（2017）辽0103民初3797号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-28
案件名称
李陶与辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李陶,辽宁中屹置业投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初3797号原告（反诉被告）：李陶。委托诉讼代理人：左惠，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。被告（反诉原告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司。法定代表人：曾泽轩，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告（反诉被告）李陶与被告（反诉原告）辽宁中屹置业投资发展有限公司（以下简称中屹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李陶（反诉被告）及其委托诉讼代理人左惠，被告（反诉原告）中屹公司的委托代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李陶向本院提出诉讼请求：1.判令解除2009年7月30日，原、被告双方签订的合同编号为5073号《商品房买卖合同》；判令被告向原告返还购房款合计365500元；2.判令被告向原告支付违约金至判决生效之日止；（为方便诉讼，暂计算至本案起诉之月，违约金合计为137062.5元，即365500元×0.05%×六年零三个月）；后变更为判令被告向原告支付违约金至判决生效之日止；（为方便诉讼，暂计算至本案起诉之月，违约金合计为427635元，即365500元×0.05%×六年零五个月）2009年10月1日计算至2017年3月1日，共计2340天；3.判令由被告承担本案诉讼相关费用。事实与理由：2009年7月30日，原、被告双方签订合同编号为5073号《商品房买卖合同》。原告向被告购买位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢4单元452-1号商业用房，建筑面积为16.25平方米，房款总价为412815元（已经扣除三年的折旧费152685元，即实际房款总价应为565500元）；同日，被告与原告就诉争房屋签订《国际展贸中心委托经营协议书》，该《协议书》第四条约定委托经营期间折旧费支付（一）乙方（即原告）应收甲方（即被告）的折旧费：折旧率以原告商铺购买总价为基数，即总房款：大写（人民币）伍拾陆万伍仟伍佰元，前三年按9%的年率计算，已于原告购买商铺之日一次性从房款中扣除。即原告依该《商品房买卖合同》约定，于2009年7月30日向被告支付购房首付款212815元，另包括已实际扣除的三年折旧费152685元，原告已实际向被告支付房款365500元。另外，原、被告双方还约定:原告余下应付房款200000元以银行按揭贷款的方式向被告支付，但因被告原因，原告无法向银行进行按揭贷款。被告已于2009年10月1日向原告交付诉争房屋。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“××（被告）在房屋交付使用后365日内将办理房屋权属登记需由××提供的资料报产权登记机关办理备案的。如因××的责任，××不能在规定期限内取得商品房权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房款退还给××，并按已付房款价的0.05%赔偿××损失。该《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。合同生效后，原、被告均应按照合同约定履行各自的权利及义务，但因被告自2009年10月1日向原告交房之后至今未能按照该《商品房买卖合同》第十五条约定履行自己的义务，从房屋交付使用后365天计算至本案起诉之日，被告违约已达6年之久，其行为已构成严重违约，致使原告至今未能取得已购买房屋的所有权登记证书。故原告现根据《合同法》的相关规定以及该《商品房买卖合同》第十五条的约定向贵院提起诉讼，请求判令解除合同编号为5073号《商品房买卖合同》，请求判令被告按照该《商品房买卖合同》第十五条的约定向原告支付违约金。望贵院能够支持原告的诉讼请求。被告中屹公司辩称，答辩人（即辽宁中屹置业投资发展有限公司，以下简称为“中屹公司”）针对被答辩人（即李陶，以下简称“李陶”）的诉讼请求答辩如下：李陶没有向中屹公司足额支付全部购房款，李陶违约在先，故中屹公司不能给李陶办理房产证的原因不在中屹公司。《商品房买卖合同》解除后，返还购房款数额仅应为李陶实际缴纳的购房款212815元，且李陶无权要求违约金及折旧费用。2009年7月30日，中屹公司与李陶签订《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定，本案诉争商铺的总价款412815元，首付款212815元，贷款200000元。同时，中屹公司与李陶签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第一条第2款（2）规定，“××应当在补充协议签订后30日内取得所需的按揭贷款，并将贷款全额划到××指定账户上。××无论是否取得贷款，均须在《商品房买卖合同》签订后30日内付清全部购房款。”但是截至今日，李陶仅向中屹公司支付了212,815元购房款，并未按照约定向中屹公司付清全部购房款，故系李陶违约在先，不能办理房产证的原因不在中屹公司。李陶第一项诉讼请求主张的数额中实际上是包括了前三年的折旧费。既然李陶没有向中屹公司足额支付全部购房款，也就没有取得本案诉争商铺的所有权，诉争商铺的所有权仍归中屹公司所有，所以中屹公司根本没有义务向李陶支付折旧费。故《商品房买卖合同》解除后，返还购房款数额仅应为李陶实际缴纳的购房款212815元。同时，在李陶根本没有付清购房款的情况下，中屹公司没有义务为其办理房产证，故李陶也无权要求中屹公司支付违约金。