（2017）川0191民初1148号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-11-24

案件名称

况鸿飞与王坤信、李仕菊等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

况鸿飞,王坤信,李仕菊,王琴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初1148号原告:况鸿飞,男,1981年9月18日出生,汉族,住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：童俊，四川经纬通律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘娇，四川经纬通律师事务所律师。一般授权代理人。被告:王坤信,男,1955年2月23日出生,汉族,住重庆市巴南区。被告:李仕菊,女,1957年3月30日出生,汉族,住重庆市巴南区。被告:王琴,女,1988年5月4日出生，汉族,住重庆市涪陵区。三被告共同委托诉讼代理人：王小宇，北京尚衡（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。三被告共同委托诉讼代理人：林帮丛，北京尚衡（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。原告况鸿飞诉被告王坤信、李仕菊、王琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因工作变动，由审判员吴翔独任审判。于2017年5月17日组织双方进行证据交换，原告况鸿飞的委托代理人刘娇、被告王坤信、李仕菊、王琴的共同委托代理人王小宇到庭参加。于2017年6月22日进行第一次开庭，原告况鸿飞的委托代理人刘娇、被告王坤信、李仕菊、王琴的共同委托代理人王小宇、林帮丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告况鸿飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王坤信与被告李仕菊于2015年11月18日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2、请求判令被告王坤信返还原告位于成都市高新区二环南路南四段19号3栋2单元5楼501号的房屋，并将上述房产恢复至原告名下并承担过户所产生相关的费用。事实与理由：2015年6月1日，原告将自己价值100多万元的房屋全权委托给被告王琴进行买卖，2015年11月3日，王琴又将房屋转委托给被告李仕菊，2015年11月18日，被告李仕菊在原告完全不知情的情况下与被告王坤信（系李仕菊的丈夫）签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋以35万元的低价出卖给王坤信并办理房屋过户手续，且原告至今未收到任何购房款。原告认为，三被告恶意串通，将原告价值100多万的房屋以明显不合理的低价出卖，且未收到任何房款，其行为严重损害原告合法利益。被告王坤信、李仕菊、王琴答辩称，原告陈述的李仕菊以35万元的价格将房屋出卖给王坤信，但从缴纳税款的相关凭证来看，房屋的价格是89万多。原告况鸿飞在2015年底与王坤信签了一个买卖协议，相当于对前面的房屋买卖合同的确认和追认，并不存在低价出卖原告房屋的行为。经审理查明，2015年6月2日，原告况鸿飞为被告王琴出具《委托书》并经四川省成都市律政公证处公证，况鸿飞委托王琴代为办理其单独所有的位于成都市高新区二环路南四段19号3栋2单元5层501号（权2476926）房屋（以下简称“涉案房屋”）的抵押、出售等事项。《委托书》载明：“现况鸿飞因事务繁忙，特委托王琴为代理人，办理下列事宜：……四、查阅上述房产档案，办理上述房产地址变更手续，出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，办理网签或撤销网签、并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费；办理上述房产专项维修资金的缴纳及转移过户。五、到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证等相关手续。六、办理并领取国有土地使用证，领证后协助买方到国土管理部门办理上述房产的国有土地使用权的转移过户登记的相关手续。……受托人有转委托权。委托期限从签署委托书之日起三年内有效。”2015年11月3日，被告王琴为被告李仕菊出具《转委托书》并经四川省成都市律政公证处公证，转委托李仕菊代为办理况鸿飞单独所有的位于成都市高新区二环路南四段19号3栋2单元5层501号（权2476926）房屋（以下简称“涉案房屋”）的抵押、出售等事项。《转委托书》载明：“现王琴因事务繁忙特转委托李仕菊为代理人，办理下列事宜：……四、查阅上述房产档案，办理上述房产地址变更手续，出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，办理网签或撤销网签、并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费；办理上述房产专项维修资金的缴纳及转移过户。五、到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证等相关手续。六、办理并领取国有土地使用证，领证后协助买方到国土管理部门办理上述房产的国有土地使用权的转移过户登记的相关手续。……受托人无转委托权。委托期限从签署委托书之日起至上述事宜办理完毕为止。”2015年11月18日，李仕菊作为况鸿飞的代理人与王坤信签订《成都市存量房买卖合同》，主要约定以下内容：1、王坤信购买涉案房屋；2、房屋建筑面积为97.3平方米，房屋价款为350000元。对于房款的支付问题，王坤信提交了一份《收条》，该收条况鸿飞于2015年11月23日向王统美出具，载明“今收到王统美购房款共计600000元整”。对于此份收条，况鸿飞认为收条上载明的付款人是王统美而不是购房人王坤信，且该份收条是王统美与被告王坤信为了掩盖三被告之间的恶意串通、虚假交易行为要求其出具的虚假资料，因此不予认可，对于该项事实的认定将在本院认为中详细阐述。