（2017）京0106民初11467号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-01
案件名称
北京金鹏顺发物业管理有限公司与方秀红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金鹏顺发物业管理有限公司,方秀红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初11467号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：贾敏，女，该公司职工。委托诉讼代理人：陈洛群，北京市国度律师事务所律师。被告：方秀红，女，1967年7月6日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告方秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人贾敏和陈洛群、被告方秀红的委托诉讼代理人高敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方秀红立即向原告支付2008年4月21日至2017年4月20日的物业服务费20045.34元、生活垃圾清运费270元、公共照明费1566.96元；2.判令被告立即向原告支付陈欠电费229.44元；3.判令被告立即向原告支付2006年4月21日至2017年4月20日的逾期付款违约金1000元。事实及理由：位于北京市丰台区小屯路2号的博龙家园小区由北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）开发，被告购买了该小区5号楼4单元301号（以下简称301号）房屋，并于2006年4月21日入住，该房建筑面积107.91平方米。被告入住时与博龙公司指定的北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司）签署了《物业合同书》及附件《业主手册》、《业主公约》，约定:东光公司作为前期物业公司为业主提供物业服务，并按政府有关规定单独收取生活垃圾清运费、消纳费、公共照明费等有关费用，生活垃圾清运费为30元/户/年，物业管理费收费标准为1.72元/平方米/月，业主应按时交纳物业管理费，逾期交费的从逾期之日起每日按应交款项的千分之三交纳违约金。2011年9月24日，博龙公司股东会决议将博龙家园的物业管理权及设施设备的出租、使用权及产权归北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）享有。2014年6月20日，东光公司因自身经营问题退出博龙家园的物业管理，石龙石龙公司与原告签署了《博龙家园物业管理委托合同》，将博龙家园的物业委托原告管理，物业服务期限为自本合同生效之日其至博龙家园成立业主大会并与物业管理企业签订新的物业服务合同止。2015年2月11日，经居委会和开发商同意，东光公司与原告签署了《债权转让协议》，约定：东光公司退出博龙家园物业管理，由原告接管，东光公司将2005年至2013年在博龙家园提供物业服务期间业主拖欠的物业费共计1295965.60元的债权(含对被告的债权12692.33元)转让给原告。此后至今，被告未向原告支付物业费及相关费用。被告方秀红辩称，首先，我与原告金鹏顺发公司之间没有签订物业服务合同，也没有签订过托管或托收协议，原告不是收费主体，不具有起诉的资格。其次，原告也从来没有向我主张过任何费用，其诉讼请求超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年4月21日，方秀红（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定：乙方将其名下301号房屋交给甲方提供物业服务，301号房屋建筑面积为107.91平方米；物业费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，方秀红作为301号房屋的业主、博龙公司作为开发商、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。东光公司制作的《博龙家园业主手册》载明的需要交纳的费用中，高层建筑物业费收费标准为1.72元/平方米/月、生活垃圾清运费为30元/户/年，公共能耗费楼道照明按实际发生量按户分摊。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、服务及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。2014年6月东光公司因故退出博龙家园。同月20日，石龙公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《博龙家园物业管理委托合同》，约定：甲方将博龙家园委托乙方实行物业管理，高层建筑的物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收。2015年2月11日，东光公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方因自身经营问题退出博龙家园的物业管理，乙方经居委会及开发商同意，接管本物业，甲方承诺自动退出博龙家园物业管理，由乙方接管；甲方在2005年至2013年在博龙家园提供物业服务期间业主拖欠物业费共计约1295965.60元，其中陈欠的有证据未处理账目10867.64元，陈欠的死账58229.24元，台账有批注减免但陈欠未销账286063.83元，未收账目940804.89元；甲、乙双方协商一致同意，甲方将上述债权转让给乙方，乙方向甲方支付113946.11元作为对甲方的补偿。协议附件《物业费陈欠明细表》中所列5-4-0301方秀红欠付2008年、2009年、2011年、2012年、2013年物业费各2227.26元，2010年欠付1556.03元，共计12692.33元。庭审中，金鹏顺发公司还提供301号房门上、所在单元的大门上以及小区公示栏中张贴的2010年5月11日、2012年5月9日、2014年5月8日东光公司《催缴通知书》以及2016年5月7日金鹏顺发公司《催缴通知书》的照片，以证明其诉讼请求未超过诉讼时效。方秀红对上述照片不予认可，称未接收过任何催收信息。本院认为，2006年4月21日方秀红就其名下301号房屋物业服务事宜与东光公司签订《博龙家园物业合同书》后，双方间形成物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务；东光公司于2014年6月退出博龙家园后，于2015年2月11日与金鹏顺发公司签署《债权转让协议》，将其提供物业服务期间因业主欠付物业费形成的债权转让给金鹏顺发公司，金鹏顺发公司因此享有向方秀红主张所欠东光公司上述费用的权利。根据该协议附件所列，方秀红欠付东光公司物业费共计12692.33元，方秀红未提出证据证明该欠费金额不实或其已履行付款义务，本院对该欠费金额予以确认。金鹏顺发公司主张东光公司转让给其的方秀红欠款中包含垃圾清运费、公共照明费、电费，但未提交证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。博龙家园开发商博龙公司将该小区产权交给石龙公司享有后，石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。301号房屋建筑面积为107.91平方米，按照1.72元/建筑平方米/月的物业费收费标准计算，方秀红每年度应支付物业费2227.26元。方秀红未举证证明其已向金鹏顺发公司支付该公司于2014年6月21日接管博龙家园物业服务后至2017年4月20日期间的物业费、生活垃圾清运费、公共照明费，金鹏顺发公司主张方秀红欠付物业费6310.58元、生活垃圾清运费85元、公共照明费369.98元的理由成立。关于方秀红提出的诉讼时效问题，金鹏顺发公司提交的《催缴通知书》张贴照片显示了东光公司、金鹏顺发公司先后自2010年起每两年向方秀红主张权利的情形，方秀红称其未收到过催缴信息，不予认可，但未提供证据推翻金鹏顺发公司提供的证据，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”据此，本院对方秀红该项抗辩理由不予支持。金鹏顺发公司要求方秀红支付2008年4月21日至2017年4月20日期间所欠物业费、生活垃圾清运费、公共照明费的理由成立，但其主张的欠费金额有误，本院根据查明的事实予以确认。石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》中约定业主逾期付款的应自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，金鹏顺发公司要求方秀红给付逾期付款违约金的请求具有合同上的依据，金鹏顺发公司已考虑到该约定的计算标准过高未按此标准主张违约金，其要求方秀红支付违约金1000元的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、方秀红于本判决生效后七日内向北京金鹏顺发物业管理有限公司支付二〇〇八年四月二十一日至二〇一七年四月二十日期间所欠物业费19002.91元；二、方秀红于本判决生效后七日内向北京金鹏顺发物业管理有限公司支付二〇一四年六月二十一日至二〇一七年四月二十日期间所欠生活垃圾清运费85元、公共照明费369.98元；三、方秀红于本判决生效后七日内向北京金鹏顺发物业管理有限公司支付逾期付款违约金1000元；四、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由北京金鹏顺发物业管理有限公司负担20元（已交纳），由方秀红负担169元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员 陈映红二〇一七年六月二十二日书记员 王美茜 来源：百度搜索“”