（2017）苏1281执异39号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-09-25

案件名称

39邓巧年与顾礼权、顾月英等债权转让合同纠纷执行裁定书

法院

兴化市人民法院

所属地区

兴化市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

邓巧年,顾礼权,顾月英,朱锦同,李德存,戎加明,泰州市昌兴置业有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十六条，第一百四十七条

全文

江苏省兴化市人民法院执行裁定书（2017）苏1281执异39号案外人：江苏锦顺箱包配件有限公司，住所地兴化市林湖乡戴家村楚水工业集中区。法定代表人：王忙善。委托代理人：赵拥军，兴化市昭阳法律事务所法律工作者。申请执行人：邓巧年，女，1967年12月15日生，汉族，住兴化市。委托代理人：顾军，江苏天炜律师事务所律师。委托代理人：徐安兴，男，1969年10月31日生，住兴化市。被执行人：顾礼权，男，1974年1月16日生，汉族，住兴化市。被执行人：顾月英，女，1974年10月5日生，汉族，住兴化市。被执行人：朱锦同，男，1970年12月12日生，汉族，住兴化市。被执行人：李德存，男，1958年2月16日生，汉族，住兴化市。被执行人：戎加明，男，1974年11月20日生，汉族，住兴化市。被执行人：泰州市昌兴置业有限公司，住所地兴化市昌荣镇集镇。法定代表人蒋久高，总经理。申请执行人邓巧年与被执行人顾礼权、顾月英等人债权转让合同纠纷一案，本院在执行过程中，案外人江苏锦顺箱包配件有限公司向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。案外人江苏锦顺箱包配件有限公司异议称：兴化市人民法院在执行邓巧年与顾礼权民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日以（2015）泰兴执字第2934号之一执行裁定书预查封了顾礼权建造的兴化市林湖乡戴家村楚水工业集中区内2号地块（10亩，证号：兴国用2016第1743号）之上厂房，现提出异议，理由如下：1、查封厂房的实际所有权人为案外人江苏锦顺箱包配件有限公司。顾礼权承建的厂房系烂尾工程，2014年上半年案外人由林湖乡政府招商引资来到兴化，2014年6月11日，案外人与顾礼权、李德存签订了《土地、房屋转让协议》，将该烂尾厂房转让给案外人，并已交际交付，案外人在支付全部价款后已对该厂房占有、使用，并在接收烂尾厂房后，对后期的续建工程，发包给建筑公司，建成后的厂房亦一直由案外人占有、使用。2、兴化市林湖乡戴家村楚水工业集中区内2号地块土地使用权已转移登记至案外人名下，案外人在林湖烂尾厂房续建工程，投资项目在兴化市发展和改革委员会进行了备案，取得了兴化市规划局规划许可，厂房建成后亦通过了工程验收，具备了领取房屋所有权证的条件，之所以未能办理房屋所有权登记，系因为法院查封行为导致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定，结合本案，案外人支付全部价款，受让了烂尾厂房，且取得了行政审批手续而施工建设，并已竣工验收，土地使用权亦转移登记到案外人名下，房屋所有权未登记系查封导致，案外人无过错，所以可以对抗执行。申请执行人邓巧年称，1、案外人与顾礼权签订的房屋转让协议无效，法院查封的厂房系顾礼权、戎加明、孙桂民三人共有，顾礼权个人无处分权，其处分行为无效，且款项被兴化市楚水担保有限公司李德存收取而非被顾礼权收取，李德存无权收取房屋转让款；2、不动产物权转让，经依法登记发生效力，未登记不发生效力，所以涉案房产所有权未发生变动；3、未依法登记领取权属证书的，不得转让。案外人与顾礼权、李德存签订的土地、房屋转让协议，违反《房地产管理法》第三十八条的规定，不具备合法转让的条件；4、在案外人与顾礼权签订协议之前，该厂房建筑物顾礼权已与邓巧年签订了转让协议，且取得了该建筑物的共同投资人戎加明、孙桂民的认可，故应属邓巧年所有；5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条仅适用已取得权属证书的房产在转让过程中产生的争议，本案房产并未取得产权证书，不适用该条款，综上，请求驳回其异议请求。经审查查明，邓巧年与顾礼权、顾月英、李德存、戎加明、朱锦同、泰州市昌兴置业有限公司债权转让合同纠纷一案，被执行人未按已发生法律效力的兴化市人民法院（2014）泰兴临民初字第556号民事判决书履行，本院于2017年2月21日作出（2015）泰兴执字第2934号之一执行裁定书，预查封被执行人顾礼权建造的兴化市林湖乡戴家村楚水工业集中区2号地块（10亩，证号：兴国用2016第1743号）之上厂房。查封建筑物系顾礼权以其名义建设，所用土地租自兴化市楚水担保有限公司，2014年6月1日，兴化市楚水担保有限公司、李德存、顾礼存作为合同一方，与江苏锦顺箱包配件有限公司、王忙善签订了土地、房屋转让协议，将2号地块10亩（土地使用权证号：兴国用2007第003675号）、在建建筑物1栋（约3650平方米）、供电设备等以320万元的价格转让给江苏锦顺箱包配件有限公司。因顾礼权向李德存出具了委托书，由李德存处理厂房出售事宜，价款实际由兴化市楚水担保有限公司李德存收取。案外人已办理了土地使用权转移登记，并对建筑物进行了后续施工工程，并已通过竣工验收，因本院作出的查封效力所及，未能办理产权登记。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。前述法律规定了我国“房地一体”的基本原则，指房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让，土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让。本案中，案外人支付了对价，且实际占有、使用，原登记在兴化市楚水担保有限公司名下的土地使用权也已转移登记到案外人江苏锦顺箱包配件有限公司名下，根据“房地一体”的基本原则，案外人基于土地使用权的取得，取得了房屋建筑物的相关权利，可以排除执行。二、关于申请执行人邓巧年提出的顾礼权先期已与邓巧年签订了买卖合同，并得到戎加明、孙桂民的认可，房屋建筑物应归邓巧年所有的观点，对此本院认为，邓巧年与顾礼权所签订的协议，并不产生物权变动的效力，亦未实际占有、使用进行权利公示，不能阻止案外人取得物权，其他如建筑物系顾礼权、戎加明、孙桂民三人共同投资，顾礼权对烂尾建筑物无处分权，且款项被兴化市楚水担保有限公司李德存收取而非被顾礼权收取，其无权收取房屋转让款等等理由，均不是可以阻止案外人依据物权法规定取得房屋建筑物相关权利的因素。另申请执行人提出该房未经登记，不具备《房地产管理法》第三十八条所规定的“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的转让条件。该款系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响房屋建筑物相关权利的转让。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对兴化市林湖乡戴家村楚水工业集中区2号地块（10亩，证号：兴国用2016第1743号）之上厂房的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审　判　长　陈　荣代理审判员　赵　怡代理审判员　赵　鼎二〇一七年六月二十二日书　记　员　吴玉明来源：百度搜索“”