（2017）渝0106民初5635号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-02-11
案件名称
颜品高与龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心、王蕾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
颜品高,王蕾,龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初5635号原告：颜品高，男，汉族，1985年12月29日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王舒，重庆志和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和律师事务所实习律师。被告：王蕾，女，汉族，1979年8月16日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：苏丹，重庆华之岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹宇，重庆华之岳律师事务所律师。被告：龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路20号，统一社会信用代码91500106581498491D。法定代表人：董恒，龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心总经理。委托诉讼代理人：张海锋，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所实习律师。原告颜品高与被告王蕾、龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心（以下简称龙湖中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜品高及其委托诉讼代理人王舒，被告王蕾委托诉讼代理人苏丹、陈虹宇，被告龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心委托诉讼代理人张海锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。颜品高向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行《物业转让居间合同》，限期协助原告办理银行贷款、产权过户等房屋交易手续；二、本案诉讼费由被告王蕾承担。事实和理由：2017年2月25日，经龙湖中心介绍，原被告三方签订《物业转让居间合同》。合同约定王蕾将其所有的位于重庆市沙坪坝区的房屋出售给颜品高，并约定房屋价款、付款方式、双方权利义务及违约责任等。合同生效后，颜品高按照合同约定向王蕾支付购房定金50000元，也准备好了申请银行贷款所需的各项资料。因重庆房价大幅上涨，王蕾口头提出涨价要求，后颜品高未同意王蕾该要求。现王蕾拒不履行合同约定。为维护原告合法权益，特起诉至法院。王蕾辩称，首先，颜品高关于案涉合同签订的陈述属实，但并非王蕾违约，而是颜品高违反合同约定未按期前往银行办理贷款手续，且颜品高明确表示其不愿意继续履行合同义务，因此王蕾已于2017年3月10日向颜品高邮寄送达了解除案涉合同的《律师函》，案涉合同已于2017年3月11日解除，不存在继续履行合同的可能。其次，王蕾并未收到颜品高寄送的《要求继续履行物业转让居间合同的函件》，同时该函件的邮寄时间为2017年3月20日，在王蕾向颜品高发出解除案涉合同的《律师函》后。因此，王蕾请求法院驳回颜品高全部诉讼请求。龙湖中心辩称，吴凯、孙先张均系龙湖中心员工，且均服务于颜品高及王蕾案涉合同，伍凯、孙先张的行为均系职务行为。此外，王蕾与颜品高之间的房屋买卖合同是否解除并不影响其在案涉合同中的权利义务，请求法院依法裁判或王蕾与颜品高协商双方房屋买卖合同关系是否继续履行。另外，龙湖中心已按照合同约定履行了居间服务义务，不存在违约行为不承担相应责任。本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，王蕾（甲方）、颜品高（乙方）以及龙湖中心（丙方）三方签订《物业转让居间合同》及《附加协议》，约定甲方将位于沙坪坝区的房屋出售给乙方；甲、乙双方确定实际交易价格1098000元；乙方选用商业贷款方式进行交易，甲方同意并配合乙方办理相关贷款手续；乙方于2017年2月26日向甲方支付购房定金50000元；甲、乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续。合同签订后，2017年2月26日王蕾按照约定将办理银行按揭所需要的房产证复印件交予龙湖中心，颜品高按照合同约定向王蕾支付定金50000元。2017年3月2日，龙湖中心员工孙先张于通过微信的方式通知颜品高：“不要合同超期、超期了这个就违约了，7天配合办理”，2017年3月5日，龙湖中心员工伍凯通过短信的方式通知颜品高：“因为合同约定7个工作日内需要去银行面签，现在已经过了7个工作日了，确实如果拖着到后来处境更恼火，定金肯定没办法退的，除非现在面签继续走流程，我也没有跟业主把话说死，说你在想办法凑首付”，随后颜品高回复：“嗯，谢谢你”。同日，颜品高通过短信方式告知龙湖中心员工伍凯：“我也是尽力了，你帮我看下能不能找到下家吧，房子我是真的买不起了”。