（2016）鲁0112民初6220号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张涛与山东志成投资建设股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张涛,山东志成投资建设股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初6220号原告：张涛，男，1977年12月24日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：邢祖文，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼，山东大正泰和律师事务所实习律师。被告：山东志成投资建设股份有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张子华，董事长。委托诉讼代理人：展玲，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉箫，山东科创律师事务所律师。原告张涛诉被告山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张涛于2016年10月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张涛及其委托代理人邢祖文，被告志成公司的委托代理人张玉萧、展玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付自2011年11月22日至2016年10月8日的违约金104500元及其利息（利息以104500元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2011年11月22日至本判决生效之日止）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年4月21日，原被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于济南市北园大街16号金色港湾小区3号楼1单元701室房屋。原告已付清总房款299359元，合同约定交房一年内被告将产权证办理完毕。2006年6月30日，被告将房屋交付给原告，原告缴纳了契税及维修基金，被告却未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告与被告协商后，被告承诺如未在2009年6月30日前办理完毕产权证，则按总房款日万分之二的标准向原告按月支付违约金。被告按承诺支付了一段时间的违约金，但自2011年11月17日之后被告便以各种理由推脱停止支付。2013年11月22日，原告向被告发出律师函，要求被告办理产权证并支付期间拖欠的违约金。2013年11月28日被告承诺在产权证办理下来后分期支付拖欠的违约金。2015年11月19日原告再次要求被告办理产权证并支付拖欠的违约金，但被告拒绝签收催告函。被告的行为构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院。被告志成公司辩称，根据合同约定，被告应向原告支付房屋总价款的0.5%的违约金，该部分违约金被告已履行完毕。涉案房屋所属楼盘虽存在超面积建设的事实，但根据房屋销售时及之前的经验，该情形是可以通过补交相关费用的形式办理房屋产权证书的，后因相关政策的调整导致无法办证是被告无法预知的，且此后发生的事情也不是被告的原因导致。原告的诉讼请求也已超出诉讼时效。涉案房屋现有价值已远超出原告购买时的价值，原告并没有实际损失，故请求驳回原告的诉讼请求。原告张涛围绕其诉讼请求提交房屋买卖合同、发票、承诺书、济南市规划局的答复意见、收据、EMS快递单等证据。被告志成公司提交济南市人民政府办公厅文件处理件及济南市住房房管局的报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据原被告的当庭陈述及上述证据，本院认定以下事实：2006年4月21日，原告张涛与被告志成公司签订商品房买卖合同，合同甲方为志成公司，合同乙方为张涛，合同约定原告购买位于济南市北园大街16号金色港湾小区3号楼1单元701室房屋，房屋建筑面积93.61平方米，地下室面积17.48平方米，房屋及地下室总价款为299039元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方可于2006年12月31日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2、乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。原告张涛向被告志成公司支付了购房款299359元（含房屋差价款320元），被告志成公司向其出具了购房发票，发票载明的开票时间为2006年12月8日。被告志成公司将涉案房屋交付给原告张涛后，志成公司未能按约定时间办理房屋产权证。2009年3月23日及同年10月9日，被告志成公司分两次向金色港湾3号楼、6号楼业主发出承诺书。2009年3月23日的承诺书内容为：“尊敬的金色港湾3号楼、6号楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3号楼、6号楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二00九年六月三十日前为3号楼、6号楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二00九年三月三十一日前支付给3号楼业主，四月三十日前付给6号楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二00九年六月三十日前办理完毕3号楼、6号楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。”2009年10月9日发出的承诺书内容为：“因诸多原因所致3号楼、6号楼产权证未能在2009年9月30日前办理完，现我公司做如下承诺：一、将我公司二00九年六月二十九日承诺违约赔偿金每季度发放一次改为每月发放一次，时间为次月五日。二、我公司在二00九年十二月三十一日前未办理完产权证，二0一0年度违约赔偿提高标准事宜再作协商。如在二00九年十二月三十一日前办完产权证，违约赔偿按实际天数支付”。2009年10月9日至2011年11月21日，被告志成公司向原告张涛支付了违约金共计52567元。此后被告志成公司未再向原告张涛支付违约金。庭审中，被告志成公司对承诺书无异议，但认为承诺书中并未明确2011年11月之后仍按承诺书确定的比例计算违约金，且此仅为其向业主所作单方承诺。原被告对被告志成公司向原告张涛交付涉案房屋的时间存有争议。原告张涛主张被告志成公司于2006年12月10日向其交付了涉案房屋。原告张涛对此提交收据两份，收据显示系张涛交纳管道费及物业费而取得，时间为2006年12月10日。被告志成公司对该两份证据无异议，但其代理人称不清楚房屋何时交付。经审查本院认为，双方签订的商品房买卖合同载明原告张涛付清购房款后，被告于2006年12月31日前交付房屋。原告张涛提交的购房发票及收据，可以证实原告张涛关于房屋交付时间的陈述，故本院对原告张涛的该项陈述予以采信。原被告对于涉案房屋未办理房屋产权证的原因存有争议。被告志成公司称前期是因市政府相关政策调整，对于超面积建设的楼盘暂停补交土地出让金，办理产权登记手续，后期是因公司经营困难，暂时无力支付需补交的相关费用。原告张涛称涉案房屋所属楼房规划为6层，而实际建设为7层，因此一直未能办理房屋产权证。原告张涛对此提交的证据有济南规划局的答复意见一份。该意见载明：“张涛：你要求公开金色港湾住宅小区有关规划信息的申请收悉，现答复如下：该项目建设用地规划许可证号（2004）鲁01-04-85，建设工程规划许可证号（2005）鲁01-04-62，其中3号住宅楼层数为6层。”被告志成公司对该证据无异议，并认可涉案房屋所属楼房建设了7层。经审查本院认为，原告张涛对于其主张的房屋产权证未能如期办理原因提交了有效证据证实，本院对张涛的该部分陈述予以采信。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告张涛已向原告志成公司支付了购房款，志成公司也向原告张涛交付了房屋。被告志成公司因涉案房屋所属楼盘超规划建设而需补办相关手续的原因，未能按合同约定为原告张涛办理涉案房屋的房屋产权证。被告志成公司的该行为已构成违约，应依法向原告张涛支付违约金。原告张涛主张自2011年11月22日至2016年10月8日的违约金104500元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当的减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中原告张涛未能提交证据证实因逾期办证对其产生的实际经济损失。被告志成公司已支付违约金52567元，占已付房款的百分之十七点五。如果支持原告张涛主张违约金104500元的请求，则被告志成公司承担的逾期办证的违约金数额占原告张涛已付房款的百分之五十二点五。结合被告志成公司的履约情况、已支付违约金数额及过错程度等情况，本院认为原告张涛主张的违约金数额明显过高，根据被告志成公司已付违约金数额，本院酌定被告志成公司还应支付原告张涛违约金7300元。原告张涛主张违约金的利息损失无事实及法律依据，本院对原告张涛的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张涛逾期办证违约金7300元。二、驳回原告张涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2390元，由原告张涛负担2223元，被告山东志成投资建设股份有限公司负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 常 颖人民陪审员 吕春华人民陪审员 朱翠荣二〇一七年六月二十二日书 记 员 岳 静 微信公众号“”