件不足。故罗玉东、胡江峰关于不安抗辩权的抗辩理由不能成立，罗玉东、胡江峰应当承担违约责任。罗玉东、胡江峰不履行主要合同义务，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”规定，对刘桂芳、刘安康提出的解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，就该合同有效部分，该院依法予以解除，解除合同的起始时间为2016年3月8日。本案中，因井研县风景园林管理所于2016年4月1日向刘安康发出了《解除的通知书》，解除了其与刘安康于2004年9月6日签订的《租赁合同书》。至此，刘桂芳、刘安康对X茶园场地不再享有转租的权利，其与罗玉东、胡江峰所签订的《租赁合同》的基础已不复存在。罗玉东、胡江峰根据双方签订的《租赁合同》已将租金交至2016年3月7日，故刘桂芳、刘安康的实际损失应为2016年3月8日至2016年3月31日共计24天的租金，具体金额为30000元/年（合同约定的当年租金）÷全年天数365天×24天=1972.60元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案租赁合同约定的违约金5万元远超过原告损失1972.60元的百分之三十，明显过高，根据罗玉东、胡江峰的请求，该院依法予以调整。按刘桂芳、刘安康实际损失上浮30%即1.3倍计算，罗玉东、胡江峰应当支付的违约金为1972.60元×1.3=2564.38元，对超过2564.38元的违约金请求，该院依法不予支持。三、关于罗玉东、胡江峰应否赔偿树木及房屋损失的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中刘桂芳、刘安康提供的证据不能证明其对所主张的树木享有所有权，也不能证明房屋损失系由罗玉东、胡江峰造成及损失金额，故对刘桂芳、刘安康要求罗玉东、胡江峰赔偿树木及房屋损失的诉讼请求，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十八条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、刘桂芳与罗玉东、胡江峰于2013年3月8日签订的《租赁合同》中涉及房屋部分的条款无效；二、从2016年3月8日起解除刘桂芳与罗玉东、胡江峰于2013年3月8日签订的《租赁合同》中的有效部分；三、罗玉东、胡江峰在本判决生效之日起十日内向刘桂芳、刘安康支付违约金2564.38元；四、驳回刘桂芳、刘安康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1570元，由刘桂芳、刘安康负担1513元，罗玉东、胡江峰负担57元。二审中，刘桂芳、刘安康向本院提交了述求材料和文件传阅、承办笺各一页，拟证明，井研县人民政府一年来都没有对天宫山进行整治，天宫山公司仍在继续经营，罗玉东、胡江峰应当支付刘桂芳、刘安康违约损失5万元。罗玉东、胡江峰质证认为：对该证据的真实性无异议，但对合法性有异议，收回天宫山是政府行为，而刘桂芳、刘安康提交的证据是其自己向政府提出的诉求，是要求政府对其违法行为进行支持，其主张不具有合法性，且这是刘桂芳、刘安康与政府之间的事，该证据与本案没有关联性，亦不能达到其证明目的。本院认证：刘桂芳、刘安康提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。罗玉东、胡江峰在二审中未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同效力的问题。根据双方签订的《租赁合同》对租赁范围的约定及一审审判人员实地查看情况来看，本案租赁标的物中建筑物面积约为100平方米，占整个茶园面积的13%左右，即租赁标的物包含了建筑物和土地，且建筑物只占租赁场地的13%，罗玉东、胡江峰租赁该建筑物和土地是用于经营茶楼，从租赁建筑物和土地的占地比例及罗玉东、胡江峰的用途来看，租赁建筑物和土地虽然作为一个整体出租，但其各自均具有其使用价值，不能认定本案诉争合同只是对土地的出租，亦不能认定只是对建筑物的出租，一审法院根据法律规定及查明事实，对《租赁合同》中建筑物和土地出租条款效力分别进行认定并无不当。刘桂芳、刘安康和罗玉东、胡江峰对此的诉辩意见均不能成立，本院不予采信。本案涉诉建筑物并未取得建筑工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》中关于建筑物的租赁部分属于无效。《租赁合同》中关于土地的租赁部分，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的效力性禁止性规定，应属于有效的。