（2017）皖0104民初2331号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-04-16
案件名称
尤鹏飞与李开明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尤鹏飞,李开明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初2331号原告：尤鹏飞，男，1993年1月13日生，汉族，住安徽省霍邱县，委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。被告：李开明，男，1957年1月23日生，汉族，住江苏省靖江市，委托诉讼代理人：郁唯(系李开明女婿)，男，住江苏省靖江市。原告尤鹏飞与被告李开明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王立朝、被告的委托诉讼代理人郁唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.被告返还原告定金人民币20000元；3.被告支付原告利息损失人民币236元（自2016年9月24日暂算至2017年1月1日，共计99天，此后款清息至）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：为购买被告位于位于蜀山区××路××室的房屋���2016年9月23日，原告与中介合肥市好来屋房地产公司签订《房地产经纪合同》一份，与被告签订《存量房买卖合同》一份及补充协议一份，合同对房屋的情况、价格、过户办理、违约责任等均作了约定。原告于合同签订当天即按合同约定，支付给被告定金人民币20000元，被告出县收条一份并签字确认。但当原告着手打算办理房屋贷款具体手续时，原告被告知合肥市房地产管理局于2016年10月2日发布房屋限购令《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场稳健康发展的若干意见》，该意见规定“暂停向拥有一套及以上住房或无法提供购房之日前两年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房”，原告恰巧属于限购范围，无法办理相关手续。原被告之间的合同无法继续履行，合同目的因客观原因不能实现。原告曾多次找到被告协商处理此事，解除双方之间的合同关系返还原告定金，但被告均推诿不愿出面处理亦不愿将定金返还原告。被告辩称：1.原告在合同履行期间一直没有反应，未按约定在合同签订四十日内付清剩余房款，在逾期10日后通过房屋中介找到被告方告知无法购买，系原告逾期未履行合同，并给被告造成巨大损失；2.为协商事宜被告到合肥与原告谈，原告无法办理贷款，但却称可以办贷款，被告同意原告先支付8万元，但原告并未办到，故不同意退还定金2万元；3.被告因处理购房事宜多次来往合肥，产生费用损失；4.诉讼费不同意承担，要求原告方归还房产证。经审理本院认定事实如下：2016年9月23日，出卖人被告（甲方）与买受人原告（乙方）签订存量房买卖合同一份，约定：买卖标的物为坐落于合肥市××路信××·华府××室（合蜀字第8140075951号），建筑面积51.19平方米；转让价款550000元；甲、乙双方在本合同生效后四十日内备齐相关资料、房款或首付款及过户税、费，共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：1.逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。同日，原告（乙方）、被告（甲方）签订补充协议一份，约定：乙方自本协��生效当日直接向甲方支付定金20000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵做房款，如甲方不履行该合同应双倍返还定金，如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还；乙方应在合同签订后四十日内支付房款或首付款拾叁万柒仟伍佰元，甲方应予协助履行；如乙方逾期支付，按《存量房买卖合同》第八条执行，如因甲方不予协助履行导致乙方不能如期支付房款，由甲方承担逾期履行的违约责任；双方还约定了其他内容。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》第四条规定：“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房。”。原告户籍地为安徽省霍邱县叶集镇彭州村永红组054号，因原告非合肥市区户籍在上述政策限购范围内，双方签订的存量房买卖合同履行不能。原、被告在当年国庆假期后曾共同到房地产管理部门咨询双方存量房买卖能否进行并得知不能办理房屋过户。本院认为：原、被告之间的签订的存量房买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律的限制性规定，应属合法有效。但因政策原因致不能办理案涉房屋权属变更登记，原告购买该房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，本院予以支持。政府实施的住房限购及差别化住房信贷政策属公共政策，各方对此应当知晓并遵照执行，本案原告在双方签订的存量房买卖合同中已注明其住址为安徽省霍邱县，双方业经由房地产管理部门告知该合同履行不能，故被告对双方存量房买卖合同履行不能是应知且明知的，其关于原告怠于告知无法购买给其造成损失的答辩不能成立。因该合同已履行不能，原告自不再继续支付房款，故被告关于原告未按约在合同签订后40日内支付房款构成违约的主张不能成立。原、被告签订的存量房买卖合同因不可归责于原、被告的原因履行不能，双方对合同解除均无过错，被告收取的定金20000元应予返还，但至原告起诉要求解除合同已经过较长时间，考虑此期间被告发生的费用支出，本院酌定被告返还原告18000元。原告要求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除尤鹏飞、李开明于2016年9月23日签订的存量房买卖合同；二、被告李开明于本判决生效之日起十日内返还原告尤鹏飞购房定金18000元；三、驳回原告尤鹏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取153元，由被告李开明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 彭昌华二〇一七年六月二十二日书记员 赵 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来源：