（2017）黔0602民初833号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-01-02
案件名称
陈天平与贵州大容房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜仁市碧江区人民法院
所属地区
铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈天平,贵州大容房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初833号原告：陈天平,女，1954年8月8日出生，土家族，铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：冉明光，贵州勇创律师事务所律师，特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司。地址：铜仁市新华中路建设大楼*楼。法定代表人：刘劲松，系公司总经理。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。原告陈天平与被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冉明光、被告委托诉讼代理人张晓琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈天平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金人民币（以下币种均为人民币）15476元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年2月27日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所开发的铜仁市碧江区花果山北路6号3栋1单元2901号房，被告于2015年9月30日前将符合合同约定条件的上述房屋交付给原告，逾期将承担违约责任。合同签订之后，原告依约支付了全部房款530000元，但是被告未按照合同约定时间交房，2016年2月23日，被告将房屋交付给原告时，该房屋并不符合合同约定的交付条件。被告的行为严重违约，原告遂起诉法院要求被告承担逾期146天的违约责任，支付原告15476元的违约金。被告大容房开公司辩称，1、案渉房屋的交付时间为2015年9月，因原告自身原因导致其于2016年2月23日才办理房屋交付手续；2、因碧江区人民政府未能完成凉水井加油站的拆迁，被告消防验收备案无法通过，导致被告不能按照约定将案渉房屋交付给原告，这是属于不可预知、不可避免、不可克服的客观原因，被告应当免除迟延交房的违约责任。3、姚鸣雯诉被告商品房买卖合同纠纷一案中，铜仁市中级人民法院作出的（2015）铜中民二终字第248号民事判决书，已经认定被告不能按期交房系因不可抗力和政府行为所致，因此免除了被告延迟交房和延期办证的违约责任，且该判决书已经发生法律效力。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十二条、第二十七条的约定，以及铜仁市中级人民法院的生效判决，被告逾期交房是因为不可抗力事由及政府行为所致，应当免除其迟延交房的违约责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的商品住宅使用说明书、住宅质量保证书，拟证明被告交付房屋的时间为2016年2月23日。被告质证认为住宅质量保证书证明验收时间为2015年8月16日，交房时间应当以被告方通知的时间为标准。经查，双方签订的《商品房买卖合同》对于房屋交付有明确约定，被告应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。被告并未出示相关证据证明其主张的交付时间内按照合同约定的方式向原告交付房屋，故对其质证意见本院不予采纳。2、被告提交的三号楼工程质量会议结论，拟证明三号楼于2015年7月10日验收合格。原告认为该份质量会议结论不符合法律规定的质量验收形式，该份会议结论没有到会人员的签到记录、会议纪要，也没有会议签到的盖章记录，且该份记录本身说明工程质量存在问题需要整改。经查，在该份会议记录中载明：建设单位意见为存在问题整改验收后同意验收合格。质量监督单位意见为：同意各责任单位的合格评定意见。据此无法认定在2017年7月10日三号楼的质量被评定为合格。故对被告的证明目的本院不予认定。4、被告提交的铜仁市20060218挂牌《国有土地使用权出让合同》补充协议、铜仁市人民政府与贵州大容房地产开发有限公司关于调整花果山广成项目用地置换协议、碧府专议（2014）39号铜仁市碧江区人民政府专题会议纪要、铜仁市人民政府办公室公文处理笺及碧府呈（2015）319号铜仁市碧江区人民政府文件，拟证明因政府调整被告开发建设的容湾小区建设用地后，未能完成调整地块的加油站拆迁工作，将净地交付给被告，被告消防验收备案无法通过，导致被告不能按照约定将案渉房屋交付给原告。原告质证认为上述证据与本案无关，原告购买房屋时置换地块的广场建设已经完成，消防验收不能通过并不影响被告如期交房。经查，被告开发建设的容湾小区置换地块上的加油站截止原告起诉之日仍未完成拆迁，碧江区政府未如期向被告净地交付，但上述问题在原、被告双方签订合同时就已经存在且未能解决，而非双方履行合同过程中出现的无法预见、无法避免的事实。即使该问题可能对被告如期交房造成延误，在签订合同时处于优势地位的被告也应当对此有充分、全面的认识，从而可以通过其他方式避免其逾期交付案渉房屋，故上述证据不能达到被告的证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001973）约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××房。该商品房建筑面积122.69㎡，套内建筑面积94.53㎡，按照套内建筑面积计算房屋价款，单价为5606.69元／㎡，房屋总价款为530000元。原告于合同签订之日向被告一次性支付全部房款。被告应于2015年9月30日前向原告交付所购房屋。对逾期交房约定如下：除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告于2015年2月27日支付了530000元购房款及办证费622元。被告于2016年2月23日将案渉房屋交付给原告使用。本院认为，原告陈天平与被告大容房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告按约交付了全部购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告大容房开公司应于2015年9月30日前将案涉房屋交付给原告陈天平。关于案涉房屋交付时间的问题，原告自认交房时间为2016年2月23日，被告辩称交房时间为其电话通知原告之日。但被告并未提交相关证据证明其按照合同约定的方式向原告交付案渉房屋，故案渉房屋的交付时间为原告自认的2016年2月23日。被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告大容房开公司抗辩提出逾期交房客观上是政府相关部门原因导致，根据合同约定，因政府或相关部门的原因及不可抗力因素导致被告延期交房的被告不承担责任，予以免责。对此，本院认为双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第(一)项第(3)小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第(一)项第(3)小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，本院应对该合同条款作出有利于原告的解释。因此，对被告的辩称理由不予支持。本案原告已经支付全部房款530000元，被告未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，大容房开公司逾期交房146天，根据约定，其承担的违约金为530000元×0.0002／天×146天＝15476元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈天平逾期交房违约金人民币15476元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，减半收取计93元，由被告贵州大容房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 刘 鑫二〇一七年六月二十二日代理书记员 田树香 关注公众号“”