2015年11月18日，李仕菊为王坤信办理将涉案房屋的过户手续，2015年11月24日，王坤信取得房屋产权。另查明，涉案房屋为2013年10月6日原告况鸿飞从案外人邓美清处购得，当时的购房价格为1100000元人民币。况鸿飞购买涉案房屋后至今，一直由其与家人占有使用。被告王坤信提供了一份王坤信与况鸿飞于2014年11月23日签订的《房屋买卖合同》，载明买卖标的为涉案房屋，房屋价格为600000元。原告抗辩称这份合同并非况鸿飞的真实意思表示，是王统美事后要求原告补签的，意在掩盖他们之间的恶意串通行为，对于该项事实的认定亦将在本院认为中详细阐述。再查明，2015年6月1日，况鸿飞、沈静、田园、田媛媛与王统美签订《借款协议》主要约定：1、王统美向况鸿飞、沈静、田园、田媛媛提供借款600000元；2、借款期限为2015年6月1日至2015年7月31日；3、借款以转账方式支付给况鸿飞、沈静、田园、田媛媛，四人指定的收款账号户名为田园，开户行为中国建设银行红星路支行，卡62×××6767。同日，况鸿飞与王统美签订了《担保合同》约定，为确保况鸿飞、沈静、田园、田媛媛与王统美签订的《借款协议》的履行，保障债权的实现，况鸿飞用涉案房屋作为借款抵押，并在涉案房屋设立了抵押权，抵押权人为王统美，况鸿飞、沈静、田园、田媛媛四人在合同上签字，抵押权于过户之后注销。2015年6月1日，王统美分三次向《借款协议》约定的收款账户通过银行转账共计54万元；2015年6月6日，王统美再次转账6万元，共计600000元。2015年6月1日，况鸿飞、沈静、田园、田媛媛四人向王统美出具收条载明：“令收到王统美向田园、田媛媛借出人民币600000元。”2015年6月2日，况鸿飞向王琴出具了前述经公证的《委托书》。还查明，王琴与案外人王统美系堂姐妹关系，李仕菊与王统美系母女关系，李仕菊与王坤信系夫妻关系，王坤信与王统美系父女关系。本院认为，根据原告况鸿飞与案外人王统美签订的《借款协议》以及原告况鸿飞认可其基于该《借款协议》向王琴所出具的《委托书》，可以认定况鸿飞向王琴出具的授权委托系清偿债务的一种替代形式，即在未如期归还借款的情况下，由王琴将案涉房屋出售，用房款清偿债务。王琴有权依据《委托书》与他人就案涉房屋签订房屋买卖合同并为他人办理房屋过户登记手续。于本案中，王琴又将上述受托权利通过公证转委托与李仕菊，李仕菊与王坤信签订的《成都市存量房买卖合同》对办理房屋产权过户的时间、交房的时间、房款的支付方式、违约责任等重要内容均未作出约定，李仕菊与王坤信签订房屋买卖合同的内容简略、粗糙，不符合交易习惯，也与常理相悖。此外，根据王坤信提交的《收条》出具人是况鸿飞，付款人是王统美而非购房人王坤信，载明的金额是600000元，与涉案房屋据以成交并过户的合同所载明的金额350000元明显不符，且被告提供的王坤信与况鸿飞签订的《房屋买卖合同》，虽然合同约定金额为600000元，似乎能与《收条》相印证，但是合同签订时间为2014年11月23日，如当时就已经进行了买卖，又何来2015年6月的抵押，并出具《委托书》交与王琴买卖，最后由转委托人李仕菊与王坤信签订合同完成过户，因此，上述《房屋买卖合同》与常理明显不符。针对此笔大额交易，王坤信仅能提供况鸿飞出具的与成交合同金额不符、且付款人非其本人的《收条》证明房款的支付情况，而且无法提供其他的转款凭证或取款凭证予以佐证，同时虽然王坤信与王统美为父女关系，但在法律上仍是独立的法律主体，王坤信未能提供证据证明王统美、王坤信、况鸿飞三人之间就借款以及购房款进行了冲抵，王坤信提供的证据不足以证明其实际向况鸿飞支付了购房款。此外，根据况鸿飞提供的其与案外人邓美清于2013年10月6日签订的《房屋买卖合同》，2013年10月6日的购房价格为1100000元人民币，至2015年11月，成都房价一直处于稳定并温和上涨的态势，其市场价值至少不会低于2013年的1100000元。不管是李仕菊与王坤信签订合同中载明的350000元，亦或是王坤信所称的600000元，都远未达到其市场价值110万的70%，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”所确定的标准，李仕菊以不合理的低价将房屋售予了王坤信。王坤信作为一个完全民事行为能力人，应当知道以明显低价取得房屋的行为是一种非正常的交易，在此种情况下仍然与李仕菊发生交易，表明其主观上具有恶意。再结合房屋的买受人李仕菊、王坤信、王统美以及王琴系亲属关系的身份因素，李仕菊、王坤信就涉案房屋所签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情节，但王琴由于在本案中只作为受托人和转委托人的身份出现，原告亦未提供证据证明其存在恶意串通情节。李仕菊、王坤信恶意串通签订房屋买卖合同损害了况鸿飞的利益，但李仕菊系在取得王琴转委托授权，而王琴又取得况鸿飞的授权委托的情况下与王坤信签订房屋买卖合同，李仕菊作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为，应当由被代理人承担民事责任，况鸿飞作为被代理人，实际是房屋买卖合同的当事人一方，并非第三人，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，恶意串通并且损害国家、集体或第三人利益的情况下，才能认定合同无效，故况鸿飞不能依据此条规定要求确认合同无效，也就不存在返还房屋，进行过户等情况。对于因李仕菊、王坤信恶意串通给况鸿飞造成的损失，况鸿飞可以根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”的规定，另行向李仕菊、王坤信主张，亦可在能证明王琴在转委托中存在过错的情况下追究其相应责任。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告况鸿飞的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取6900元，保全费5000元，由原告况鸿飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　吴　翔二〇一七年六月二十二日书记员　韩亚群 关注公众号“”