（2016）鄂民终1599号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-08-03
案件名称
武汉市硚口区天翔商贸有限公司、武汉市硚口区文化体育局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市硚口区天翔商贸有限公司,武汉市硚口区文化体育局,王万祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民终1599号上诉人（一审被告）：武汉市硚口区天翔商贸有限公司。住所地：湖北省武汉市硚口区顺道街***号*楼。法定代表人：王万祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹舰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈世清，湖北启中律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：武汉市硚口区文化体育局。住所地：湖北省武汉市硚口区顺道街***号。法定代表人：杨斌，该局局长。委托诉讼代理人：徐立波，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。原审被告：王万祥，男，1951年2月18日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。上诉人武汉市硚口天翔商贸有限公司（以下简称天翔公司）因与被上诉人武汉市硚口区文化体育局（以下简称硚口文体局）、原审被告王万祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天翔公司的法定代表人王万祥及其委托诉讼代理人陈世清，被上诉人硚口文体局的委托诉讼代理人徐立波、徐静怡，以及原审被告王万祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天翔公司上诉请求：1.请求依法撤销武汉市中级人民法院作出的（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决书；2.依法改判驳回硚口文体局一审全部诉讼请求；3.依法判令硚口文体局承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）天翔公司与硚口文体局已协商一致将年租金调整为130万元，双方自2009年履行至今，原审法院却仍以原租金审理判决错误。根据原审法院查明的事实，天翔公司出资建设的“六角亭体育场”项目改建完成后，由天翔公司负责将该房屋对外经营，由于市场竞争激烈，天翔公司长期处于亏损状态，根本无力支付《六角亭体育场联合改建合同书》约定的巨额租金而不能正常经营，此后天翔公司多次要求调低上交租金。经与硚口文体局双方协商一致于2008年达成协定：按原租赁合同的标准执行情况，截至2007年12月，天翔公司应缴租金2710万元，已缴租金522万元，尚欠2188万元，天翔公司无力补缴全部欠款，考虑到原定价位与实际运作有一定差异，天翔公司对所欠租金的三分之一（计700万元）从2009年起分摊到每年，自2009年开始补缴；自2009年起将年租金调整为130万元；将租赁年限延续5年，延续至2025年止2008年7月15日硚口文体局以报告的形式上报区政府自2009年起双方均按照年租金130万元的标准缴纳租金履行至今。以上事实证明以下三点：第一，该130万元的年租金是因市场行情下降而合理调整的租金数额。按硚口文体局的报告中所说的，从那时起，年租金收入比原合同约定的预计租金收入差额较大，这一事实是双方根据市场行情协商一致的结果；第二，该130万元合理确定是经硚口文体局审计鉴定并经认定的结果，具有真实客观性。在天翔公司无力经营要求调低租金的情况下，于2005年7月、2009年由硚口文体局分两次委托对天翔公司的租赁经营进行了审计，其鉴定结果为年租金120万元，而少于协商一致的130万元的事实；第三，该130万元年租金合理确定是基于双方联合改建、联营共赢因合法而成立。按照硚口文体局的报告中内容表明，在天翔公司难以承租经营的情况下，硚口文体局为确保税收及国家资产增值、保值，使得双方共赢的原则为出发点，而协商达成并已履行的130万元年租金的事实。（二）根据法律规定，追索房屋租金的诉讼时效为一年，原审判决判令天翔公司支付前十余年的租金，其事实认定和适用法律错误。《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。假设天翔公司存在延付或者拒付租金的行为，根据天翔公司与硚口文体局签订的《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》及《六角亭体育场联合改建补充合同》约定，天翔公司承租房屋的租金支付方式为按年支付，故如天翔公司延付或者拒付租金，硚口文体局应在合同约定的每年租金支付之日起一年内向天翔公司主张权利。