（2016）陕0702民初1529号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-25
案件名称
杨桂清诉杨希军、刘丽芳农村房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
汉中市汉台区人民法院
所属地区
汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨桂清,杨希军,刘丽芳
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初1529号原告杨桂清,女,生于1955年10月11日，汉族，陕西省城固县人。委托代理人熊朝国，男，生于1964年11月9日，汉族，陕西省镇巴县人。委托代理人杨子平，男，生于1960年10月23日，汉族，陕西省城固县人。被告杨希军,男,生于1957年4月24日，汉族,陕西省洋县人。第三人刘丽芳，女，生于1969年1月15日，汉族，汉中市汉台区人。委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人李俊志，陕西恒爱律师事务所律师。原告杨桂清诉被告杨希军、第三人刘丽芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案，2016年7月25日，第三人刘丽芳提出诉讼请求，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告杨桂清的委托代理人熊朝国、杨子平、被告杨希军、第三人刘丽芳及其委托代理人黄勇、李俊志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂清诉称及对第三人诉讼请求的辩称，原告杨桂清在汉中市汉台区王官营村四组拥有宅基地一处，建住房两间三层，其土地证号为集建土字第00310**号，房产证号为第0130**号。2007年9月29日，杨希军与原告之子杨波签订《房屋产权置换协议》和《契约》，约定：被告杨希军购买汉中市汉台区北关办事处王观营村4组村民杨桂清私有砖混楼房一幢，价款180000元；随契约将具名杨桂清的房屋产权证、土地使用证交付杨希军。杨希军购买该房屋后没有入住，即于2008年12月19日作价23万转让给刘丽芳用于出租。现因原告年事已高，回乡居住心切，愿意返还购房款18万元，补偿添附物残值35271.60元、支付杨希军购房款利息33372元收回房屋，但协商不成，故诉于法院，请求：1、判令被告杨希军与杨波签订的《房屋产权置换协议》和《契约》无效；2、判令被告杨希军与第三人刘丽芳签订的《房屋买卖契约》无效；3、判令被告杨希军和第三人刘丽芳将涉案房屋以及具名杨桂清的房屋产权证（第0130**号）、土地使用证（集建土字第0031066号）返还给原告。针对第三人刘丽芳的诉讼请求，原告认为：1、原告主张按房屋增值部分给予合理补偿没有法律依据，且不符合最高人民法院关于审理农村房屋买卖纠纷案的统一要求，合同无效的损失是基于缔约过失责任而发生，损失额应以已经发生的实际损失为限而不应是期待利益，刘丽芳提出的房屋评估价款，看似增值，实为期待利益，并未实际发生，不应作为损失赔偿依据，涉案房屋增值不是缔约过失造成买受人应得利益损失，而是买受人始终不可能得到的利益；2、刘丽芳在民事答辩状中称“花装修费33万元”与其提供的《价格鉴定结论》列示的装修部分价格78224.00元自相矛盾，均不可信；3、汉区价人鉴（2017）055号《价格鉴定结论书》的鉴定结论与涉案房屋没有关联性。首先价格定义而言，汉区价人鉴（2017）055号《价格鉴定结论书》所鉴定的房地产现实价值616865元，是以2016年11月4日为基准日的，满足假设和限制条件（假设土地为国有出让土地）得出的价格，而涉案房屋至今还坐落在集体所有的农民宅基地上，根本不满足其假设和限定的条件！即二者无关联性。其次，就鉴定采用的成本法而言，建筑重置成本分复原重置成本和更新重置成本两种。复原重置成本是采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新的资产所需的费用。相对于本案来说，案涉房屋建于2000年，所用材料、建筑标准、设计、规格及技术等与新型材料、现代建筑标准、新型设计、规格和技术等差异很大。适用复原重置成本鉴定方法相对较为公平。而汉台区价格认证中心在鉴定过程中，没有核定评估对象即案涉房屋所使用的材料、建筑标准、设计、规格及技术等，足见其鉴定过程已脱离案涉房屋，其鉴定结论不适用案涉房屋。再次，就房屋重置成本单价和装修综合单价确定而言，缺少成本构成与计核依据，有失建筑工程造价的科学性，且与汉中市造价办公布的价格相矛盾。最后，就鉴定结论的性质而言，是期待利益，不是已发生的事实，属于证据，不是法院裁判的依据。