（2017）京0105民初25821号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-28
案件名称
王朝华与张馨尹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王朝华,张馨尹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初25821号原告王朝华，男，1984年8月25日出生，住北京市朝阳区。委托代理人刘晓宇，北京市中银律师事务所律师。委托代理人李涛，北京市中银律师事务所实习律师。被告张馨尹，女，1983年11月23日出生，住北京市朝阳区。委托代理人张一庆，北京市逢时律师事务所律师。原告王朝华与被告张馨尹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员路航独任审判，公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王朝华诉称：要求被告继续履行房屋买卖合同，并配合原告办理位于北京市朝阳区望京房屋的所有权转移登记手续，将前述房屋转移登记至原告名下；诉讼费、财产保全费由被告负担；事实与理由：2016年9月2日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号Y1448568），约定被告以总价2050万元的价格，将位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目l号地（615地块）4号住宅楼2层1单元-202号的房屋出售给原告。合同签订后至2017年2月27日，原告已按照合同约定先后向被告支付购房款共计650万元。被告在收取前述购房款后，于2017年2月28日通过房屋中介无故向原告发送解约函，要求解除双方签订的房屋买卖合同。后经双方多次沟通，被告要求将房价提高300万元后方能继续履行合同。原告认为，被告以提高房屋交易价格为由擅自无故中止履行合同，此举已严重违背合同自愿原则和诚实信用原则，且严重损害原告的合法权益，被告的恶意违约行为已给原告造成较大经济损失。被告张馨尹辩称：被告提出解除合同是原告根本违约造成，原告强调其付款的事实但未阐述其违约行为和被告发出解约函的通知。合同第四条第二款，在2016年9月26日被告取得权属证书并进行了房屋核验，原告知晓被告取得证书的事实，随后支付100万元款项，合同第六条约定了时间限制。原告在2016年9月26日之后应积极办理购房申贷手续，按照申请批贷时间计算在2016年11月15前可以办理转移登记，但原告自2016年9月26日至今仍然没有办理任何银行手续，原告在签订合同时不符合购房资格，没有按照约定的时间办理贷款，违反合同约定，贷款和过户期限已经构成根本性违约。由于诉争房屋有贷款，被告方贷款还款日是2017年2月27日，约定还款当日买受人应当将500万划入贷款账户，原告仅汇款部分钱款，银行停止营业后汇了14笔，原告并没有做到替被告还贷。原告诉求按照现在政策是根本无法实现的，由于原告资质问题，合同内容本身违反国家限购政策，无法实现合同目的，原告诉状中只强调了房屋转移登记的请求，但根本没有提及履行申请贷款、网签、支付房款的义务，特别是原告至今仍没有办理购房资格审查以及二套房认定及网签的手续，由此确定目前原告不具备购房条件的。造成目前这种状况是原告当初履行合同中根本违约造成的，请求法院驳回原告诉求。经审理查明：2016年9月2日，原告（乙方、买受人）和被告（甲方、出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同，约定原告购买被告名下的朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号第（615地块）4#住宅楼2层1单元202号房屋，约定出卖人确认其已通过交通银行贷款方式向开发建设单位付清了购房款，出卖人应于2017年2月28日前办理提前还款及抵押注销手续；买受人替出卖人偿还该房屋名下贷款，还款当日买受人将该笔款项500万元转入贷款银行指定还款账户，如该笔钱款不足以偿还银行贷款，则剩余贷款由出卖人偿还，买受人支付的解押款作为购房款的一部分；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2016年10月；房屋成交价格2050万元；买受人在签订本合同时支付定金5万元，2016年9月5日前（含本日）支付定金45万元，并于出卖人取得房屋所有权证书且完成房屋核验当日再行支付定金100万元；买受人为表履约诚意，另向出卖人支付预付款300万元，支付时间2017年4月30日前，支付方式银行资金监管；出卖人在过户当日将房屋交付买受人；出卖人取得该房屋的所有权证书之日，买受人依本合同支付的定金及购房预付款自动转化为购房首付款的一部分，其余购房首付款买受人应在办理贷款申请手续前（含当日）支付；在出卖人取得该房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方向银行办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为1100万元，买卖双方应积极配合银行提交相关贷款资料。