（2016）内0404民初4689号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-10-18
案件名称
曾某与成某1、成某2等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾某,成某1,成某2,赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十五条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2016）内0404民初4689号原告曾某，女，1975年11月23日出生，公民身份号码×××，汉族，住赤峰市。委托诉讼代理人陶某，内蒙古松洲律师事务所律师。委托诉讼代理人赵某，内蒙古松洲律师事务所律师。被告成某1，男，1968年8月20日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。被告成某2，女，1991年5月26日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。二被告委托诉讼代理人李某，内蒙古松瑞律师事务所律师。被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司。住所地：赤峰市松山区桥西大街天王商务大厦*座*楼。法定代表人：张某1，经理。委托诉讼代理人张某2，内蒙古松川律师事务所律师。原告曾某与被告成某1、成某2、赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾某的委托诉讼代理人陶某、赵某，被告成某2，被告成某1、成某2的委托诉讼代理人李某，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾某向本院提出诉讼请求：请求判令解除原被告之间签订的《房屋买卖协议书》，收回房屋，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司退还中介服务费4700元，被告协助原告办理房屋网签变更登记。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告成某1、成某2给付房屋总价款10%的违约金47000元和律师费10000元。事实和理由：2016年9月30日，原告曾某为甲方，被告成某1为乙方，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司为丙方，三方签订《房屋买卖协议书》，约定原告将××区建筑面积114.63平方米楼房出售给乙方，总价款470000元，合同签订时乙方付款260000元，余款210000元在本协议签字后45个工作日内付清，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司承担付款保证责任，如乙方不能按期支付剩余房款承担违约责任，甲方收回房屋，首付款不予退还。被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司收取中介服务费4700元。现房屋已更名在被告成某1名下，尚欠房款210000元至今未能给付，构成违约。原告已将解除合同的通知送达给被告成某1，但被告成某1至今拒不办理相关手续，故诉至法院。被告成某1、成某2辩称，被告成某1认可协议内容，但合同已经履行完毕，被告成某2与被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司签订的补充协议无效，因被告成某1不知情，也没有授权过被告成某2签署补充协议书，被告成某2没有查看补充协议内容的情况下签了字，补充协议没有提及房屋贷款事宜，贷款事宜应以三方签订的房屋买卖协议为准，这也符合原告要求被告成某1配合开发公司将购房款支付给原告的事实。被告成某1在办理贷款时得知房屋所有权仍属于开发公司，贷款只能划入到开发公司的账户上，而在此之前，原告一直称其为所有权人。原告主动找到被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司及原告，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司和原告均表示可以直接办理贷款，原告要求被告成某1办理贷款并直接将贷款款项支付给开发公司，其再想办法让开发公司将该款打给原告。被告成某1办理了贷款，并将贷款直接支付给了开发公司，被告成某1已经完成了合同约定义务，房屋已在2016年10月11日办理了预告登记，开发公司已经与被告成某1办理了全部购房手续。银行贷款打入开发公司后，被告成某1以为交易完毕，而原告称开发公司一直未将钱款支付给原告，原告称已经找好了开发公司的工作人员，要求被告成某1予以配合，被告成某1协助原告办理了直接将款项交付给原告的手续，开发公司迟迟未能交付给原告的过错不在被告成某1。故原告因避税及其他原因造成交易手续繁琐，不能及时支取210000元尾款的责任在开发公司及原告，被告成某1无责任。现房屋买卖合同已经履行完毕，原告已经收取了全部购房款。原告因房价上涨、房屋不会被有权机关查封而要求解除合同是不诚信的行为，严重侵犯了原告成某1的合法权益。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司辩称，三方签订的房屋买卖居间合同第四条约定合同签订时丙方居间服务已完成，甲乙双方应向丙方支付房屋服务费（各1%），若甲乙任何一方导致此次交易失败，佣金不予退还。我公司已为双方办理交接手续，合同处于履行状态，被告成某1违约，我公司收取的服务佣金不予退还。我公司已经促使合同成立，双方已实际履行，委托人应支付报酬。请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成某2系被告成某1的女儿。