综上所述，李陶违约未按合同约定足额支付购房款在先，且依法并未取得诉争商铺的所有权，故在《商品房买卖合同》解除的情况下，返还购房款的数额仅为李陶实际缴纳的212,815元，李陶无权请求违约金及折旧费。中屹公司就李陶的违约情况也提起了反诉，请求法院支持中屹公司的反诉请求。反诉原告中屹公司提起反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被反诉人赔偿反诉人损失211,914元；3.判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2009年7月30日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定反诉人将位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢4层452-1号房，以总房款412815元出售给被反诉人，被反诉人采用按揭方式付款，于2009年7月30日交付首付款212815元，贷款20万元以银行按揭方式付清。《商品房买卖合同》第19页即《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款（2）项、第3款同时约定“××即被反诉人无论是否取得贷款均需在《商品房买卖合同》签订后30日内付清全部购房款。若被反诉人未能在《商品房买卖合同》签订后30日内付清房款，××即反诉人有权要求被反诉人按应付房款的日万分之三赔偿损失，直至付清房款之日止；逾期超过30日的，反诉人有权解除《商品房买卖合同》，并有权要求被反诉人支付总房款15%的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，被反诉人一直没有向反诉人付清剩余购房款20万元。反诉人请求解除与被反诉人签订的《商品房买卖合同》，被反诉人理应按照约定向反诉人支付违约金。但鉴于违约金不足以弥补反诉人的损失，反诉人要求被反诉人赔偿反诉人的损失。请求法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告李陶辩称，反诉人以答辩人未按照合同约定期限付清房款为由，要求解除合同并请求答辩人赔偿损失没有事实及法律依据，答辩人请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。一、根据商业习惯房屋按揭贷款由于其整个办理过程中涉及到撤除抵押和办理产权证手续，为了管理方便按揭贷款银行的申请均由开发商完成。双方签订的《商品房买卖合同》中第六条约定：“采用按揭方式付款，于2009年7月30日交付首付款212815元整，剩余首付款于通知办理贷款时3日内交齐，贷款20万元以银行按揭方式付清”。依前述约定可知，答辩人是否能够按揭贷款，首先取决于反诉人是否具备申请按揭贷款资格。且反诉人负有在自身符合银行按揭贷款条件时通知答辩人可以贷款的义务，但时至今日，答辩人尚未接到反诉人办理贷款的通知。答辩人认为，合同权利与义务是对等的，反诉人要求答辩人在《合同》签订后30日内付清房款的前提应是己方具备贷款条件，且已向答辩人履行通知贷款义务。事实上，反诉人至今不具备贷款条件，致使答辩人不能办理贷款，不能交付剩余房款。反诉人违约在先，答辩人不存在违约情况，反诉人的反诉请求无事实依据。二、该《商品房买卖合同》中第七条约定：××逾期付款的，××有权推迟房屋交付期限。没有合同及法律依据。本案中，在答辩人尚未付清房屋尾款20万元的情况下，反诉人非但没有推迟房屋交付期限，反而提前于双方约定的2009年12月31日交付日期，向答辩人交付房屋，直至本案诉讼之时，反诉人未曾向答辩人主张过违约金。以上事实充分说明答辩人不存在未按时交款的违约行为。三、退一步讲，即使答辩人存在违约，但因反诉人的合同解除权已依法消灭，所以，反诉人的反诉请求无法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，××迟延交付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。当事人一方请求解除合同的，应予支持。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据以上规定，即使答辩人违约，但反诉人并没有在合理期限内对答辩人催告，所以反诉人亦无权提起诉讼，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月30日，原告李陶（××）与被告中屹公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号4单元452-1房屋，建筑面积16.25平方米，房屋总价款为人民币412815元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年7月30日前一次性支付总房款人民币212815元，贷款20万元以银行按揭方式付清。合同第八条约定××的交房期限为2009年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，××可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××的损失。该合同补充协议第一条房款支付约定，2.银行按揭贷款约定，（1）××应当在《合同》签订后7日内，向××推荐的银行或其他银行提交办理按揭贷款所需的全部资料，自行办理银行贷款；（2）××应当在本协议签订后30日内取得所需的按揭贷款，并将贷款全额划至××指定账户上，××无论是否取得贷款，均须在《合同》签订后30日内付清全部购房款；（3）若××未能在《合同》签订后30日内付清房款，××有权要求××按应付房款的日万分之三赔偿损失直正至付清房款之日止，逾期超过30日的，出场人有权解除《合同》，并有权要求××支付总房款15%的违约金。