2016年9月2日，桂延宁出具《配偶同意出售房产声明》：“本人系张馨尹的丈夫，本人同意将202号房屋对外出售，并且认可张馨尹对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任。”原告向被告支付款项：2016年9月2日支付5万；9月25日支付45万；10月19日支付100万；2017年2月27日支付500万（当日10:25分支付200万，16:29分支付230万，17:42分-18:05分之间连续支付了剩余款项70万）。2016年9月26日，被告取得涉案房屋产权证书。被告于2017年2月28日、2017年3月6日两次向原告发送解约函，主要内容为原告未在被告取得房产证即2016年9月26日后10日内申请贷款构成违约，且原告未在约定的2016年2月27日11点30分支付解抵押款，故被告决定解除合同。原告主张并未与被告约定在2017年2月27日11:30分前办理提前还款及抵押注销手续。原告在2017年3月7日向被告发送告知函，主要内容为“…因合同约定贵方应于2017年2月28日前办理提前还款及抵押注销手续，故贵方现已构成逾期未履行合同义务。鉴于上述情形，特告知贵方：限贵方于2017年3月10日前办理完毕提前还款及抵押注销手续；并限贵方于2017年3月15日前协助我方办理房屋网签手续；随后协助我方办理面签、批贷、过户等相关手续。”经询，原告主张可一次性将剩余房款支付被告。另查，被告将涉案房屋在交通银行股份有限公司北京官园支行办理了个人住房商业贷款，贷款金额为501万元。以上事实，有房屋买卖合同、转账记录、通知书、当事人陈述在案为证。本院认为：涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行己方义务。根据已查明的事实，本案的争议焦点有二：一是原告是否向被告迟延支付了解抵押款；二是被告向原告主张解除合同，是否具有法律效力。根据合同约定“出卖人应于2017年2月28日前办理提前还款及抵押注销手续，买受人替出卖人偿还该房屋名下贷款，还款当日买受人将该笔款项500万元转入贷款银行指定还款账户”及“在出卖人取得该房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方向银行办理贷款申请手续”之内容可以看出，合同约定的办理贷款时间早于约定的解抵押时间2017年2月28日。而根据房屋交易惯例及流程，在房屋贷款未偿还完毕、抵押未解除注销之前，买受人以所购房屋办理贷款存在客观障碍，并不能实现贷款目的。故在房屋抵押未涤除前，被告以原告未在其取得房产证10个工作日内申请贷款构成违约的抗辩意见，本院不予采信。原告在2017年2月27日已按约将上述款项支付到被告指定银行账户，并不存在迟延付款的行为，被告应在2017年2月28日前办理提前还款及抵押注销手续。被告辩称打款时间在银行下班以后，27日已无法办理提前还款及解抵押，双方约定时间并不包含28日的意见，与证据内容不符，本院不予采信。被告以原告未按时办理贷款、迟延支付解抵押款为由，向原告主张解除房屋买卖合同，并不符合法定或约定的行使解除权条件，不发生合同解除的效力。综上，双方签订的合同合法有效，原告已按约履行了合同义务，现原告主张继续履行合同，要求被告协助办理涉案房屋解抵押手续并办理房屋过户，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，本院判决如下：继续履行原告王朝华、被告张馨尹就北京市朝阳区望京的房屋签订的房屋买卖合同，原告王朝华于本判决生效之日起十日内支付被告张馨尹剩余房款一千四百万元，被告张馨尹于本判决生效之日起十日内协助原告王朝华办理该房屋的抵押注销手续，并将上述房屋办理过户至原告王朝华名下。案件受理费72150元、保全费5000元，由被告张馨尹负担（于本判决生效后七日给予原告王朝华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 路航二〇一七年六月二十二日书 记 员 李娴-1--6--1- 搜索“”