2016年3月16日，原告曾某与被告成某2、被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定原告曾某将自有的位于赤峰市××区西边户房屋出售给被告成某2；房屋总价款470000元，被告成某2在签订本合同的同时给付原告曾某定金20000元；本合同签订之时，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司的居间服务已经完成，原告曾某、被告成某2应向被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司支付房屋交易总价款各1%的服务佣金，如因任何一方导致此次交易失败，所收服务佣金不予退还；被告成某2逾期付款的违约责任：被告成某2未按本合同约定付款，每逾期一日，按照房屋交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15日以上的，即视为不履行本合同，原告曾某有权解除合同要求被告成某2归还房屋，被告成某2承担此次交易中双方的全部税费，并向原告曾某支付房屋交易总价款10%的违约金；其他约定：此房为毛坯房，原告曾某全款在售楼处购买，出售给被告成某2以按揭贷款方式交易，原告曾某负责更名，被告成某2约定首付200000元，待贷款时首付如果再高出60000元，双方约定谁能找关系以补税的方式把原购房额度改为470000元，费用由原告曾某承担，如最后无法解决，开出470000元购房款，被告成某2愿意按原购房额度贷款即首付260000元，贷款210000元。同日，被告成某2给付原告曾某定金20000元。原告曾某于同日向被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司交纳服务佣金4700元，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司为其出具收据一枚。被告成某2亦于同日向被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司交纳服务佣金4700元，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司为其出具收据一枚。2016年9月30日，原告曾某、被告成某2代表被告成某1、被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司的工作人员郑瑞鹏、郑洪娟共同签订《房屋买卖协议书》，约定原告曾某将赤峰市松山区悦海康庭小区4号楼2单元902室房屋出售给被告成某1；面积为114.63平方米；房屋价款470000元；付款方式为签订本协议时首付26万，余款210000元在本协议签订后45个工作日付清；被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司承担保证付款责任；如被告成某1不能按期支付余款，承担违约责任，原告曾某有权收回房屋，首付款不予退还。同日，被告成某2通过中国银行转账给原告曾某购房款240000元，原告曾某为被告成某1出具受到购房首付款260000元的收据一枚。被告成某2代被告成某1为原告曾某出具欠购房屋尾款210000元的欠据一枚。2016年10月9日，被告成某1与赤峰悦海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告成某1购买赤峰悦海房地产开发有限公司开发的赤峰市××区房屋；房屋价款306784元；2016年10月9日前支付首付款96784元，其余价款办理贷款。赤峰悦海房地产开发有限公司为被告成某1出具购房款295745.40元的收据一枚。同日，被告成某1补交购房款11039元，赤峰悦海房地产开发有限公司为其出具收据一枚。2016年10月11日，被告成某1为上述房屋办理了预购商品房预告登记。2016年11月9日，被告成某1向中国建设银行申请上述房屋贷款210000元，被告成某1自2016年12月10日开始偿还上述房屋贷款。2017年3月1日，被告成某2代被告成某1为赤峰悦海房地产开发有限公司出具金额为205000元的收据一枚，同意将购房贷款转到原告曾某的信用社账户。2017年3月16日，被告成某2代被告成某1通过微信转账的方式给付原告曾某购房款5000元。2017年4月30日、2017年5月12日，原告曾某以被告成某1、成某2未履行付款义务为由，要求解除双方签订的《房屋买卖协议书》、收回房屋，并将《解除合同通知书》通过微信聊天发送给被告成某2。2017年6月2日，赤峰悦海房地产开发有限公司通过信用社转账给原告曾某205000元。本院认为，原告曾某与被告成某1、赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对三方具有法律约束力，三方应当按照合同约定履行各自的义务。被告成某2代被告成某1签订合同、给付购房款，争议房屋登记在被告成某1名下，且由其向银行申请贷款，被告成某1明知被告成某2以其名义进行房屋买卖行为却从未作出否认的表示，应视为被告成某1同意被告成某2的代理行为，且应对该行为承担民事责任。三方签订的《房屋买卖居间合同》中约定原告曾某负责更名，应视为原告成某1明知签订合同时争议房屋尚未登记在原告曾某名下，且原告曾某已经按照合同的约定将购房者姓名更名为被告成某1，并不存在欺诈、违约的行为。被告成某1未能在约定的时间内履行给付尾欠购房款的义务，被告成某1约定由赤峰悦海房地产开发有限公司向原告曾某履行给付尾欠购房款的义务，但是赤峰悦海房地产开发有限公司未能及时履行，已经构成违约，被告成某1应当向原告曾某承担支付违约金的责任。三方对违约金的约定未超过法律保护的最高标准，本院予以支持。现争议房屋已经预告登记在被告成某1名下，且原告曾某已经收取了全部的购房款，房屋买卖合同已经履行完毕，从保护交易安全的角度，本案亦不符合解除合同的条件。被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司已经按照合同的约定履行了居间服务的义务，不存在违约行为，故收取的服务佣金应不予退还。原告曾某要求被告成某1赔偿律师费，但是未能提交相关证据予以证明，本院不予支持。综上所述，原告曾某的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告成某1、成某2的辩称部分成立被，本院予以支持。被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司的辩称成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十五条，第一百零七条、第一百一十四条，第四百二十六条规定，判决如下：一、被告成某1于本判决生效之日起十日内支付原告曾某违约金47000元（购房款470000元×10%）；二、驳回原告曾某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告成某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王黎黎二〇一七年六月二十二日书记员 杨韫泽 来自：