（2016）豫0105民初27998号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-13
案件名称
周某与王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某,王某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初27998号原告（反诉被告）周某，女，汉族，1992年5月8日出生，住河南省永城市。委托代理人魏红龙，河南广奥律师事务所律师。被告（反诉原告）王某，男，汉族，1988年2月23日出生，住河南省偃师市。被告（反诉原告）王某，女，汉族，1981年2月20日出生，住郑州市金水区。委托代理人庞保林、张高峰，河南信心律师事务所律师。原告周某诉被告王某、王某及反诉原告王某、王某反诉反诉被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周某的委托代理人魏红龙，王某及王某、王某的委托代理人张高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：年月日，原告的代理人周某经某公司介绍，与被告的代理人王某签订了关于号（房屋的所有权人是王某）的《合同》，采取方式交易，原告为此交付了购房定金人民币元和中介费用。原告于年月日支付首付款元给被告，双方签署解押协议。双方于年月日共同到房管局签订《合同》，原告并交纳了契税、增值税、房屋维修基金等相关税费。某公司出具双方房款已结清的证明，并同意申请存量房交易结算资金非监管。此时，已符合房屋过户的条件，经原告和中介多次催促要求过户，两被告看到最近房价大涨，迟迟不给原告办理过户手续，给原告的生活造成了巨大损害。原被告双方在《合同》第五条约定，被告应配合原告在他项权证注销后个工作日内（即年月日前）办理完毕该房屋过户事宜。第十一条第三项约定，被告不履行合同第五条义务，双倍返还定金（元）。第十一条第项约定，被告合同第五条义务，每逾期一日向原告支付房款总价款的违约金。原告和中介多次催促被告履行合同义务，进行房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理过户手续，给原告造成了巨大损害。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、两被告履行《合同》义务，将的房屋变更所有权登记给原告，并将该房产名下所有户口迁出；2、第一被告双倍返还原告定金元；3、第一被告支付原告逾期办理房屋过户事宜（年月日）的违约赔偿金按每日元计算至实际过户之日，暂计元；4、第一被告赔偿原告租房损失按每月元计算至实际交付之日，暂计元；5、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担；6、第二被告对上述全部诉讼请求承担连带责任。被告王某、王某辩称，一、周某不具备原告的主体资格，其主张没有相应的事实予以佐证，不能证明其与两被告之间存在房屋买卖的事实，故对其诉讼请求理应予以驳回原告的诉讼请求。根据合同法的相关规定，依据合同的相对原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出诉讼请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。本案中，实际上是年月日周某和王某、王某在丙方（郑州房朝房地产经纪有限公司）的介绍下签订了房屋买卖合同，合同约定了各方的权利义务关系。而周某根本就不是该合同的当事人，周某不具备原告的主体资格，请求贵院应查清事实的情况下依法判决驳回原告的诉讼请求。二、原告向法院提交的合同，为无效合同。原告陈述于年月日，原告的代理人周某经某司介绍，与被告的代理人王某签订了房屋买卖协议，原告所述与事实情况不相符。从协议的内容及落款，从没有原告周某的签字，在代理人处也没有周某的签字，合同明确约定，房屋的卖方王某、王某，买方是周某。原告为了规避房屋买卖契税，在中心双方签订了合同，该合同违法了相关的法律规定，实属无效合同。三、被告与周某于年月日签订的房屋买卖协议，因周某的单方违约行为导致合同无法继续，请求贵院解除该合同。1、于年月日签订了一份周某向被告购买位于房屋买卖合同。合同约定总购房款为人民币元，合同约定采取方式交易，同意申请存量房交易结算资金非监管，合同签订后周某支付了首付款元。2、依据合同第四条第款的约定，双方应共同到贷款银行办理相关按揭手续，周某须于年月日前到上述银行申请办理个人住房抵押贷款手续，签订抵押贷款合同、借据等全部银行手续。