（2017）苏05民终3169号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-06-29
案件名称
3169韩其炳与朱诗图、陈黄蜜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱诗图,陈黄蜜,韩其炳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3169号上诉人（原审被告）：朱诗图。上诉人（原审被告）：陈黄蜜。委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：高绍勇，江苏益友天元律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：韩其炳。委托诉讼代理人：张萍，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。上诉人朱诗图、陈黄蜜因与被上诉人韩其炳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13988号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱诗图、陈黄蜜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误。一、被上诉人违约之情形未作认定。2016年3月15日之前经上诉人多次催促，被上诉人直至2016年4月11日才将首付款15万元付清，被上诉人存在严重违约行为。二、合同第五条约定的违约金明显系解除合同的违约金。一审判决上诉人继续履行合同且向被上诉人赔偿总房款20%的解约违约金，不符合双方的真实意思表示，且明显对上诉人不公。被上诉人韩其炳辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。原审原告韩其炳向一审法院起诉请求：一、判令原审被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，并协助原审原告办理房屋产权过户手续；二、本案的诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告韩其炳增加诉讼请求，要求原审被告支付总房款20%的违约金即211600元。一审法院认定事实：由于原审原告在昆山，两原审被告在温州，本合同采取由原审原告于2016年2月19日先行签字，后由中介公司带着已由原审原告签字的房屋买卖合同前往温州，再由两原审被告在上述合同上签字的形式签订了涉案房屋买卖合同，该合同约定：两原审被告将位于昆山开发区前进东路599号中航城花园73号楼2001室以1058000元出售给原审原告，在合同签订时，原审原告支付定金50000元，于2016年3月15日前过户，过户当日支付首付款150000元，余款850000元通过贷款支付。两原审被告保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与两原审被告有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由两原审被告负责。双方若有一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。原审原告若向银行贷款，则需配合准备贷款文件，给予银行审核，如贷款不足则以现金补齐。原审原告于2016年2月21日支付原审被告购房定金50000元，于2016年4月11日支付首付款108000元，于2016年4月22日支付购房款430000元，共计支付588000元。在原审原告向原审被告支付上述款项后，原审被告还清了涉案房屋上的银行贷款，并注销了他项权。由于房价上涨，原审被告认为合同约定的房价过低，不愿意出售涉案房屋，引起本案纠纷。另查明，昆山开发区前进东路599号中航城花园73号楼2001室的房屋为原审被告朱诗图与陈黄密共同共有，登记时间为2012年4月11日，截至2016年9月9日，该房屋不存在抵押权及查封。上述事实，由房屋买卖合同、收据、转账凭证、不动产产权登记基本信息、情况说明、询问笔录、聊天记录及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本案的争议焦点在于：一、房屋买卖合同是否有效；二、原审被告是否有合同的单方解除权。本案的房屋买卖合同是通过原审原告及两原审被告在中介面前签字并按指印签订的，是双方的真实意思表示，该房屋买卖合同真实有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，本案中，合同约定原审被告于2016年3月15日前配合原审原告办理过户手续，在过户的当日原审原告支付原审被告首付款108000元，即过户与支付首付款为同时履行，在原审被告配合原审原告办理过户手续前，原审原告有权拒绝支付首付款，原审被告至今未配合原审原告办理过户手续，故原审原告在2016年4月11日支付首付款并未违反合同约定，合同约定在一方逾期履行合同义务超过十五天的，守约方有权单方解除合同，根据案件审理查明的情况，原审原告并无违约行为，原审被告要求解除与原审原告的合同无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为原审被告拒绝履行合同没有依据，明显违约，故对于原审原告要求原审被告继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于违约金，合同约定在一方逾期履行合同约定超过十五天的，违约方应向守约方支付房屋总价的20%作为违约金，故一审法院对于原审原告要求原审被告支付为违约金211600元的诉讼请求。在原审被告配合原审原告办理过户手续后，原审原告应将尾款470000元支付两原审被告。原审被告陈黄蜜经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应的不利法律后果。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、朱诗图、陈黄蜜于本判决生效之日起十日内协助韩其炳办理昆山开发区前进东路599号中航城花园73号楼2001室的不动产产权登记手续；在办理过户手续之日，韩其炳支付朱诗图、陈黄蜜房屋尾款470000元。二、朱诗图、陈黄蜜于本判决生效之日起十日内支付韩其炳违约金211600元。案件受理费14322元，保全费5000元，共计19322元，由朱诗图、陈黄蜜负担。二审中，上诉人朱诗图、陈黄蜜提供了昆山瑞豪酒店管理有限公司开具的住宿证明、昆山市公安局宾西派出所出具的报警证明以及数份购票短信通知打印件，用于证明在合同履行过程中，被上诉人存在违约行为，上诉人多次往返温州与昆山之间，且在与被上诉人沟通无果情况下，上诉人曾报警求助。被上诉人韩其炳质证认为：对酒店开具的证明、公安机关开具的证明真实性认可，对购票短信通知打印件真实性不认可。该组证据不属于二审新证据。2016年3月17日上诉人确实来过昆山，当时在中介处被上诉人要求上诉人过户，但上诉人要求加价3万元，双方协商未果产生纠纷。上诉人报警时被上诉人并不在场，据中介反映是因为上诉人要求中介返还房产证，与被上诉人无关。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，朱诗图、陈黄蜜与韩其炳签订的房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同约定，朱诗图于2016年3月15日前配合韩其炳办理过户手续，过户当日韩其炳支付首付款15万元，但朱诗图、陈黄蜜未能按约定时间配合韩其炳办理过户手续。韩其炳于2016年4月11日支付朱诗图108000元，于2016年4月22日支付朱诗图43万元，朱诗图均出具收款收据予以确认，当时并未提出迟延付款的异议。之后，朱诗图、陈黄蜜仍不愿意协助韩其炳办理过户手续，故应认定系朱诗图、陈黄蜜构成违约。韩其炳要求继续履行合同，应予支持。关于韩其炳要求朱诗图、陈黄蜜按总房款的20%支付违约金，本院认为，房屋买卖合同第五条约定：双方若有一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。该条款的文意应理解为：在守约方单方面解除合同的情况下，违约方应向守约方支付总价款20%的违约金。本案中，韩其炳要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，其同时要求朱诗图、陈黄蜜按总房款的20%支付违约金，与双方合同中约定的该违约金的适用情形不符，故不应支持。一审判决对违约金的认定有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初13988号民事判决主文第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初13988号民事判决第二项；三、驳回韩其炳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14322元、保全费5000元，合计19322元，由朱诗图、陈黄蜜负担14848元，由韩其炳负担4474元。二审案件受理费14322元，由朱诗图、陈黄蜜负担9848元，由韩其炳负担4474元。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 郑 雄二〇一七年六月二十二日书记员 王文君 关注公众号“”