（2017）吉0303民初55号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-06-30
案件名称
胡玉珍与四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁东区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡玉珍,四平乐邦泰合物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初55号原告:胡玉珍，女，汉族，1934年12月21日出生，住四平市铁东区。委托代理人：于德海，男，汉族，1960年11月30日出生，住四平市铁东区。被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，四平乐邦泰合物业管理有限公司员工。原告胡玉珍诉被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年01月10日受理，2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人于德海，被告的委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉珍诉称：1、被告在原告入户时收取的不合理费用有8项：（1）可视对讲门铃1280.00元；（2）有线电视初装费1288.00元；（3）建筑设施安全管理费1000.00元；（4）电梯运行保险费233.00元；（5）电梯维修保养费980.00元；（6）电卡费90.00元；（7）建筑垃圾清运费500.00元；（8）公共用电及智能维护费420.00元；合计5791.00元。《吉林省物价局吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通知》（以下简称吉省价发（2012）179号文件），此文件第二条第二项明确规定，不得收取以上各项费用。被告以不交费不给钥匙要挟，强行收取各项费用，并对多收取费用拒返还，原告为了得到钥匙只能屈服。二年多原告就此问题不断到市政府和城乡建设局上访，始终未得到解决。被告收我28个月物业服务费，原告去住建局找收费不合理，被告说：增4个月不收物业服务费（每平方米1.20元）房屋面积56.38平方米（1.20元×56.38平方米=270.62元没有兑现）。根据179号文件第一条第一项，收取物业服务费必须严格按照物业服务收费的有关规定执行，预收金额不得超过12个月。2、我在装修期间，物业严厉阻挡我们不让用电梯运料，造成我装修费用增加1000.00元，往楼上运料的力工费。根据179号文件第一条第一项，物业服务企业不得阻止业主在装修期间使用电梯，也不得额外收取费用。原告请求法院判令被告返还：1.物业不合理收费5791.00元；2、奖励4个月物业费270.62元；3、装修费增加往楼上运料的力工费1000.00元；4、诉讼费由被告承担。四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：业主公约制定的法律依据是“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。“之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2013]46号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。建设单位委托物业管理的法律依据是“《国务院物业管理条例》第二十一条业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现公司现更名为：四平乐邦泰合物业管理有限公司。并签订了前期物业服务合同。一、收取可视对讲门铃1280元的政策依据：为彩色可视对讲设备购置及安装费用。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。依据：四住建字【2015】99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号）文件第三条第二款规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃报安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。二、收取有线电视初装费1288元的政策依据：华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，收取的有线电视费用未含建设成本及销售成本中。依据四住建字【2015】99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号）文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃报安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。三、收取天然气报警器390元的情况说明：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。四、收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，并签订了《业主规约》。华亿紫金城小区已于2011年1月制定了《业主规约》同时进行公示、签字生效，所收取的建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）在公示范围内。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。五、收取电梯费的政策依据：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。“之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2012]36号（吉省价收[2012]179号第一条：“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。四发改收管联字[2013]46号第九条“由物业服务单位与业主双方按照补偿电梯日常运行成本的原则约定电梯运行维护费”。依据“《国务院物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”之规定将电梯维保服务维托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。首年电梯维保问题：如因业主运输装修材料、货物等导致的电梯损坏（或因运输材料灰尘太大导致损坏）的不在维保范围，安装公司只对核心安全部件进行维保，呼梯面板、轿厢零部件、易损件等都不在维保范围。六、收取电卡费门禁卡90元的政策依据：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。七、收取建筑垃圾清运费500元的政策依据：依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》。约定了装修垃圾清运的权利和义务。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。“之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。八、赠送四个月物业费：业主要求赠送物业服务费无法律依据。