（2017）苏0722民初2563号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-10
案件名称
2563连云港万科物业服务有限公司与程浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港万科物业服务有限公司,程浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初2563号原告：连云港万科物业服务有限公司，住所地东海县奔牛广场东海国际水晶珠宝城4110-4112。法定代表人：魏琳琳，董事长。委托诉讼代理人：陈晓波，该公司法务专员。被告：程浩，男，1980年4月28日出生，汉族，住东海县。原告连云港万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告程浩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人陈晓波、被告程浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费，共计1617元，逾期应缴纳违约金1771元，累计3388元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告程浩居住在东海县XX小区XX室，房产面积：135.85平方米。2013年5月原告与被告签订了《东盛城市花园小区物业管理委托合同》，依据合同要求原告一直依法依规对被告居住的小区实施规范的物业管理服务工作，为被告提供了较为完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据国务院《物业管理条例》等有关文件的规定，业主应缴纳一定的物业管理服务费用。被告在东盛城市花园小区有住宅一处，根据物业管理服务合同规定，住宅按0.3元／平方／月计算。被告自2013年6月1日至2016年5月31日期间，共拖欠应缴纳的物业服务费1467元，公用照明电费150元；按合同约定截止2016年5月31日，被告应缴纳的滞纳金1771元，累计3388元。被告程浩辩称：1、诉讼时效问题，诉状是2017年5月收到的，根据民法通则，原告应于两年内提起诉讼，原告起诉超过诉讼时效。2015年5月后的物业费受法律保护。2、物业费交纳的比例问题，根据连云港市物业服务收费管理实施办法第七条，我只需要交纳70%的物业费。3、原告没有提供规范和完善的物业管理服务，没有履行约定的服务内容。原告不应收取0.3元每平方的物业费。4、根据最高人民法院关于审理物业服务合同案件的规定，被告延迟缴纳物业费是原告没有履行合同，不应承担违约金。5、如果原告按照合同约定履行物业合同，我会按时交纳物业费，如果原告没有按照约定履行，我保留提起诉讼的权利。本院经审理认定事实如下：2013年5月16日，原告万科物业公司与东海XXXX业主管理委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，期限自2013年6月1日至2016年5月31日止。协议约定多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.3元向原告交纳。每户每年预交公共水电费50元。逾期交纳费用的，从逾期之日起，按每天应交管理服务费3‰计算滞纳金。空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由业主按其拥有建筑面积每月每平方米全额70%向原告交纳。东XXX室从2013年3月起至2017年5月一直空置。被告程浩在东XXX室，其房产建筑面积135.85平方米，从2013年6月1日至2016年5月31日3年的物业管理服务费1027元（135.85㎡×0.3元/月*㎡×36个月×70%）、公共电费105元（50元/年×3年×70%）的物业管理费用未交纳。另查明，原告所管理的小区内，有绿地破坏、违建停车位、违规搭建、公共设施维护不及时等现象存在。以上事实，由原告提交的物业管理服务合同、原告营业执照复印件、催款函、登记表、照片、东盛城市花园B6-2-201室2013年至2017年电费单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，且合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。由于原告未能全面、认真的履行对小区的物业管理义务，其行为违反了合同约定，故应当减少被告交付相关费用的责任。被告应当承担交付所欠的物业管理服务费用1132元的80%的民事责任。关于原告主张的滞纳金，因明显过高，应当予以调整，违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.95倍计算，对超出部分，本院不予支持。原告辩称的诉讼时效问题，由于物业管理合同是连续性的服务合同，原告一直在东盛城市花园提供物业服务至合同约定的2016年5月31日。被告向原告缴纳物业管理费也是持续性行为，因此诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，原告起诉并未超过法律规定的诉讼时效，故本院对于被告提出原告部分诉讼请求已超出诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告程浩于本判决生效之日起十日内向原告连云港万科物业服务有限公司支付物业管理服务费用905.6元；并支付滞纳金（滞纳金以301元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，分别从2014年6月1日、2015年6月1日、2016年6月1日起计算至付清之日止）。二、驳回原告连云港万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告程浩负担（已由原告预付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 朱琪二〇一七年六月二十二日书 记 员 李晓法律条文附录一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：