但天翔公司使用承租房屋距今已时隔接近二十年，在此期间，硚口文体局虽有催告天翔公司补缴租金，但其催告行为距其向原审法院提起诉讼的期间也已超过一年，不构成诉讼时效的中断。硚口文体局未在一年的诉讼时效期限内向天翔公司主张1999年至2014年期间的租金，应视为放弃主张该期间租金的权利。因此，硚口文体局至多要求天翔公司向其支付提起诉讼之日前推一年（即2014年至2015年期间）的租金，原审法院未对天翔公司诉讼请求超过诉讼时效的事实予以认定，判决天翔公司向硚口文体局支付前十余年的租金，属事实认定错误，适用法律错误。同时，如按原审的租金认定违约，天翔公司向硚口文体局支付违约金的计算标准明显过高。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）天翔公司与硚口文体局是联合改建的合同关系，原审却以房屋租赁合同审理判决，是合同定性错误，所适用法律与本案明显相悖。1.双方的联合改建合同是本案审理判决的事实依据。1997年8月20日签订的《六角亭体育场联合改建合同》及附件、1999年4月19日的《联合改建补充合同》均表明：双方的联合改建是由硚口文体局出租原体育场地，即以其土地使用权为投资条件，由天翔公司出资并负责工程建造的共同联合改建。双方就联合改建的标的、整体项目、拆迁与安居、设计、质量、责任与利益、工期合同原则等内容都作了详尽规定。天翔公司据此投资近5000万元，改建成了全新的体育场、设备设施、广场、道路、绿化以及五层楼的综合大楼。由此可见，双方签订并履行的联合改建合同，是本案审理定案的事实依据。2.联合改建合同中的租赁条款实质上是联合改建的联营行为。按照联合改建合同，硚口文体局并不是以整个体育场地出租，而仅以五层综合楼其中的一、二层房屋承租给天翔公司，再由天翔公司对外招租。这种出租承租再对外招租的经营是，基于联合改建房屋出租而共同取得租金的联营行为。同时也是硚口文体局因不能直接对外招租经营，由天翔公司招租收取租金而共享租金盈利的模式及方式。正像硚口文体局报告中所载明的共赢原则以及两次鉴定的事实均证明了上述事实。天翔公司如按320万递增至480万的固定年租金交付硚口文体局租金，在租赁市场整体下滑无力经营的情形下，还要亏本交付租金，这不仅与投资的联合改建共同盈利的合同目的不符，而且与共负盈亏、共担风险的法律原则明显相悖。该固定的高额租金实属保底条款而不能成立。3.原审以房屋租赁合同定性，是审理事实不清，法律适用上的错误。原审以产权分配的合作建房相关规定与本案天翔公司的联合改建联营的合同纠纷无事实和法律联系。原审又以合同法中租赁合同规定，认定交付租金的条款为租赁合同错误。本案中的租赁物不是一般意义上的租赁关系，是由双方联合改建，无联合改建天翔公司的投资就根本上不存在所谓的租赁合同，因此双方联合改建合同是本案定性的事实依据。（四）原审判决解除合同，由天翔公司按原合同租金标准支付租金及违约金是罔顾事实和法律，严重损害天翔公司经济利益的错误判决。1.联合改建合同中约定的硚口文体局收取天翔公司高额固定租金条款，实为联合改建联营中的保底条款，因不符合共负盈亏、共担风险的相关规定而该条款不能成立，显然不能作为本案审理定案的依据。双方于2008年协商一致并经联合改建联营实际收入的租金，调整确定为年租金130万元并已实际履行至今的事实，理应受到法律的保护和人民法院的支持。原审却违背上述事实及法律规定予以审理判决实属错误。2.原审的错误判决仅保护了联合改建合同中硚口文体局一方的利益。按照原审判决结果表明，硚口文体局不仅取得了高额的固定租金及违约金收入，而且取得了天翔公司出巨资投资联合改建新建的体育场及楼房设施设备等财产的巨大增值利润，从而取得了联合改建利润最大化。而本案联合改建投资近5000万元的天翔公司，不仅无法实现投资利润，而且还要亏本承担解除合同、欠缴租金及违约金7千多万元。天翔公司因此而面临着破产境地，显然原审是违背客观、公正、公平的原则而作出的错误审理与判决。硚口文体局辩称：（一）天翔公司与硚口文体局从未就降低租金标准达成一致的意思表示。2008年7月15日的政府内部工作请示之《报告》，并不是双方当事人对于租金变更的协定，而系硚口文体局与区政府之间的请示文件，该《报告》与双方当事人之间是否达成租金变更协定无必然联系，当然也不存在天翔公司所称的“协定”。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，本案为房屋租赁合同纠纷，租金交付作为租赁合同的核心关键条款，要对其进行变更必须由出租人与承租人达成协商一致。天翔公司既认为与硚口文体局就租金变更达成了一致协定，又认为硚口文体局对租金变更进行了默示认可，证明天翔公司的观点是相互矛盾的，同时也说明双方当事人并未就租金变更达成明确约定。依照《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，应推定为双方对租赁合同条款未进行变更。