（2016）湘0211民初1141号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-09-04

案件名称

原告颜功林与被告株洲市亚泰物业管理有限公司、新安居建材大市场业主委员会、天元区三水建材商行、第三人株洲新安居置业有限公司、易世锋、祖丹物权保护纠纷一审民事判决书

法院

株洲市天元区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

颜功林,株洲市亚泰物业管理有限公司,新安居建材大市场业主委员会,天元区三水建材商行,欧阳伟勇,易泽群,株洲新安居置业有限公司,易世锋,祖丹

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省株洲市天元区人民法院民事判决书（2016）湘0211民初1141号原告颜功林，男，1958年12月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托代理人欧阳伟勇，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为谈判、调查取证，代为起诉、立案、移交、接收法律文书、参与诉讼等。委托代理人苏丹，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为谈判、调查取证，代为起诉、立案、移交、接收法律文书、参与诉讼等。被告株洲市亚泰物业管理有限公司，住所地为湖南省株洲市荷塘区。法定代表人涂棋伍，系该公司董事长。委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为应诉、答辩、进行调解等）。被��新安居建材大市场业主委员会，住所地为湖南省株洲市天元区。负责人易鸿慧，系该业委会主任。被告天元区三水建材商行，住所地湖南省株洲市天元区。经营者汪淼，男，1979年5月3日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两被告共同委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人株洲新安居置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人涂棋伍，系该公司董事长。委托代理人毛明扬，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。）第三人易世锋，男，1977年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人祖丹，女，1978年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人易世锋、祖丹的共同委托代理人易泽群（系第三人易世峰之父），男，1952年1月17日出生，汉族，湖南省娄底市人，住湖南省娄底市娄星区。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。第三人易世锋、祖丹的共同委托代理人欧阳伟勇，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为谈判、调查取证，代为起诉、立案、移交、接收法律文书、参与诉讼等。原告颜功林与被告株洲市亚泰物业管理有限公司（以下简称亚泰物业公司）、新安居建材大市场业主委员会（以下简��新安居业委会）、天元区三水建材商行（以下简称三水简称商行）、第三人株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居置业公司）、易世锋、祖丹物权保护纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成由审判员徐怀艳担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2016年12月14日、2017年6月13日公开开庭进行了审理。书记员马晶晶担任法庭记录。庭审中，原告的委托代理人欧阳伟勇、苏丹，三被告的委托代理人肖淑蓉，第三人新安居置业公司的委托代理人毛明扬，第三人易世锋、祖丹的委托代理人易泽群、欧阳伟勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜功林诉称：原告因追偿债权与第三人易世锋、祖丹达成仲裁调解。该仲裁调解书生效后，原告向株洲市中级人民法院申请执行，原告同意被执行人易世锋、祖丹以其网签的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材市场5栋1009、1077共2个门面（建筑面积24.88平方米）的权益抵偿其债权，株洲市中院裁定上述涉案门面由被执行人易世锋、祖丹依法变更至原告名下，并向株洲市房产局发出（2015）株中法执字第113号协助执行通知书予以确认，并由株洲市房产局出具了协助执行登记受理单。原告依据上述发生法律效力的文书向涉案商铺使用人被告三主张收取占用费，但实际使用人以自己已向市场管理方被告亚泰物业公司缴纳了租金及物业管理费为由拒绝向原告缴纳占用费。涉案房屋由第三人新安居置业公司开发建设，前期由株洲红星商业管理有限公司对外招商与物业管理。后因各种原因，目前由被告亚泰物业公司实际进行市场管理与维护，代被告新安居业委会向实际使用人收取租金及物业管理费。第三人易世锋、祖丹在购买上述涉案房屋时按开发商的要求与株洲红星商业管理有限公司签署《委托经营协议书》（于2015年8月31日到期），此后涉案房屋并未实际交付给第三人易世锋、祖丹以及原告，而是由开发商直接交付给被告亚泰物业公司，由被告亚泰物业公司对外招商、招租及实际管理。综上所述，三被告明知对涉案房屋没有合法所有权，无故占用涉案房屋，其行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告向原告返还位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1009、1077号商铺；2、三被告连带向原告支付占用门面的占用费10748.16元（24.88平方米×48元/平方米×9个月）（暂从2015年9月1日算至2016年5月31日，之后的占用费按上述标准计算至实际返还门面之日止）；3、三被告承担本案诉讼费。被告亚泰物业公司、新安居业委会、三��建材商行共同辩称：原告不是本案涉案门面的物权所有人，被告新安居业委会是受业主（即第三人新安居置业公司）授权对外招租，被告亚泰物业系受被告新安居业委会授权对上述门面进行出租管理，被告三水商行系基于合法的前提下使用门面，且未拖欠租金。