（2017）川0112民初1948号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-15
案件名称
武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会与成都青山物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市龙泉驿区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会,成都青山物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0112民初1948号原告：武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会，住所地成都市武侯区红牌楼街道戎盛苑小区2－2－302。业主委员会主任：胡书雨。委托诉讼代理人：杨光华，成都市武侯区瑞和法律服务所法律工作者。被告：成都青山物业管理有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道驿都中路227号格林大道4栋1楼。法定代表人：龚文天，董事长。委托诉讼代理人：张国家，该单位职工。委托诉讼代理人：幸鑫，四川信都律师事务所律师。原告武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会与被告成都青山物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告主任胡书雨、委托诉讼代理人杨光华，被告委托诉讼代理人张国家、幸鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告退还物业费93174元、生活垃圾费2384元、水费68492.02元、车位服务费26160元、广告费50000元（2016年6月－10月）。事实和理由：武侯区戎盛苑小区建成后，四川三秦房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘了被告为该小区提供前期物业服务。2016年5月30日，原告正是通过武侯区人民政府红牌楼街道办事处备案登记成立，其后通过业主大会选聘了新的物业公司。2016年10月31日，新旧物业公司进行了交接，但被告拒绝退还预收的物业费93174元、生活垃圾费2384元、水费68492.02元、车位服务费26160元、广告费50000元，导致自来水公司多次发函催交水费并提出停止供水服务。综上，请求判令被告退付上述各项费用。被告成都青山物业管理有限责任公司辩称，1、被告于2016年10月31日离场。业主是否预交和预交的物业费、生活垃圾费、水费、车位服务费需要核实，广告费应当属被告享有。2、原告请求退付上述费用主体资格不适。本院经审理认定事实如下：武侯区戎盛苑小区建成后，四川三秦房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘了被告为该小区提供前期物业服务。2013年8月28日，四川三秦房地产开发有限公司与被告成都青山物业管理有限责任公司签订《五十七所干部住房（戎盛苑）前期物业服务合同》，合同第十一条共有部分经营收益约定：属于业主所有的共有部分经营收益，用于补充物业服务费的不足。合同第六条物业服务费约定，高层住宅每平方米、每月收费为2.1元。业主实际交费为高层住宅每平方米、每月收费为1.9元。该小区业主为中国人民解放军总参第57研究所后勤部的职员。2016年5月30日，原告正是通过武侯区人民政府红牌楼街道办事处备案登记成立，其后通过业主大会选聘了成都金房物业集团有限责任公司为新的物业公司。2016年10月31日，成都金房物业集团有限责任公司与被告进行了交接,交接后被告随即离场。2017年3月29日，被告成都青山物业管理有限责任公司项目经理王均、成都金房物业集团有限责任公司项目经理朱丽、总参第57研究所后勤部营房部助理陈华，三方代表在《青山与金房费用清算单》（2016年11月－12月）上签名，成都金房物业集团有限责任公司加盖了公司印章，成都青山物业管理有限责任公司和总参第57所后勤部未加盖单位印。该清单第三项载明青山预收的费用为：物管费93174＋生活垃圾费用2384＋车位管理费26160。第四项载明：青山预收的水费68492－（435户＊3＊2.98）＝64603.12。2017年2月27日，成都市自来水有限责任公司城西营业所向戎盛苑业委会致函，要求尽快解决拖欠的水费。《临时管理规约》第五条第（四）项约定，利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按照支付补充物业服务费用，具体比例为100％。被告已收取2016年6月至10月份广告费50000元。上列事实，有原告提交的成都市业主大会设立备案记录、广告合作协议、临时管理规约、成都市自来水有限责任公司城西营业所函，被告提交的业主交费收据、《五十七所干部住房（戎盛苑）前期物业服务合同》以及原、被告双方在庭审中的陈述在案佐证。原告提交的戎盛苑业主代表会议议题、首届业主委员会公告、业主大会议事规则、照片，予以证明原告起诉被告清退费用，系向业主公示了的。本院认为，以业主委员会的名义起诉清退物业费、生活垃圾费、水费、车位服务费是否符合法律规定与原告对业主的公示没有关联性，该组证据缺乏关联性，对其证明力本院不予确认。原告提交的《青山与金房费用清算单》，被告认为王均仅为项目经理，对收费问题是公司财务在统一管理，对该清算单载明的费用没有经财务部门审核，缺乏真实性，但业主可以要求被告核算清退相关费用。本院认为，该清算单仅能证明新旧物业公司以及总参第57研究所后勤部三方就相关费用问题曾进行过协商，对其予以证明被告应当清退的费用这一证明力本院不予确认。对原告提交的《预收物业费、生活垃圾费及水费一览表》、《预收自购车位业主车位服务费一览表》，该证据没有任何人签字，仅为打印的表格，本院难以确认其真实性。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退换已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告作为业主委员会，其无权要求被告清退预收的物业费、车位服务费。就生活垃圾费、水费而言，也是各业主预交的费用，依据合同相对性的原则，也只能由业主自行行使其权利。无论是物业费、车位服务费，还是生活垃圾费、水费，业主预交了多少费用，也只有业主才知道，也只能由业主主张其权利。事实上，就原告自己提交的《青山与金房费用清算单》，该清退单第四项载明：“青山预收的水费68492－（435户＊3＊2.98）＝64603.12”原告在庭审中也认为双方对水费产生了分歧，原告起诉时是按照68492元来起诉的，原告对扣减的部分也未认可。由此可见，原、被告双方对清算单上载明的水费金额也是有争议的。即便能够确认物业费、水费等金额，是否要求被告清退该费用也是业主的权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，原告起诉被告清退共有部分经营所得的广告费，其主体资格是适当的。根据临时管理规约和前期物业合同的约定，利用物业共有部分经营所得收益，按照支付补充物业服务费用，具体比例为100％。该广告费应当归属被告。事实上，物业服务费约定，高层住宅每平方米、每月收费为2.1元。业主实际交费为高层住宅每平方米、每月收费为1.9元。原告认为，在成立业主委员会后，被告就不能再收取广告费，其广告费就应当归属全体业主。从本院查明的事实来分析，原告成立业主委员会后，选聘了新的物业服务公司，新旧物业公司交接的时间是2016年10月31日。原告对该交接时间也是认可的，故被告在2016年6月至10月期间仍然在为小区提供服务，双方尚未办理交接手续，被告收取2016年6月至10月期间的广告费50000元于法有据。综上所述，原告对其提出的主张，有责任提供证据予以证明。本案中，原告提供的证据均不足以证明其主张。对原告主张被告退还预收的物业费93174元、生活垃圾费2384元、水费68492.02元、车位服务费26160元、广告费50000元的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会要求被告成都青山物业管理有限责任公司清退预收的物业费93174元、生活垃圾费2384元、水费68492.02元、车位服务费26160元的诉讼请求。驳回原告武侯区戎盛苑小区业主大会首届业主委员会要求被告成都青山物业管理有限责任公司清退广告费50000元的诉讼请求。案件受理费减半收取2451.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 吴皓常二〇一七年六月二十二日书记员 陈吉英 来源：