根据《最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）的通知第66条规定：“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”，本案中对租金调整的默示并无法律上的规定及当事人双方之间的约定，因此，天翔公司认定本案租金标准已经发生实质变更的观点，无事实和法律上的依据，不应认定为硚口文体局已经同意降低租金标准。另外，天翔公司从2009年开始每年只向硚口文体局交纳120万元租金，与天翔公司陈述的调整后每年130万元的租金标准也不相符，更无法佐证天翔公司的观点。（二）硚口文体局系在诉讼时效有效期内对天翔公司提起诉讼。硚口文体局与天翔公司签订的租赁合同约定了租赁期间为二十年，属于一项整体债务，天翔公司向硚口文体局缴纳租金系每年一交，由天翔公司分期支付，属于典型的同一债务分期履行，并且该项租金系每五年一涨，也并不是二十个一年的租金分割开来，也证明租金是整体的同一债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，则硚口文体局就支付租金问题向天翔公司提起诉讼的诉讼时效为天翔公司最后一次支付租金的次日起计算两年内。（三）原审法院以中国人民银行同期贷款利率计算天翔公司的违约金与天翔公司的庭审请求一致，并无天翔公司在上诉状中提到的问题。天翔公司在本案中的确存在违约行为，天翔公司必须依照合同约定就违约行为以约定的租金标准为基础计算违约金。原审法院以中国人民银行同期贷款利率计算天翔公司的违约金本身符合天翔公司对违约金部分降低计算标准的请求。（四）原审法院对本案系房屋租赁合同纠纷的认定准确。六角亭体育场的原址与现址一致，硚口文体局对原址享有建筑物的所有权，在原址全部推倒拆除后重建的房产也属于硚口文体局所有，不存在天翔公司所称的非正式法律关系上的“添附”或者无法律依据的“联营”。依据最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产经营案件若干问题的解答》第五条规定可知，合作建房系指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，并待房屋建成后，按一定的比例分配房地产权属。本案天翔公司作为承租方向硚口文体局租赁场地，并投资经营，交纳租金，不符合合作建房的法律属性，符合《合同法》第二百一十二条之规定，其性质应属租赁合同。综上，本案系房屋租赁合同纠纷，天翔公司未按合同约定在近二十年最长承租期间里仅向硚口文体局缴纳约五分之一租金的行为对硚口文体局构成了根本违约，致使硚口文体局合同目的完全不能实现，硚口文体局在诉讼时效有效期内向人民法院提起诉讼，要求解除与天翔公司签订的租赁合同并由天翔公司承担违约的法律后果具有事实和法律上的依据，原审判决在本案审理中认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回天翔公司的上诉请求，维持原判。王万祥述称：同意天翔公司上诉意见。硚口文体局向一审法院起诉请求：1.解除涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》及《六角亭体育场联合改建补充合同》；2、由天翔公司、王万祥共同向硚口文体局支付租金47572123.51元及自2000年8月9日至2015年10月16日，按欠租总额的日万分之五计算的滞纳金60760582.16元，并直至租金还清之日止；3、本案全部诉讼费由天翔公司、王万祥承担。一审庭审中，硚口文体局明确其第一项诉讼请求中要求确认解除涉案合同的时间为起诉之日（即2015年11月9日），且第二项诉请中租金47572123.51元的起算时间、截止时间及计算标准系自1999年1月1日起至2015年10月16日止按合同约定计算，并表示本案全部诉讼费为案件受理费及公告费260元。一审法院认定事实：1997年8月20日，武汉市硚口区体育运动委员会（甲方）与乡镇公司（乙方）分别签订一份《六角亭体育场联合改建合同书》和一份《六角亭体育场联合改建合同附件》。其中《六角亭体育场联合改建合同书》的主要内容为：甲方将座落于汉口顺道街144号足球场（含看台及附属建筑）和天翔灯饰商城与乙方联合改建。甲方向乙方出租以上场地，乙方投资改建。项目名称为“六角亭体育场”，改建后的六角亭体育场为三层，集训练与经营为一体。第一层为装饰灯具市场，第二层建为仓库、办公和训练设施，第三层全部由甲方独立使用。建成后项目的固定设施和资产设备产权归甲方所有，乙方作为承租方向甲方租赁场地，投资经营，并交纳租金。工程项目竣工后，乙方于十五日内将所有规划图纸、批文、验收合格证书等有关证件全部移交给甲方，并与甲方共同到房地产部门办理产权及土地使用证书，办证费由甲方承担。如涉及需到房地产部门办理租赁审核手续，双方按管理部门规定的各自责任范围办理，费用各自负担。项目建成后，第三层的全部和第二层2000㎡训练房由甲方管理使用，第二层除训练用地（2000㎡）外的场地和第一层全部场地，在合同期内由乙方租赁使用。乙方对所有租赁使用的场地有权对外进行发租、招租和物业管理，独立经营、自负盈亏，并在政策、法律、法规允许的范围内进行经营活动。乙方租赁第一层场地要在整个工程全部竣工验收后才能开业，不能先行开办第一层市场从事经营，推迟还建和交付属甲方使用的场地。