（2016）川1381民初3715号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-12-01
案件名称
郑元秀与四川阆中云天物业发展有限公司商品房预约协议纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑元秀,四川阆中云天物业发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2016）川1381民初3715号原告：郑元秀，女，1965年10月17日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：伏光召，阆中市龙泉法律服务所法律工作者。被告：四川阆中云天物业发展有限公司，住所地阆中市。法定代表人：陈春来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗泳，该公司员工。原告郑元秀诉被告四川阆中云天物业发展有限公司（简称“云天公司”）商品房预约协议纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑元秀的委托诉讼代理人，被告云天公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑元秀向本院提出诉讼请求：一、请求确认阆中市七里新区巴都大道云天新城1号8栋2层48号商铺认购协议书有效；二、被告向原告交付所认购的商铺；三、被告按照约定向原告支付商铺租金；四、被告承担逾期交房的违约责任及赔偿损失。事实和理由：2013年1月11日，原、被告经协商签订了《“云天·喜百年中心”认购协议书》一份，约定原告认购被告开发修建的位于四川阆中市七里新区巴都大道“云天新城1号”项目中第8栋2层48号商铺。协议签订后，原告依约向被告缴纳了购房定金及部分购房款共计127,850元，但被告未按约定履行相应义务。被告辩称，原、被告签订的《“云天·喜百年中心”认购协议书》属实。但云天新城1号项目中的8幢楼至今未进行工程竣工验收，不能交付房屋。经审理查明，2013年1月11日，原告郑元秀（乙方）与被告云天公司（甲方）签订《“云天·喜百年中心”认购协议书》，主要内容为：1、乙方所认购的商品房为甲方开发的位于四川省阆中市七里新区巴都大道86号“云天新城一号”项目中的第8栋2层48号商铺房（以下简称“该房屋”）；2、该房屋建筑面积约为16.07㎡，单价17,150元/㎡，总房价款为275,601元；3、乙方应当在签订本认购书时向甲方缴纳认购定金50,000元；4、乙方应在接到甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内，持本认购书、定金收据、身份证明原件到甲方销售部接待中心签订正式《商品房买卖合同》。该协议签订后，原告于2013年1月11日向被告缴纳了认购定金50,000元、购房款47,400元，2013年1月17日向被告缴纳购房款两笔分别为9,702元和15,748元，2014年7月30日向被告缴纳了购房款5,000元，共计127,850元。2014年3月15日，原告作为甲方（出租人）与阆中市名磁源商业管理有限公司阆中市名滋源商业管理有限公司作为乙方（承租人）及被告云天公司作为第三人（开发商）签订《商铺租赁合同》，该合同约定：甲方自愿将其购买的位于四川省阆中市七里新区巴都大道86号云天新城1号第8栋2层48号商铺租赁给乙方经营管理；租赁期限为12年（共计144个自然月），从2014年3月1日起至2026年2月28日止，甲方应在租赁房屋的开发商（第三人）通知接房之日将租赁房屋交付乙方；租金按租赁房屋的建筑面积计算，即按每平方米每月114.33元计算，签订本合同后，乙方应将前12个月（从2014年3月1日起共计12个月）的房屋收益22,048元一次性支付给甲方；余下各期租金从2015年3月1日开始每三个月支付一次；租赁合同还对其他事项作了约定。庭审中，被告对原告所主张的事实无异议。因被告未按约定通知原告签订正式的《商品房买卖合同》及交付房屋，原告遂诉讼来院。同时查明，被告云天公司开发的“云天新城1号”项目8号楼至今未通过工程竣工验收。另查明，原告所认购的商铺原房号2楼48号现变更为2楼41号，面积16.07平方米变更为17.55平方米。认定上述事实，有身份信息、《“云天·喜百年中心”认购协议书》、收款收据、租赁合同以及双方当事人的陈述为据。本院认为，原告郑元秀认购云天公司位于阆中市七里新区巴都大道“云天新城1号”项目中8栋2层48号（现房号2楼41号）商铺，双方并签订《“云天·喜百年中心”认购协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，双方签订的《认购协议书》其性质属于预约合同，其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，且原告已按约定缴纳了认购房屋定金，该协议应属合法有效，故原告主张确认原、被告于2013年1月11日签订的《“云天·喜百年中心”认购协议书》合法有效，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否向原告交付房屋及是否承担违约责任和赔偿损失的问题。本案中，原、被告仅签订了《认购协议书》，该协议属于预约合同性质，双方还未签订正式的《商品房买卖合同》，还不具备法律上的商品房买卖合同法律关系，而交付房屋是建立在原、被告已建立本约性质的基础上的，且案涉房屋至今未通过工程竣工验收，本身也不具备交付房屋的实质条件，故原告的该项主张，本院不予支持。因原、被告所签订的《认购协议书》属于预约性质的合同，双方也未在协议中约定违约情形及违约责任的承担方式，原告亦未提供充分证据证明其所产生的实际损失，故原告的该项主张，本院不予支持。关于商铺返租金的问题。本案中，原告所提供的商铺租赁合同中的租赁人即合同相对方系阆中市名滋源商业管理有限公司，被告云天公司并非租赁人即合同相对方，依据合同相对性原则，本案被告云天公司不是承担支付租金的义务主体，故，原告要求被告云天公司按照合同约定支付租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告郑元秀与被告四川阆中云天物业发展有限公司于2013年1月11日签订的《“云天·喜百年中心”认购协议书》合法有效。二、驳回原告郑元秀的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告四川阆中云天物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判长 卢开军审判员 曹荣福审判员 赵卿宇二〇一七年六月二十二日书记员 何海燕 来自：