（2017）黑0811民初352号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告赵佳坤与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人秦余宝房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
佳木斯市郊区人民法院
所属地区
佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵佳坤,佳木斯万基房地产开发有限公司,秦余宝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款
全文
黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0811民初352号原告:赵佳坤,男,1969年12月21日出生,汉族,住黑龙江省桦南县孟家岗镇孟家岗街道*组***号。委托代理人刘在军,佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，该公司总经理委托代理人：杨士玲，该公司员工。第三人:秦余宝,男,1951年3月5日出生,汉族,住黑龙江省鹤岗市兴安区30委*组。原告赵佳坤与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人秦余宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序,于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告赵佳坤及其委托代理人刘在军，被告万基公司委托代理人杨士玲、第三人秦余宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵佳坤向本院提出诉讼请求：1.依法确认赵佳坤与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年3月12日签订的房屋认购协议书有效；2.位于佳木斯市万基友谊小区A楼3单元1-0527-046-030402号、面积73.29平方米房屋归赵佳坤所有；3.被告为原告办理房屋产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年3月12日，原告从被告处认购了房屋一套,并与原告签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等，现原告已经实际入住，且各项款项已经结清。但2012年4月1日，万基公司又违法将该房屋卖给第三人，导致原告至今无法办理产权证。第三人虽然与被告签订了商品房买卖合同，但原告优先于被告购买且已经实际入住，原告应优先取得房屋所有权。万基公司辩称,1.赵佳坤所诉房屋买卖的事实不存在，万基公司没有将房屋出售给赵佳坤，双方没有签订房屋买卖合同，万基公司也没有收到房款。该地段的实际投资兴建人为张恒舜，其与万基公司系挂靠关系，张恒舜是实际投资建筑人和受益人，应当承担法律责任；2.万基公司没有将赵佳坤的房屋卖给第三人，也没有与第三人签订房屋买卖协议，也没有收到第三人的买房款，均是张恒舜运作的，应当追加张恒舜为本案被告。第三人秦余宝述称，秦余宝依法于2012年4月1日，以现金方式全额购买了友谊小区A楼3单元1-0527-046-030402号、面积73.29平方米房屋，并在产权处取得合法的商品房买卖合同及购房卡，是合法有效合同，原告与被告签订的合同未依法登记，不受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋认购协议书、收据。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，赵佳坤有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对赵佳坤承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2.入住通知书、私产房屋使用证、物业发票、水电费、燃气、取暖费票据。此证据能够证实赵佳坤已于2012年实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；3.商品房买卖合同、商品房销售专用结算单、收据、购房卡各一份。此组证据能够证明万基公司于2012年4月1日将友谊小区A楼3单元1-0527-046-030402号房屋出售给秦余宝，双方签订商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，对此组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月12日，原告赵佳坤与被告签订房屋认购协议，协议约定了被告将友谊小区A楼，房源号为1-0527-046-030402、建筑面积为73.29平方米的房屋以233062元卖给原告，原告以按揭付款方式购买该房屋，原告已于2014年付清房款。原告于2012年入住该房屋居住至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2012年4月1日，被告与第三人签订商品房买卖合同，约定将上述房屋以124593元卖给第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案，第三人在签订合同后未主张相关权利。本院认为，赵佳坤于2011年3月12日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，赵佳坤购买万基友谊小区1-0527-046-030402号房屋，面积73.29平方米，价格233062元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告赵佳坤已交纳了全部房款，并已于2012年入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与第三人秦余宝于2012年4月1日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告赵佳坤已经于2012年开始入住该争议房屋。因万基公司与张恒舜之间构成表见代理关系，故对万基公司抗辩其与赵佳坤之间没有形成买卖关系的理由本院不予支持。赵佳坤与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0527-046-030402号房屋的所有权。秦余宝的房屋买卖合同形成于赵佳坤与万基公司的认购协议之后，且其没有实际入住，购买房屋而不办理入户手续有悖常理，故秦余宝与万基公司2012年4月1日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对赵佳坤要求确认其与万基公司于2011年3月12日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对赵佳坤要求确认位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-046-030402号、面积73.29平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对赵佳坤要求确认秦余宝与万基公司于2012年4月1日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条规定，判决如下：一、赵佳坤与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年3月12日签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-046-030402号、面积73.29平方米房屋归赵佳坤所有；三、秦余宝与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年4月1日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回赵佳坤的其他诉讼请求。案件受理费2792元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 朴雪梅人民陪审员 高 源人民陪审员 牛洪菊二〇一七年六月二十二日书 记 员 张玲玲 微信公众号“”