本合同有效期为十八年零四个月，即自1997年8月20日至2015年12月19日止。项目规划建设期为十六个月，即自1997年8月20日至1998年12月19日止，乙方经营使用期限十七年，即自1998年12月20日至2015年12月19日止。建设期届满后，乙方于1998年12月20日起开始支付租金。第1-5年每年支付租金320万元，第6-10年每年支付租金370万元，第11-15年每年支付租金430万元，第16-17年每年支付租金480万元。乙方租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次支付，如乙方逾期不能足额支付租金，则按欠款总额的日万分之五计交滞纳金，超过三个月如还未足额支付，视同乙方违约，甲方有权收回场地和设施。合同期内，双方均不得单方无故中止合同和违反合同条款，如有以上行为，根据法律、法规，由违约方承担法律责任和赔偿损失。若规划部门不能批准此项目，合同自行废止等。《六角亭体育场联合改建合同附件》对项目建设标准、租金缴付方式再次予以明确，其中，乙方缴付租金的时间、金额为：乙方于1998年12月20日开始支付租金，至2003年12月19日每年租金为320万元，自2003年12月20日至2008年12月19日每年租金为370万元，自2008年12月20日至2013年12月19日每年租金为430万元，自2013年12月20日至2015年12月19日每年租金为480万元。1999年4月19日，武汉市硚口区体育运动委员会（甲方）与乡镇公司（乙方）签订一份《六角亭体育场联合改建补充合同》约定：一、拆旧还建：根据规划部门要求，需拆除体委办公楼和六层住宅楼，拆除后的场地用于建设停车场和绿化带，建设工作由乙方负责，拆除的房屋由乙方负责还建。办公楼在商城内还建，住宅楼异地还建……二、追加工期：因前期规划手续办理难度大，影响了整个改造工程启动时间，故由原合同施工建设期十六个月的时间追加十个月，即由1997年8月20日至1999年10月20日止。如遇特殊情况需延续时间，需得到甲方认可，但不得超过10天。三、租期调整：延长租赁期46个月（其中建设期十个月，使用期三十六个月），即由原合同期十八年零四个月延长为二十二年零二个月（其中包括建设期），即从1997年8月20日至2019年10月20日止，乙方自1999年11月1日起支付租金，延长期的租金，按原合同第16-20年每年480万元支付，付款方式及时间按原合同执行。项目建成后，包括新增还建项目，房产固定设施和资产设备产权归甲方所有等。上述合同均经签约双方签章确认后，租赁双方即完成了租赁场地的交接，并于2000年3月28日建成涉案项目，开始对外营业。2000年10月23日，作为乡镇公司主管部门的武汉市古田实业总公司（甲方）与王万祥（乙方）签订一份《协议书》约定，根据上级有关企业改制文件精神，主管部门应与挂靠企业解除隶属关系，并办理脱钩手续。现双方同意企业在经营中的债权债务按照“企业单位实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事责任”的原则，企业脱钩注销前的一切债权债务由乙方乡镇公司的法人代表王万祥负担，甲方不负任何连带责任。该协议经双方分别签章确认后，乡镇公司于当月31日在工商行政管理部门办理了企业脱钩注销手续。同年11月21日，武汉市硚口区长丰乡企业管理委员会以长企发（2000）008号“关于武汉市硚口区乡镇企业物资公司改制的批复”称：同意乡镇公司由原集体企业变更为有限责任公司，企业名称变为武汉市硚口天翔商贸有限公司。2001年，武汉市硚口区委以硚发（2001）50号“中共武汉市硚口区委、武汉市硚口区人民政府关于印发《硚口区机构改革方案》和《硚口区机构改革方案的实施意见》的通知”载明：不再保留文化局、体育运动委员会，重新组建文化体育局。2003年1月14日，武汉天翔灯饰商城向硚口区委、硚口区人民政府、硚口文体局、六角亭街办事处出具一份《协商调整租约或整体买断的请求报告》称：武汉天翔灯饰商城以租赁硚口文体局场地性质，承担全部改建还建投资。该项目从1998年立项，施工历时二年，工程总投资4960万元。项目落成后，遇市场行情下跌，整体对外出租租金降幅50%，直至现今难以回升，因而迫切需要调整原合同。一、转换租赁关系为买断性质。二、切合实际降租，第一年至第五年给予免租，第六年至第十五年每年缴纳100万元，第十六年至第二十年每年缴纳150万元。同年3月19日，硚口文体局以一份《关于协商调整租约租金的回复》向武汉天翔灯饰商城（公司）称：你公司的请求报告已收悉，为解决暂时困难，同意作适当调整。其条件是：1、原合同租金不变（前五年每年335万元），每年暂交200万元，余款（每年135万元）缓交，缓交时间最长不超过10年。2、第一个五年内由原年租金335万元调整为280万元（每年减少租金55万元，五年计275万元）。原合同约定其他事项和租金不变。3、按现市场租金实行让出所欠租金额的商户铺位面积，由硚口文体局直接发租收费，以此抵收租金。