2017年3月10日，王蕾通过重庆华之岳律师事务所以快递的方式根据案涉合同上载明的颜品高的通讯地址向颜品高寄送解除案涉合同的《律师函》，该《律师函》载明：“解除双方在2017年2月25日签订了《物业转让居间合同》”。2017年3月11日该《律师函》显示已签收。2017年3月21日，颜品高通过快递的方式向王蕾寄送《要求继续履行物业转让居间合同的函件》，该函件寄送的地址并非案涉合同载明的王蕾的通讯地址，同时该函件载明：“要求您（王蕾）继续履行合同的相关约定，并于一周内向本人取得联系，前往预约银行协助本人面签并办理相关贷款手续”。2017年3月23日该函件显示单位收发章好吃街菜鸟驿站签收。2017年3月21日，颜品高通过邮寄的方式向龙湖中心寄送《要求继续履行物业转让居间合同的函件》，该函件载明：“要求甲方（王蕾）继续履行合同的相关约定，并于一周内与本人取得联系，前往预约银行协助本人面签并办理相关贷款手续，请您（龙湖中心）继续与甲方沟通，以确保合同的正常履行，以及交易的顺利完成”。2017年3月23日该函件显示单位收发章好吃街菜鸟驿站签收。审理中，颜品高坚称，本案中龙湖中心的经办人仅为孙先张。同时，颜品高已按照合同约定准备好银行贷款资料，案涉合同未继续履行系王蕾违约造成的,要求王蕾继续履行《物业转让居间合同》。此外，龙湖中心在审理中认可已收到颜品高向其寄送的《要求继续履行物业转让居间合同的函件》。上述事实，有当事人及证人的陈述，原告颜品高提供的《物业转让居间合同》、《附加协议》、银行卡交易查询、近亲属关系证明、微信聊天记录、《要求继续履行物业转让居间合同的函件》、快递单、运单跟踪单及被告王蕾提供的短信聊天记录、《律师函》、顺丰速运寄件单、运单追踪单等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告三方签订的《物业转让居间合同》其意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方应按合同约定履行自己的义务。本案争议焦点在于：一、王蕾是否存在违约行为；二、颜品高的行为是否构成违约；三、案涉合同是否已经原告王蕾通知解除。针对本案的争议焦点，现评议如下：一、关于王蕾是否存在违约问题。颜品高诉称案涉合同未继续履行系王蕾违约要求提高案涉房屋买卖价格造成的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但颜品高并未举示相关证据证明其主张，因此对于颜品高诉称案涉合同未继续履行系王蕾违约造成的主张，本院不予采纳。二、关于颜品高的行为是否构成违约。首先，颜品高未与王蕾、龙湖中心前往银行办理相关贷款手续的行为是否构成违约？根据案涉合同约定：“甲、乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续”，虽然颜品高辩称合同约定的“7个工作日”并非是对到银行办理相关贷款手续期限的约定，仅是对准备申请银行贷款所需的各项资料期限的约定，其并未违反合同约定。但根据文义并结合孙先张及伍凯向颜品高发送的短信及微信的内容可以看出，“7个工作日”系各方共同前往银行办理相关贷款手续的时限，颜品高在当时亦未就此提出过异议。故本院对于颜品高提出辩解理由不予采信，认定其行为已构成违约。其次，颜品高在签订案涉合同后，通过微信方式向伍凯明确表示无力支付购买案涉房屋价款，且要求伍凯帮助其寻找下家，虽然其辩称伍凯并非案涉合同的经办人，但是原被告三方均认可伍凯系龙湖中心员工且颜品高认可伍凯系案涉合同签订的介绍人，同时通过颜品高向伍凯发出的要求伍凯为其寻找下家的这一信息内容也可以明确看出，颜品高对于伍凯作为龙湖中心员工参与其与王蕾的案涉房屋买卖过程是非常清楚的。此外，龙湖中心作为合同居间方认可其员工伍凯系案涉合同的经办人，服务于王蕾与颜品高的案涉房屋买卖合同，代表龙湖中心的行为。因此颜品高向伍凯作出的不再继续履行合同的意思表示视为向居间方龙湖中心作出的预期违约意思表示，同时也视为向王蕾作出的预期违约的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。因此王蕾有权提出解除合同。三、案涉合同是否已经原告王蕾通知解除。如前所述，王蕾在享有该合同的解除权后，于2017年3月10日通过邮寄方式向颜品高在合同中确定的通讯地址送达了关于解除案涉合同的《律师函》，该函已于2017年3月11日11时57分显示签收。颜品高虽辩称当时其身处云南省，不可能签收该函，但其举示的相关证据中仅有火车票为原件，而当次火车的出发时间为2017年3月11日20时，与签收时间相距8小时，不能充分证明其反驳的待证事实。故本院确认该《律师函》已送达至颜品高。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方依照合同约定的解除条件或者法律规定的解除情形主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，王蕾提出的案涉合同于2017年3月11日解除的主张于法有据，本院予以支持。综上，颜品高与王蕾签订的《物业转让居间合同》已于2017年3月11日解除，案涉合同已终止履行，无继续履行的基础。颜品高要求王蕾继续履行案涉合同的主张于法无据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告颜品高全部诉讼请求。案件受理费14682元，减半交纳7341元，（原告已预交），由原告颜品高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 左庆凯二〇一七年六月二十二日书记员 陈 林 来自