被告积极申请并向银行提交了贷款的相关按揭手续，周某也提交了银行贷款所需的按揭手续，但后来银行通知说周某提交的银行流水是伪造的，贷款不能审批，被告去到银行查看情况，经落实周某提供的贷款手续有问题，贷款无法审批，周某的行为实属单方违约，致使合同无法继续履行，同时也给被告造成了实际损失。3、被告发现周某的违约行为后，以手机短信形式向周某进行了解除合同通知，要求其把维修基金重新过户给被告，并承担相应的违约责任。4、现周某以周某的名义起诉至贵院要求被告履行变更房屋所有权登记手续及迁出户口、支付违约金等请求，没有事实根据和法律依据，被告积极履行了合同约定的义务，而周某却弄虚作假，其违约行为造成合同不能履行，请求贵院查明事实，依法驳回周某的全部本诉诉讼请求，并承担被告的一切损失。综上，原告起诉被告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，且不具备原告的主体资格，请求贵院在查清案件的事实情况下依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。反诉原告王某、王某诉称，反诉原告与反诉被告于年月日签订了一份反诉被告向反诉原告购买位于房屋买卖合同。合同约定总购房款为人民币元，房款支付方式采取的方式交易，双方于合同签订后，反诉原告协助反诉被告于年月日向银行申请贷款，提交了相关按揭贷款手续并签字。后来，某公司通知双方去银行办理解压手续，于年月日反诉被告按合同约定支付了反诉原告首付款元用于共同解压资金。依据合同第四条第款的约定，双方应共同到银行办理相关按揭手续，反诉原告积极协助反诉被告去银行办理相关按揭手续。年月日反诉原告得到银行方通知，银行的客户经理说反诉被告提交的银行流水是伪造的，该笔贷款业务银行审批不能通过。然后，反诉原告告知房朝房中介公司反诉被告提供的银行流水是伪造的，银行贷款审批不能通过。年月日反诉原告短信通知反诉被告及中介公司，由于其反诉被告提交的银行贷款所需的资料是虚假伪造的，造成的该笔贷款不能审批通过，导致的无法在合同约定的个工作日内完成过户手续，鉴于反诉被告的违约行为致使合同无法继续履行，故此反诉原告通知反诉被告解除合同，同时反诉被告的行为也给反诉原告造成了实际损失。现反诉被告起诉至贵院要求反诉原告履行变更房屋所有权登记手续及迁出户口、支付违约金等请求，没有事实根据和法律依据，反诉原告积极履行了合同约定的义务，而反诉被告却弄虚作假，其违约行为造成合同不能继续履行，请求贵院查明事实，依法驳回反诉被告的全部本诉诉讼请求。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院依法判令：1、解除双方于年月3日所签订的房屋买卖合同；反诉被告并将维修基金重新过户给反诉原告。2、反诉被告支付反诉原告违约金按合同约定元计算至违约金实际支付之日，暂计元。预交定金不予退还；3、反诉被告支付反诉原告支付解压资金贷款利息元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称，1、不同意解除双方签订的房屋买卖合同，不同意把维修基金过户给王某。2、反诉被告交给反诉原告的定金元，反诉原告应双倍返还，共计元。反诉被告并没有违约，是反诉原告违约，没有办理过户手续，要求反诉原告承担违约责任。3、反诉被告不应支付反诉原告解压资金的利息。反诉被告与反诉原告签订房屋买卖合同，反诉被告已经定金、元和首付款、元交给反诉原告，并且把契税、增值税、个人所得税、教育费附加、城市维护建设税、房屋维修基金等相关税费缴纳。反诉被告贷款元已经审批。双方已经办理解押手续、存量房买卖合同，就差办理所有权变更手续最后一步。此时，反诉原告看见房屋价格飞涨，不愿意卖给反诉被告。综上所述：反诉被告积极履行合同，反诉原告已严重违约，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。同时，反诉被告的诉讼请求合情、合理、合法，请求支持反诉被告的诉讼请求。