（2017）粤0804民初356号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-08
案件名称
陈菲与湛江琼宇建设有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市坡头区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈菲,湛江琼宇建设有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0804民初356号原告:陈菲，男，1986年8月6日出生，汉族，身份证地址：河南省泌阳县，现住湛江市坡头区，被告：湛江琼宇建设有限公司，地址：湛江市坡头区沟尾村。法定代表人：ＸＸ明，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄碧波，男，该公司员工。原告陈菲诉被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈菲和被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄碧波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菲向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房地产权证；二、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金97519元（自2015年5月21日起暂计至2017年4月28日共709天）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201308827），由原告向被告购买由其开发建设的位于湛江市坡××区××海港××花园××区××607房，建筑面积114.12平方米，总价458484元。合同签订后，原告依约缴付了全部房款，并于2014年5月26日收楼。但被告未按照合同约定为原告办理房产证。根据双方签订的合同第十五条的约定，出卖人应于房屋交付后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按日以买受人已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行。被告至今未取得《建筑工程竣工验收备案表》，无法办理房产证，未按合同约定履行义务，已经构成违约。被告应向原告支付逾期办证违约金97519元(137元×709天，自2015年5月21日起暂计至2017年4月28日，应计至被告实际办理完成之日止)，原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院。被告琼宇公司答辩称，一、涉案房屋因另案（2015）湛坡法民一初字419号的无理起诉，导致无法办理产权登记，本案应待另案审理结束后再恢复审理。二、原告主张的违约金过高，远远高于实际损失，应当予以减少当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供了以下证件的复印件：住房公积金借款合同、广东省商品房买卖合同、收楼须知、湛江市商品住宅使用说明书、湛江市商品住宅质量保证书、广东省地方税收通用发票件两张（07708149、02097693）、代理住宅专项维修资金缴款单、2013年4月9日收据件两张、中华人民共和国税收转账专用完税证、对私活期账户明细、中国建设银行个人贷款还款计划表。被告对以上证据均没有异议，证据均客观真实，不违反法律的规定，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2013年6月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订湛房商NO.201308827《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市坡××区××海港××花园××区××607房屋，建筑面积114.12平方米（其中套内建筑面积98.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.33平方米），按套内建筑面积每平方米4641元计算，总房款为458484元，原告在签订合同时支付首期房款168484元，余款29万元申请办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。《买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，原告分两笔交清购房款458484元，并交纳购房契税6877.26元和住宅专项维修资金7760.16元。原、被告之间于2014年5月26日办理了交房收楼手续。由于被告的原因，未能取得该商品房竣工验收合格备案表，至今未能办理该房产权属证书。本院认为，本案是原告以被告未能按照合同约定条件办理权属证书为由，从而起诉请求被告承担违约责任而引起的商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，没有违反法律法规，故《广东省商品房买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。被告琼宇公司未能按照《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定为原告陈菲办理权属证书，被告琼宇公司已经构成违约。琼宇公司抗辩称本案应等待另一案审理结束后再恢复审理，但没有证据证明本案的审理需以另一案的审理结果为依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于琼宇公司应支付给原告的逾期办证的违约金如何确定的问题，被告琼宇公司又抗辩称违约金过高，应予以调整，该合同为原被告双方自愿签订的，琼宇公司没有提供约定的违约金过高的事实依据，属于理据不足，本院对其抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告诉讼请求原告支付逾期办证违约金97519元（2015年5月21日起暂计至2017年4月28日共709天），从原告收楼的2014年5月26日后的360日为2015年5月21日，违约金的计算日期应从合同约定的360日满后的第二天起计，也即2015年5月22日至原告请求的2017年4月28日，共708天。本院支持458484元×0.03%×708天=97382元，超出部分的诉讼请求本院不予支持。原告诉讼请求判令被告立即为原告办理房地产权证，根据涉案合同的约定，被告琼宇公司应当履行合同义务，提供其合法手续协助原告孟青山、唐永红办理其房产权证。由于目前原告无法提供涉案商品房竣工验收合格备案表，有关手续不具备办理该房产权证的客观原因，待原因消除后，原告可以另案主张。本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告湛江琼宇建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈菲逾期办理房地产权属证书的违约金97382元；二、驳回原告陈菲的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2238元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担2000元，由原告陈菲238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判长 吴文毅审判员 黄国锋审判员 林丽雀二〇一七年六月二十二日书记员 温洁莹附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 来自