第三条约定××与××签订《合同》时已告知××该房屋的具体情况，××同意××在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与××签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定，以乙方商铺购买房款总价为基数，即总房款565500元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每个季度为6616元。从第三个店庆日计算，按季度支付，每年季度初月的15日为折旧费支付日。2009年7月30日，原告向被告交纳了购房款，被告为原告出具了一份数额为212815元的收款收据。2013年6月25日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同补充协议》一份，合同约定甲乙双方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》，甲方同意自2009年9月1日起至委托经营合同期限届满之日止按原委托经营协议书的规定按时向乙方支付折旧费，乙方同意甲方在委托经营期限内使乙方购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，并为乙方办理房屋产权证出具相关手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》是否应当解除的问题，双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告在委托经营协议中约定开业日期为2010年5月1日，按照该合同约定被告应于2011年5月1日前协助原告办理产权过户手续。后原、被告签署《房屋买卖合同补充协议》，原告同意被告在委托经营期限届满前办理房屋产权证书，而被告至今未能完成该项合同义务，且被告仅有诉争房屋楼房的大房产证，现不能办理诉争房屋部分的单独产权证，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款212815元返还原告。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即565500元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每季度6616元。2、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付至合同解除前（本院依法确定为向被告送达起诉状之日即2017年4月14日解除，即2015年1月1日至2017年4月14日）尚未支付的租金，原告已支付2012年10月1日至2014年12月31日期间租金，故被告还应支付2009年10月1日（补充协议中被告同意自该日起给付）至2012年9月30日（36个月）、2015年1月1日至2017年4月14日（27月+14天）期间的商铺租金，租金数额为6616÷3×63+6616÷3÷30×14=139965元。因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。关于反诉原告中屹公司主张其合同权解除的问题，双方《商品房买卖合同》中仅约定其中20万元房款原告按揭支付，但双方在补充协议中对房款支付又进行了重新约定，原告应于协议签订后30日内办理按揭贷款并将贷款划到被告指定账户，无论是否取得贷款，均须在合同签订后30日内付清全部房款，逾期超过30日被告有权解除合同并求原告承担总房款15%的违约金。由此可见《商品房买卖合同》与补充协议并不一致，而被告未提供证据证明因原告未能办理贷款亦未给付现金，并据此行使合同解除权，恰恰相反，被告按约定给付了原告2012年10月至2014年12月的租金59229元，并于2013年6月25日与原告签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定双方继续履行《商品房买卖合同》。因此应视为被告以其实际行为继续履行合同、放弃了合同解除权。但原告未全部给付房款的行为违反了合同约定，对于逾期付款的责任承担标准，房屋买卖合同约定的标准为日万分之一，补充协议约定按履行合同并按应付房款的日万分之三赔偿损失，或解除合同按总房款的15%给付违约金，本院认为，被告选择继续履行合同，且原告获取了年利率9%的租金收益，因此按应付房款的日万分之三赔偿损失较为公平合理。关于反诉原告中屹公司要求反诉被告李陶赔偿损失211914元的问题，依据补充协议约定，反诉被告应自2009年8月31日起（合同签订之日2009年7月30日起第31日）开始计算至合同解除之日2017年4月14日止，按未给付房款20万元的日万分之三标准给付违约金，该数额为20万元×0.0003×2784天=167040元。反诉原告要求赔偿损失211914元依据不足，本院仅对该部分符合合同约定的损失予以支持。综上所述，本院对原告合理合法的诉求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李陶与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的关于沈阳市沈河区风雨坛街70号4单元452-1房屋的《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告李陶购房款212815元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告李陶商铺租金139965元；四、反诉被告李陶于本判决生效后10日内一次性给付反诉原告辽宁中屹置业投资发展有限公司违约金167040元；五、驳回原告李陶的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告辽宁中屹置业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费8825元，由被告负担7592元，由原告负担1233元；反诉受理费2239元，由反诉被告李陶负担1709元，由反诉原告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 唐 卫人民陪审员 张玉华人民陪审员 王唤平二〇一七年六月二十二日书 记 员 陈禹霏 来源：百度搜索“”