2008年7月15日，硚口文体局向硚口区人民政府出具一份《报告》，就天翔灯饰商城改造、承租及经营情况进行了反映，并表示原租赁合同所约定的租金数额现已难以执行，经武汉正浩会计师事务有限公司审计，武汉天翔灯饰商城年租金收入总额在1000万元左右，年净利润110万元，年税收66万元。且建议，若政府同意，再与天翔公司签订补充协议。1、按原租赁合同标准的执行情况，截止2007年12月应缴租金2710万元，实缴522万元，尚欠2188万元。经协商，①天翔公司无力补缴全部欠款，该公司愿意对债务的三分之一（计700万元）从2009年始到合同终止期均摊到每年，自2009年开始补缴。②从2009年起将租金调整为130万元。若整个市场租金发生增值变化，上缴的年租金也随之增加。若租金发生下降，上缴的年租金按现标准保底。2、鉴于天翔公司需补缴一定数额的租金欠款，压力较大，拟将租赁年限适当延续五年（原合同至2020年，延至2025年）。2009年9月25日，武汉利生会计师事务所有限责任公司受硚口区人民政府委托对天翔公司2005年至2008年财务收支状况进行了审计，并作出一份利财（2009）11号《审计报告》，建议降低承租金额为每年120万元左右。审理期间，硚口文体局、天翔公司、王万祥均确认自2000年1月31日至2014年12月11日间，天翔公司共缴付租金13718703.51元。其中，2000年1月31日至同年8月8日缴付租金85万元；2001年度未缴纳租金；2002年1月22日至同年11月13日缴付租金351541.6元；2003年度未缴纳租金；2004年1月13日至同年8月3日缴付租金758058.99元；2005年2月6日至同年12月29日缴付租金956094.24元；2006年1月27日至同年12月25日缴付租金1006137.36元；2007年1月16日至同年11月6日缴付租金1397387.33元；2008年1月28日至同年12月10日缴付租金1199483.99元；2009年2月17日至同年11月17日缴付租金120万元；2010年2月9日至同年11月16日缴付租金120万元；2011年2月25日至同年11月25日缴付租金120万元；2012年4月25日至同年12月31日缴付租金120万元；2013年8月20日至同年12月19日缴付租金120万元；2014年6月8日至同年12月11日缴付租金120万元。另查明，1988年5月9日，武汉市房地产管理局向武汉市硚口区体育运动委员会颁发武房地籍硚字第03-00110号《武汉市国有土地使用证》和武房房自字第03-00410号《房屋所有权证》，两证记载土地及房屋位于汉口××街××号。1999年4月28日，武汉市硚口区建筑管理委员会向武汉市硚口区体育运动委员会颁发《建筑工程施工许可证》。2000年6月2日，武汉市硚口区体育运动委员会取得“六角亭体育场”建设项目的《建设工程规划许可证》。2006年12月4日，武汉市公安局硚口区分局六角亭派出所出具一份《证明》表明，我辖区原址汉口××街××号，现重新编排后的实际编号为汉口顺道街144号，与武汉天翔灯饰商城地址一致。2015年10月14日，武汉市硚口区住房保障和房屋管理局向硚口文体局出具一份《告知书》称：你局申请办理顺道街特2号房屋现状变更登记需提交申请表、原房屋所有权证、建筑红线定位图、土地使用权属证明、建设用地规划许可证等相关资料。待材料提供齐全后，登记机关将及时受理该房产登记申请。一审法院认为：（一）关于涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》性质和效力的认定。依最高人民法院于1995年12月27日以法发（1996）2号《关于审理房地产管理法实施前房地产经营案件若干问题的解答》第五条规定可知，合作建房系指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，并待房屋建成后，按一定比例分配房地产权属。本案中，武汉市硚口区体育运动委员会与乡镇公司以涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》约定，武汉市硚口区体育运动委员会将其位于汉口××街××足球场（××看台及附属建筑）××给乡镇公司，并由乡镇公司对该建筑物进行投资改建，改建项目落成后的房产（包括新增的还建项目）固定设施和资产设备产权归武汉市硚口区体育运动委员会所有，乡镇公司作为承租方向武汉市硚口区体育运动委员会租赁场地，并投资经营，交纳租金。据此，上述合同的法律特征并不符合合作建房的法律属性，依《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，其性质应属租赁合同。故，作为合法出租人的武汉市硚口区体育运动委员会以名称变更后的硚口文体局与作为承租方乡镇公司改制后的天翔公司，因履行其间租赁合同而引发的纠纷，其法律关系应归属于租赁合同的法律范畴。据此，天翔公司、王万祥认为本案所涉合同为合作建房合同的答辩观点，一审法院不予支持。