第三人易世锋、祖丹对上述门面并未实际交易，上述门面的所有权不属于第三人易世锋、祖丹。第三人新安居置业公司述称：第三人易世锋、祖丹没有支付上述门面的房款，上述门面的所有权不属于易世锋、祖丹，第三人易世锋、祖丹也无权将上述门面以房抵债的方式转让给原告。原告不是本案适格主体。第三人易世锋、祖丹述称：其支付了上述门面的对价，有相关支付凭证，并在房产登记部门进行了网签备案登记。第三人易世锋、祖丹是否向第三人新安居置业公司支付对价是另一法律关系，如新安居置业公司提出异议，可就违约责任提起诉讼。第三人易世锋、祖丹同意将上述门面过户给原告，且未主张所有权及其他权利。第三人易世锋、祖丹与原告的债权债务关系合法有效，并经过相关法律文书进行确认。通过法院执行，已将上述门面的网签变更至原告名下。本院经审理查明：2013年1月10日，第三人新安居置业公司与第三人易世锋、祖丹签订《株洲市商品房预售合同》，约定：易世锋、祖丹向新安居置业公司购买位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1009、1077、1076、1078、1010、1008、1079、1007号商铺；2013年1月9日支付首期房款1418155元，剩余房款1410000元由银行提供10年期贷款；自2012年9月1日至2015年8月31日，上述商铺委托株洲红星商业管理有限公司进行经营管理，第三人易世锋、祖丹在该期间不享有收益权、管理权。该合同在株洲市产权登记部门办理了备案登记。第三人易世锋、祖丹因与原告颜功林的民间借贷纠纷在娄底仲裁委员会达成调解。娄底仲裁委员会于2014年10月20日制作娄仲调字【2014】11号《调解书》，确认：一、易世锋、祖丹以其共同购买的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1009、1077、1076、1078、1010、1008、1079、1007号共八个商业门面、建筑面积为99.52平米，按每平米单价临街外铺26000元、内铺16000元作价2089920元，代替易泽群（系易世锋的父亲）偿还该借款本息2089920元，上述商业门面中1009、1077室直接转登记至颜功林名下，1010、1076室直接转登记至黄志国名下，1007、1008、1078、1079室直接转登记至颜新华名下；二、易世锋、祖丹自收到本调解书之日起七日内协助申请人（即本案原告）办理好网签更名登记手续。原告持上述调��书至株洲市中级人民法院申请强制执行，株洲市中院于2015年1月30日作出（2015）株中法执字第113号《执行裁定书》，裁定如下：将易世锋、祖丹共同购买的已网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1009、1077室依法变更至颜功林名下，将1010、1076依法变更至黄志国名下，将1007、1008、1078、1079依法变更至颜新华名下；申请执行人颜功林、黄治国、颜新华可持本裁定到房产管理部门办理网签更名手续。2015年2月3日，株洲中院向株洲市房产局送达协助执行通知书，内容为：将被执行人易世锋、祖丹网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1009、1077二个商业门面依法变更至颜功林名下，将1010、1076依法变更至黄志国名下，将1007、1008、1078、1079依法变更至颜新华名下。株洲市房产局至今没有执行株洲中院的裁定内容，上述门面网签合同的购买人仍为易世锋、祖丹。上述门面至今未办理房产证分户，房产登记所有人仍为第三人新安居置业公司。目前，被告亚泰物业公司、新安居业委会受第三人新安居置业公司委托，将上述门面出租给商户经营使用。原告为取得涉案门面的使用权和租金收取权向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明：1、目前上述门面的登记所有权人为第三人新安居置业公司；2、2015年9月1日至今，第三人新安居置业公司委托被告新安居业委会对上述门面统一对外招租，被告新安居业委会委托被告亚泰物业公司对上述门面进行出租及管理。以上事实有原告、被告、第三人庭审中的陈述以及原告提交的天元区三水建材商行营业执照、新安居建材市场5栋平面图、娄仲调字【2014】11号《调解书》、（2015）株中法执字第113号《执行裁定��》、协助执行通知书、《商品房预销售合同》，三被告共同提交的房屋产权证予以证实，足以认定。本院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议焦点为本案涉案门面的实际产权人为谁，原告要求返还涉案门面有无权利基础，原告要求三被告支付涉案门面的占用费有无事实与法律依据？具体作如下分析：根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经依法登记，不发生法律效力。经庭审查明，本案涉案房屋新安居建材大市场5栋1009、1077室现在的登记所有权人为第三人新安居置业公司，而娄仲调字【2014】11号《调解书》和（2015）株中法执字第113号《执行裁定书》并未直接将本案涉案房屋确权为原告颜功林所有，故本案涉案房屋的所有权人为第三人新安居置业公��。依据上述《调解书》和《执行裁定书》的内容，第三人易世锋、祖丹将其与第三人新安居置业公司签订的《株洲市商品房预销售合同》（编号为9000133941）中作为房屋买受人的权利通过抵债的形式转让给原告颜功林，并将商品房买卖合同的购房人更名为原告颜功林，但根据庭审查明的事实，第三人新安居置业公司与第三人易世锋、祖丹在《株洲市商品房预售合同》的履行问题上产生了争议，第三人新安居置业公司至今未向第三人易世锋、祖丹交付本案涉案房屋，故第三人易世锋、祖丹至今仍未享有本案涉案房屋新安居建材大市场5栋1009、1077室的占有、使用和收益权，据此，原告依据上述《调解书》要求返还涉案房屋也没有权利来源和基础，原告要求三被告返还涉案房屋的证据不充分，本院不予支持。同理，原告要求三被告支付上述房屋从2015年9月1日开始计算的占用费亦无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本案经调解不成，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告颜功林的全部诉讼请求。本案案件受理费68元，由原告颜功林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　徐怀艳人民陪审员　　曹佩均人民陪审员　　彭福寿二〇一七年六月二十二日书　记　员　　马晶晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关注微信公众号“”