华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送。我公司共计一、二期业主赠送872678元的物业服务费。九、收取公共用电及智能管理费的政策依据：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。“之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。十、物业费的计算时间：根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。十一、开据发票：客户留存单据上印有“发票已开具凭此据换发票”字样，请业主自行到物业公司财务换取发票。十二、水费问题：现水价中高出的费用为《业主公约》中约定的水泵维护费。供水费依法应由供水公司收取，现自来水公司尚未接收该小区水费收取责任，政府相关部门正在协调，适时尽快交回自来水公司收取水费。十三、禁止使用电梯运输散装颗粒物的政策依据:依据《中华人民共和国特种设备安全法》第四十三条第三款，公众成梯或者操作电梯、客运索道、大型游乐设施，应当遵守安全使用说明和安全注意事项的要求，服从有关工作人员的管理和指挥。依据《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款“禁止电梯运送装修材料、建筑垃圾及水泥、沙子等容易泄漏的物品”。依据《电梯使用维护说明书》3.2.4乘客电梯不允许作为载货电梯使用。乐邦泰合物业公司未阻止乘客使用电梯。双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求四平市铁东区人民法院给予支持，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费用。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证复印件，产权调换协议书，物业费用票据5张，证明原告身份及原告在此小区居住，并缴纳了费用。被告质证意见：无异议。2、吉省价收[2012]179号文件，第二条第二款、第四条明确规定不得收取以上费用。被告质证意见：对文件无异议，文件第三条第二款规定不得计入成本的费用可以在办理入住时另行收取，第四条第二款规定有合同约定的可以按照合同约定收取。3、市住建字（2015）99号文件第六条，说明物业公司没有按该规定办理，即没有赠送我们4个月的物业费。被告质证意见：对文件无异议，文件第七条第二款，说明了紫金城小区为政府定价的保障性住房，制定价格时未将天然气安装费、有线电视初装费、可视门铃费计入回迁楼建设成本，同时第六条所记录的是系物业管理中心调查物业服务费的赠送情况，与实际情况不符，并非政府要求物业公司给予业主物业服务费的赠送规定，该小区赠送物业服务费的条件是2013年7月份、8月份办理入住手续的，从9月1日起记收物业费作为鼓励业主办理入住手续的优惠条件。4、市住建字（2015）99号文件第七条，证明天然气、有线电视初装费不应该收取。被告质证意见：对文件无异议，其他同对证据三的质证意见。5、吉省价收（2012）179号文件第一条第一项，物业服务企业不得阻止业主在装修期间使用电梯，也不得额外收取费用。被告质证意见：泰合物业公司未阻止乘客使用电梯，也未收取额外的服务费用。6、吉省价收（2012）179号文件第一条第三项，不得收取建筑垃圾清运费用。被告质证意见：吉省价收（2012）179号文件第四条第二款，双方签订服务协议的，按照双方签订的服务协议执行。7、四发改收管联字（2013）46号文件：即四平市物业服务收费管理办法第十六条规定，如收取费用应出具正规发票，但该物业给我们的都不是正规发票。被告质证意见：对文件本身无异议，业主凭物业公司的收据随时可以到物业公司财务换取发票，在收据上均有提示。该文件第七条第二款规定物业公司可以采取提前告知服务收费标准，告知需要收费的人。第九条规定业主与物业服务企业按照约定缴纳电梯维护费被告四平乐邦泰合物业管理有限公司向法庭提供证据材料如下：1、营业执照、资质证书、法定代表人身份证明、组织代码证、企业变更通知书、授权委托书。证明被告企业的主体资格。原告质证意见：无异议。2、废除赠送4个月物业服务费的通知书、办理入住手续通知、办理入住手续时的照片。证明2013年7月份、8月份办理入住手续的业主享受物业服务费赠送的优惠条件的，活动结束后不予再行赠送，关于四住建字（2015）99号四平市和城乡建设局关于紫气大路信访的答复中的调查是与实际情况不相符的。原告质证意见：认可这个文件。3、中标通知书、成本测算报告。证明华亿紫禁城成本计算时未将原告所诉费用计入建设成本。原告质证意见：2012年8月1日以后回迁的，不应承担这些费用。4、首份业主公约、业主本人的业主公约、物业服务企业签订的公约，业主公约公示的照片。证明公约依法进行公示，及公约的生效时间，业主签订公约，对公约内容知情，并予以签署和确定。原告质证意见：我们对这个公约不认可。5、电卡费的收据。证明物业单位收取的电卡费交给了电业施工单位。原告质证意见：179号文件规定不得收取电卡费。6、关于禁止违规操作电梯及运输危险品的通知、电梯使用的说明书、电梯维保合同及资质证书，证明乐邦泰合物业公司是依据政府部门的要求对电梯实施管理，并聘用具有维保资质的企业对电梯实施维护保养。原告质证意见：2012年12月20日才开通的电梯，并且不让我们使用。经审理查明：2013年10月2日原告与被告签订了《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括原告诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯运行费233元，电梯维护保养费980元，电卡费10元、入住手续费80元，一次性装修垃圾清运费500元，公共照明及智能维护费180元/年/户，电梯维保保险费100元/年/户（一楼免收）。原告于2013年8月27日回迁一套至被告所在小区15号楼2单元14层21406室，面积为56.38㎡的房屋。被告物业为二级资质物业管理。本案诉讼争议的焦点是：原告要求被告返还其收取的各项费用7061.62元是否合理？本院认为：被告与原告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应全面履行合同义务。参照国家发展和改革委2014年发改价格【2014】2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。原告与被告在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，原告所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，原告在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。关于原告诉请的赠送四个月物业费，被告已经说明按照活动赠送两个月，且收取原告的物业费用从2013年9月1日起开始计算。因《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款有明确规定禁止承运装修材料，故原告要求被告承担装修吊运费的诉讼请求没有法律依据，据此，本院对原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡玉珍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胡玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长 宋 武审 判 员 王新玲人民陪审员 张伟杰二〇一七年六月二十二日书 记 员 雷慧楠 来源：百度“”