鉴于硚口文体局就涉案租赁物已取得了建设工程规划许可证，且租赁双方以签署《六角亭体育场联合改建补充合同》的方式，将约定的租赁期限变更为二十二年零二个月，即从1997年8月20日至2019年10月20日止，故，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”的规定，租赁双方所约定超出二十年的部分无效，涉案合同中的其余部分依《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，均应认定为有效。（二）关于各方当事人民事责任的认定。基于上述对涉案合同性质及效力的分析及评判，硚口文体局与天翔公司间的有效租赁期限为1997年8月20日至2017年8月20日。结合涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》的约定，天翔公司应自1999年11月1日起开始支付租金，第1-5年每年支付租金320万元，第6-10年每年支付租金370万元，第11-15年每年支付租金430万元，第16-20年每年支付租金480万元。由此，天翔公司在1999年11月1日至硚口文体局主张合同解除之日（2015年11月9日）的有效租赁期间内，按约缴纳租金的数额应为6080万元。然天翔公司仅自2000年1月31日至2014年12月11日间交付租金13718703.51元，其行为已构成违约，硚口文体局有权在合同有效期内，按涉案《六角亭体育场联合改建合同书》中关于“承租方超过三个月如还未足额支付租金，出租方有权收回场地和设施”的约定，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同”之规定，解除涉案《六角亭体育场联合改建合同书》及其从合同《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》的履行。据此，对于硚口文体局要求确认前述合同于2015年11月9日解除的主张，一审法院予以支持。涉案相关合同解除后，依《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，天翔公司除应向硚口文体局支付尚欠的租金47081296.49元外，还应承担逾期付款的违约责任。因天翔公司在本案审理过程中请求人民法院对硚口文体局主张以实际欠款总额的日万分之五计算违约金标准予以调整的行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，一审法院结合案件的客观情况，基于硚口区人民政府就天翔公司财务状况的审计结论，以及硚口文体局曾以2003年3月19日《关于协商调整租约租金的回复》和2008年7月15日向硚口区人民政府出具的《报告》，均表示愿意重新协商租金价格的事实，在硚口文体局要求以天翔公司每年最后一次缴纳租金之次日起算违约金的前提下，一审法院酌定天翔公司承担违约金的计算标准为，以其每年欠付租金的实际金额，从其该年度最末期实缴租金之次日起，按实际逾期天数，以中国人民银行同期贷款利率分段计算。至此，截止2015年11月9日，天翔公司应承担违约金21599741元，并承付以欠款总额47081296.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月10日起至欠款付清之日止的违约金。对于硚口文体局超出该部分的诉讼主张，一审法院不予支持。关于硚口文体局就公告费260元所提出的诉讼请求，因该部分款项属其为追索债权而支出的合理费用，基于天翔公司违约的事实，该部分费用理当应由天翔公司承担。至于硚口文体局主张王万祥与天翔公司承担共同还款责任的请求，因其提出该项诉请的依据为乡镇公司在改制时，作为该企业的主管单位与王万祥所签订的2000年10月23日《协议书》中关于“企业脱钩注销前的一切债权债务由王万祥负担”之约定，然实现该约定的前提条件，必须是首先确定乡镇公司改制前债务的金额，以及涉案债务是否被划归为改制前的债务。故，在硚口文体局无实质证据印证改制前后的企业对涉案债务的承担方式具有明确划分的情形下，其该项主张，一审法院不予支持。至于其庭审中以王万祥为天翔公司法定代表人为由，要求王万祥与天祥公司承担共同还款责任的观点，因悖于《中华人民共和国民法通则》第四十三条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第五十八条的规定，不予支持。关于天翔公司认为其与硚口文体局于2008年7月将年租金调整为130万元的答辩观点，因无实质证据印证，不予支持。且即便硚口文体局于2008年7月15日向硚口区人民政府出具了《报告》，要求政府部门支持其减免天翔公司租金的诉求，但作为作出该项意愿的最终结果，需在租赁双方之间形成合意，而与政府部门无涉。再者，硚口文体局表明愿意调整天翔公司租金的事实，并不代表其认可天翔公司自诩租金的交付方式，也不表示作为债权人的硚口文体局至此就放弃了对违约方承担法律责任的主张。故，天翔公司以硚口文体局默示其交租方式为由，认为不存在根本性违约的观点，亦不予支持。对于天翔公司认为硚口文体局的主张超过诉讼时效期间的答辩意见，因其向硚口文体局支付最后一期租金的时间为2014年12月11日，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，追讨租金的诉讼时效期间为一年。