本案中，刘桂芳、刘安康的诉讼请求为要求解除《租赁合同》，其主张的法律关系是建立在《租赁合同》有效的前提下，一审法院认定的合同效力与刘桂芳、刘安康主张的不一致，经向刘桂芳、刘安康释明后，刘桂芳、刘安康拒绝变更诉讼请求，对于刘桂芳、刘安康要求解除《租赁合同》无效部分的请求，应当予以驳回，一审判决“刘桂芳与罗玉东、胡江峰于2013年3月8日签订的《租赁合同》中涉及房屋部分的条款无效”属于超出当事人诉讼请求的判项，本院予以纠正。关于合同的解除问题。2012年2月，罗玉东向刘桂芳出具纸条，表明交回承租房屋，是以行动表示不再继续履行合同，在该纸条中并未向刘桂芳明确发出解除合同的通知，亦不能证明刘桂芳同意双方解除合同，故罗玉东、胡江峰主张合同已经双方协商解除的辩称理由不能成立。罗玉东、胡江峰亦未举证证明其拒绝履行债务的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定的情形，故罗玉东、胡江峰的拒绝履行行为亦不属于行使先履行抗辩权的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，罗玉东在履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务，对于本案诉争《租赁合同》有效部分刘桂芳有权要求解除合同。本案双方当事人就诉争《租赁合同》并未协商解除，亦未在起诉前通知解除，系刘桂芳于2016年3月21日起诉要求解除，一审认定双方合同于2016年3月8日解除无事实和法律依据，刘桂芳、刘安康要求撤销原判，解除双方签订的《租赁合同》的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。关于违约金的问题。罗玉东、胡江峰在合同履行期内明确表示不再继续履行合同，应当承担违约责任。双方当事人在合同中约定了违约金为5万元，罗玉东、胡江峰提出约定过高要求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，应当对双方违约金约定是否过高进行审查。在本案中刘桂芳、刘安康因为罗玉东、胡江峰的违约行为所造成的实际损失应为租金损失。虽然井研县人民政府于2016年3月31日发出《关于集中整治天宫山公园环境的通告》和井研县风景园林管理所于2016年4月1日向刘安康发出《解除的通知书》是发生在罗玉东、胡江峰违约行为之后，但在本案诉讼中该事实已经发生，并且导致刘桂芳、刘安康在2016年4月1日后不能再对外继续租赁本案涉诉标的物，故该事实与本案具有关联性，一审以此时间作为计算刘桂芳、刘安康实际损失的截止日期并无不当。罗玉东、胡江峰的租金已经支付至2016年3月7日，一审按双方合同约定的租金支付标准，从2016年3月8日起至2016年4月1日止计算出刘桂芳、刘安康的租金收益为1972.6元，以此认定刘桂芳、刘安康的实际损失为1972.6元并无不当。双方合同约定的违约金5万元超过刘桂芳、刘安康实际损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失，一审法院依据罗玉东、胡江峰的申请对违约金予以调整，确定为1972.60元×1.3=2564.38元，符合法律规定，本院予以确认。关于赔偿损失的问题。刘桂芳、刘安康对其所主张的损失并未提供证据证明，一审根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定不予支持并无不当，刘桂芳、刘安康此项上诉理由亦不能成立。综上所述，刘桂芳、刘安康的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持四川省井研县人民法院（2017）川1124民初38号民事判决第三项，即“三、罗玉东、胡江峰在本判决生效之日起十日内向刘桂芳、刘安康支付违约金2564.38元”；二、撤销四川省井研县人民法院（2017）川1124民初38号民事判决第一项、第四项；三、变更四川省井研县人民法院（2017）川1124民初38号民事判决第二项为：解除刘桂芳与罗玉东、胡江峰于2013年3月8日签订的《租赁合同》中的有效部分；四、驳回刘桂芳、刘安康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1570元，由刘桂芳、刘安康负担1513元，罗玉东、胡江峰负担57元。二审案件受理费1570元，由刘桂芳、刘安康负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴维维审 判 员 黎 琳代理审判员 荆 勤二〇一七年六月二十二日书 记 员 沈晓琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》：第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。