（2017）苏1181民初3123号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-17
案件名称
何菊英与芮梅娣、何小花等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
丹阳市人民法院
所属地区
丹阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何菊英,芮梅娣,何小花,张春雷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1181民初3123号原告：何菊英。委托诉讼代理人：陈炳正，丹阳市新世纪法律服务所法律工作者。被告：芮梅娣。被告：何小花。被告：张春雷。原告何菊英与被告芮梅娣、何小花、张春雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法由审判员林俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何菊英的委托诉讼代理人陈炳正到庭参加诉讼，被告芮梅娣、何小花、张春雷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何菊英向本院提出的诉讼请求：1.请求法院判令被告方签订的房屋买卖合同无效，并限期腾空房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系何其祥（2011年5月20日病故）与前妻所生女儿，何其祥与被告芮梅娣再婚后生育一女即本案被告何小花。何其祥在丹阳市皇塘村蒋墅村和平巷11号建造了两间两层的楼房、一间附方，建筑面积总计159.8平方米，并于1990年11月办理了产权登记手续。2016年5月7日，被告芮梅娣、何小花将上述房屋出卖给了被告张春雷。被告芮梅娣、何小花、张春雷未应诉答辩。原告围绕诉讼请求提供了证据，本院亦依职权调取了相关证据。对原告提供的证据及本院调取的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，何其祥（已于2011年5月20日病故）与被告芮梅娣原系夫妻关系，两人于1980年10月15日生育一女即本案被告何小花，原告系何其祥在与被告芮梅娣结婚前，与顾玉美所生女儿。何其祥名下有坐落于蒋士镇街北一队（即丹阳市皇塘镇蒋墅村和平巷11号）的房产（1号房两间两层、建筑面积为136平方米，2号房一间一层，建筑面积为23.8平方米），所有权性质为私有。2016年5月7日，被告芮梅娣在未经原告同意的情况下与被告张春雷签订了一份《个人卖房合同》，合同约定由被告芮梅娣将上述登记在何其祥名下的房屋作价13万元出售给被告。另查明，被告张春雷的户籍在本省灌云县龙苴镇大贺村水塘庄62号。本院认为，本案讼争房屋是农村宅基地上的房屋，而宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让必须符合法律规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。被告张春雷并非讼争房屋所在村集体经济组织的村民，其购买房屋的行为违反了法律的规定，故被告芮梅娣、张春雷之间签订的农村房屋买卖合同是无效的。原告要求被告腾空本案讼争房屋，本院认为，本案讼争房屋登记在何其祥名下，何其祥本人已经去世，该房屋的权属及份额尚未经法定程序进行确定，故原告的该项诉讼请求无法律上的依据，本院不予支持。被告芮梅娣、何小花、张春雷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未能进行质证和抗辩的法律责任，由其自负，并不影响本院依据查明的事实依法作出判决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告芮梅娣与被告张春雷于2016年5月7日签订的《个人卖房合同》无效；二、驳回原告何菊英的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取40元，由被告芮梅娣、张春雷负担（此款原告已预付，原告同意此款由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告芮梅娣、张春雷自本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61)。审判员 林俊二〇一七年六月二十二日书记员 潘珠附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”