故，硚口文体局追偿涉案债务的诉讼时效期间应为于2015年12月11日之前。本案中，硚口文体局提起民事诉讼的时间为2015年11月9日，显然未超过法定的诉讼时效期间。据此，一审法院对其该项答辩观点不予支持。对于其认为硚口文体局仅应追偿提起诉讼之日起前一年度租金的观点，于法无据，不予支持。判决：1.硚口文体局与天翔公司间的《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》于2015年11月9日解除；2.天翔公司向硚口文体局支付租金47081296.49元；3.天翔公司承担违约金21599741元，并承付以欠款总额47081296.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月10日起至欠款付清之日止的违约金；4.天翔公司向硚口文体局支付公告费260元；5.驳回硚口文体局的其他诉讼请求。案件受理费583464元，由天翔公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：天翔公司、王万祥对于原审判决书第11页认定的事实中，武汉市硚口区住房保障和房屋管理局向硚口文体局出具一份《告知书》有异议，认为其不能证明案涉房屋的权属。本院认为，原审判决在事实认定中只是对于上述《告知书》的内容予以记载，并无相关房屋权属的事实认定。故对于前述事实异议，本院不予支持。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案所涉的改建合同、合同附件及补充合同的性质及效力；2.天翔公司是否构成违约以及硚口文体局是否有权解除案涉合同；3.相关的违约金的计算基数及标准；4.本案相关租金的诉讼时效。具体评析如下：（一）关于本案所涉的改建合同、合同附件及补充合同的性质及效力问题天翔公司上诉主张，天翔公司投资5000万改建了六角亭体育场，与硚口文体局应属于共同改建的联营关系，而不是房屋租赁。本院认为，案涉《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》以及《六角亭体育场联合改建补充合同》系双方当事人真实意思表示，合同中除去租赁双方所约定超出二十年的租期部分无效外，涉案合同中的其余部分未违反法律行政法规强制性规定，应认定为有效。前述合同虽然名为联合改建合同，但其主要内容为由硚口文体局向天翔公司出租案涉场地，由天翔公司投资改建。合同中并无硚口文体局以土地使用权作为投资与天翔公司合作建房，并按一定比例分配房地产权属等约定。对于天翔公司认为前述合同并不是单纯的租赁关系，还有联营关系的主张，硚口文体局予以否认，天翔公司亦未提交相应证据予以证明。原审判决认定本案系租赁合同关系并无不当。本案中，天翔公司主张其投资近5000万元改建成了全新的体育场、设备设施、广场、道路、绿化以及五层楼的综合大楼，如按合同约定来交付租金则会亏本，与其投资改建盈利的合同目的相悖。但天翔公司既然投资，亦应自行承担相关租赁市场整体下滑的市场风险。故，对于天翔公司的该项上诉主张，本院不予支持。（二）关于天翔公司是否构成违约以及硚口文体局是否有权解除案涉合同的问题本案中，虽然硚口文体局在2003年3月19日出具的《关于协商调整租约租金的回复》中同意对于租金问题做适当协商调整，但对于其所附三项备选条件，并无证据表明天翔公司对此已经选定，且与硚口文体局达成一致意见。虽然硚口文体局在2008年7月15日《报告》中，向区政府建议对于年租金和租赁年限作适当调整。但无证据证明硚口区政府对《报告》批示同意，亦无证据证明其后硚口文体局与天翔公司签订补充协议，对于相关租金的变更达成合意。根据案涉《六角亭体育场联合改建合同书》第六条“租金的缴付”规定：承租方“如超过三个月还未足额支付，则视同乙方违约，甲方收回场地和设施。”而本案中，天翔公司从1999年起，对合同约定的租金持续处于未按期足额支付的状态。综上，天翔公司关于其已与硚口文体局协商一致将年租金调整为130万元，其不存在欠缴租金的违约行为的上诉主张与事实不符，本院不予支持。硚口文体局有权依照合同约定，解除案涉相关合同，终止合同中尚未履行的部分。天翔公司应返还案涉合同的租赁场地和设施，并支付相应租金和逾期付款违约金。天翔公司上诉主张原审判决解除合同错误的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于相关的违约金的计算基数及标准的问题天翔公司上诉主张，即便其存在违约行为，原审判决确定支付违约金的计算标准与事实不符，天翔公司至多以合同变更后欠付的租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准向硚口文体局支付违约金。本院认为，并无证据证明天翔公司与硚口文体局就合同变更达成了一致意见。故天翔公司主张违约金的计算基数应当以合同变更的租金数额为准，缺乏事实依据，本院不予支持。对于违约金计算标准的问题，原审判决已经将违约金的标准调低，系从每年度最末期实缴租金之次日起，按实际逾期天数，以中国人民银行同期贷款利率分段计算，与天翔公司上诉主张并不矛盾。