经审理查明：1、年月日，王某代王某（甲方）与周某（乙方）、某公司（丙方）签订《合同》一份，主要约定，乙方自愿购买甲方位于的房屋，房屋及其配套设施的成交价款为元；乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费及代办费，支付甲方定金；甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；乙方应在网签时，将首付款人民币以银行审批比例为准，存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款人民币以银行审批比例为准，由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方；该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在银行允许解押的个工作日内，由甲乙双方共同出资解押并注销；他项权证注销后肆拾伍个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起当日内向乙方完整有效的交付本合同项下房产及其他相关配套附属设施，并保证在网签之日起当日内将该房产名下所有户口全部迁出，如户口未全部迁出，甲方向乙方支付总房款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；甲乙双方网签后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同总价款1%的违约金，等等。年月日，王某出具《委托书》一份，主要内容为，王某委托王某代为签署位于房屋的存量房买卖合同及相关事宜，代为办理该房产的出售、查档、过户手续及房产土地证的过户事宜，等等。周某与周某于年月日签订《授权委托书》一份，主要约定周某预购买位于，特委托周某作为其代理人，全权代表周某办理购买该房屋的相关事宜。年月日，周某向郑州房朝房地产经纪有限公司缴纳定金元。周某到庭认可其代周某缴纳。、年月日，王某代王某与周某代周某签订《解押协议》一份，主要约定，周某购买王某位于，该房屋处于抵押状态，为使双方房产交易顺利进行，以上解押款由周某支付元，此款项用于银行解押，周某解押款充抵购买该房屋的首付款，剩余解押款由王某自行筹集，等等。年月日，王某代王某出具《收据》一份，主要载明收到周某购买王某位于解押款元，此款充抵周某购买该房屋的首付款。王某代理王某与周某签订《合同》一份，主要约定，周某购买王某的位于。年月日，周某向某中心缴纳了过户费用，向税务部门缴纳了相关契税。年月日，周某向王某出具《欠条》一份，载明周某购买王某位于的房产欠房款元。位于的房屋现登记在王某名下。诉讼中，周某表示同意一次性支付剩余房款。周某庭后向本院提交代理词表示在其要求的双倍定金和违约金的诉讼请求中，其选择要求违约金。王某、王某庭审中向本院表示在其要求的定金和违约金中，其选择主张违约金。本院认为：王某代王某与周某签订的《合同》，周某认可其系代周某签订，且之后王某代王某与周某签订了《合同》，故《合同》系王某与周某的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，他项权证注销后个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续，现网签手续已经办理完毕，且周某也向相关部门缴纳了维修基金过户费用、相关的契税等费用，周某亦表示同意一次性向王某支付剩余房款，故周某要求王某将涉案房屋过户至其名下的诉请，本院予以支持，但周某应将剩余房款元支付给王某。周某要求王某将涉案房产名下所有的户口迁出的诉请，不属于民事案件受案范围，本院不予处理。关于周某要求王某支付逾期办理房屋过户违约金的诉讼请求，王某、王某要求解除《合同》、要求周某将维修基金重新过户给王某、支付违约金以及解押资金贷款利息的反诉请求，因双方对贷款是否完成审批产生争议，双方亦未提交有力证据证明自己的主张，故本院均不予支持。关于周某要求租房损失的诉讼请求，证据不力，本院不予支持。周某要求王某承担连带责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）王某于本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）周某办理位于房屋的房屋产权过户手续；原告（反诉被告）周某于本判决生效后十五日内将房款支付给被告（反诉原告）王某；驳回原告周某的其他诉讼请求；驳回反诉原告王某、王某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费元，由周某负担元，由王某负担元。反诉案件受理费元，由王某负担。保全费元，由王某负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 何 珂人民陪审员 周海玲人民陪审员 杨玉汶二〇一七年六月二十二日书 记 员 乔 洁