因硚口文体局未上诉，本院对于原审判决以中国人民银行同期贷款利率计算欠付租金的违约金（硚口文体局在一审诉请中表述为滞纳金）的标准，不做调整。故，对于天翔公司关于违约金标准的上诉主张，本院不予支持。（四）关于本案所涉诉讼时效问题天翔公司上诉主张，硚口文体局未在一年的诉讼时效期限内向其主张1999年至2014年期间的租金，故天翔公司至多向硚口文体局支付起诉之日前推一年的租金。对此，硚口文体局认为，其与天翔公司约定的租赁期间为二十年，租金系每年一交，相关约定属于典型的同一债务分期履行，并且租金每五年一涨，不是二十个分割开的年租金，故相应的租金诉请并未超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，按照《六角亭体育场联合改建合同书》所约定的“乙方租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次支付”，自合同约定的租金起算日1999年11月1日起，天翔公司至迟应当在每年的10月31日之前将租金按照固定的年租金标准履行支付到位。尽管双方当事人对于案涉合同约定的租金支付及其违约责任承担有过协商，但最终未达成变更及谅解的一致意见。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。硚口文体局虽明知天翔公司每年均存在欠付租金的行为，但是没有证据证明其对于相关欠付租金向天翔公司主张过权利。硚口文体局认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，硚口文体局就支付租金问题向天翔公司提起诉讼的诉讼时效为天翔公司最后一次支付租金的次日起计算两年内。该主张与《中华人民共和国民法通则》关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定相违背，且与前述最高人民法院司法解释关于分期履行债务的诉讼时效期间从“最后一期履行期限届满之日”起计算的规定不符。案涉合同的租金债务虽然具有分期履行的外在特征，但是属于“定期给付之债”，即在合同约定期限届满后，天翔公司欠付的租金数额均能予以明确。且根据合同约定，对于天翔公司逾期不能足额支付租金，以及超过三个月仍未足额支付的，均设定有相应的违约后果。硚口文体局在知晓承租人欠交租金，以及能够明确相应诉求内容的情况下，依然怠于向天翔公司主张相应租金及违约责任。现天翔公司提出诉讼时效的抗辩，但依据法律关于诉讼时效的相关规定，其已经丧失相应诉请的胜诉权。本案中，2014年之前的租金之债均已经实际发生，2014年度租金在2014年10月31日亦届支付期限，在无证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形下，前述租金及由此须由天翔公司承担的违约金均因发生在硚口文体局起诉日（2015年11月9日）一年前，超过了法律规定的1年时效期间，而为自然债务。硚口文体局对前述自然债务的相关诉请，无法获得法律强制力之保护。故，对于天翔公司认为至多向硚口文体局支付起诉之日前推一年租金的上诉请求，本院予以支持。根据案涉合同约定，合同解除前一年的年租金标准为480万元，故本院认定天翔公司尚需支付硚口区文体局2015年度租金480万元。对于2015年后的租赁物占用费问题，因硚口文体局在一审诉请中未提出请求，故本院二审不予审理。虽然案涉合同约定租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次给付，但对于分次给付各节点的租金金额并未明确，故本院酌定前述2015年度480万元租金的逾期违约金整体自10月底届满第二日即2015年11月1日开始计算。综上所述，天翔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决第一、四项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决第二、三、五项；三、武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内，向武汉市硚口区文化体育局支付2015年度租金480万元及相应的违约金（以480万元为基数，自2015年11月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、驳回武汉市硚口区文化体育局的其他诉讼请求。本案一审案件受理费583464元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担58346元，由武汉市硚口区文化体育局负担525118元。二审案件受理费583464元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担58346元，由武汉市硚口区文化体育局负担525118元。本判决为终审判决。审判长 杨文雄审判员 彭晓辉审判员 李治国二〇一七年六月二十二日书记员 赵 芬 来自