综上，汉区价人鉴（2017）055号《价格鉴定结论书》没有达到委托鉴定涉案房屋现值的目的，不能作为案审依据。被告杨希军辩称及对第三人诉讼请求的辩称，一、被告在购买原告房屋过程中没有过错，过错全在原告方，被告不承担任何责任。首先，在被告购买房屋过程中，原告先诱骗被告上当，交纳定金5万元后，被告发现原告手续不全，要求退款，哪怕只要退还4万元也行，原告无钱可退，又威胁不退定金，欺诈被告以18万元的价格购买原告房产。其次，原告伙同汉台东关法律服务所以法律见证的名义欺瞒被告，被告作为一名企业职工，虽对法律规定有所了解，但不足以防范原告请的法律见证机构的诱骗，故被告在购买原告房屋过程中没有过错，不应承担任何责任。二、如果法院认定原、被告之间的房屋买卖合同无效，原告现要求被告或第三人返还房屋，因被告在该买卖房屋过程中没有过错，原告应返还因买卖合同无效给被告造成的损失法律见证费3600元、购房款180000元共计183600元的15个月利息33277.50元。三、被告在第二次卖房过程中，曾打电话给原告，要求原告将房屋购回，原告明确告知被告不要房，要求被告自己处理，被告才将房屋卖给第三人，现房屋由第三人占有使用，因此，原告应与第三人协商解决。四、因原告的过错给被告和第三人造成房屋价值上涨带来的经济损失应由原告承担全部责任。第三人刘丽芳陈述、诉讼请求及理由，一、本案房屋买卖合同无效的主要责任人是原告，其应承担主要的过错责任。1、本案当事人之间的房屋买卖合同，系各方自愿协商的结果，买受人支付了合理对价，并且房屋已经实际交付近十年，第三人从其前手买得后，对房屋做了重大改造、并进行了装修装饰和添附，合同早已经履行完毕。原告现在否认其合同效力，只是因为该地域房地产价格升值，且面临拆迁，其反悔目的是为了追求更大的拆迁补偿利益，而且，本案合同若被认为无效，也只是因为违反了国家政策方面的规定，而非违反了法律法规的强制性效力性规范。国家政策的善变，原本就不宜作为法律适用的依据，因此从法律的层面来讲，原告人出尔反尔，背信弃义的行为确实违反了诚实信用的最基本的法律原则，也沉重打击了交易安全性。其对基本法律原则的故意违反，目的是为了追求更大的拆迁补偿款，当然应该承担更大的责任。2、本案被告及第三人在本次交易中已经尽到了审慎的注意义务，过错明显很小，理由如下：a、本案房屋系通过中介公司中介成交，买受人系通过公开市场买得；b、被告人购买房屋时，经法律服务所见证，各方资源的情况，具有充分证据证明；c、根据我国各级法院判例，类似案件分责时，均认定出卖人承担主要过错责任。二、原告除应退还已收取的房款外，还应对第三人的信赖利益进行赔偿（即房屋评估现值与购房款差价部分）理由如下：1、信赖利益是指缔约人合理信赖合同有效成立而支出的财产成本或机会成本，以及该成本支出因合同有效成立并得以履行而得获得的利益。其特征如下：信赖利益基于合理信赖而产生。在缔约人对合同有效成立产生合理信赖之前，其拥有的财产利益、机会利益均只是普通的既存利益，并不是信赖利益。只有在其因合理信赖并支出成本后，才产生信赖利益。本案第三人基于房屋前述情况足以信赖原告自愿出售房屋且不会反悔，并支付了成本对价，自然就对本次交易产生了信赖利益。2、保护信赖利益的结果是将信赖利益恢复至缔约前的状态，信赖利益损失包括财产损失和机会损失，实际上是财产成本和机会成本因无法恢复导致的损失。信赖利益损害赔偿是将信赖人已消耗掉的财产成本、机会成本重新恢复，使其因信赖利益而改变的财产状态再重新恢复过来，重新拥有财产利益和机会利益。如果不是本案交易的存在，购房之日第三人完全可以另购其他商品房，那么至今日之房价增值，最少超过当时房价2-3倍！这部分的损失实际上就是被申请人的机会利益。对于善意信赖人来说，机会利益损失确实存在，不获赔偿显失公平。而且，如果对其遵守诚信所遭受的该部分损失不予赔偿，不仅不利于诚实信用建立，亦不足以让随意失信的责任人认识其违反诚信的严重性。因此，第三人的机会利益原告当然应该赔偿！3、如果仅仅赔偿房款利息及添附改造价值，则无视了第三人的信赖利益损失，而且，原告人的反悔行为将获得巨额价值的拆迁补偿款，这明显是不公平的！三、第三人的诉讼请求为：若本案合同被确认为无效，原告杨桂清依法应该返还实际收取的购房款18万元及房屋现有价值与18万元交易价的价差损失，被告杨希军收取第三人22万元购房款实际支付原告杨桂清18万元，则杨希军对加价金额4万元的占有就没有法律依据和合同依据，依法应该返还第三人，并承担这4万元占有其间的利息。经审理查明，原告杨桂清在汉中市汉台区王官营村四组拥有宅基地一处，建住房两间三层，其土地证号为汉市集建土字第00310**号，房产证号为汉中市房权证汉台区字第0130**号。2007年9月29日，原告杨桂清书面委托其子杨波全权办理该房屋出售事宜，并经汉台区东关法律服务所对该授权委托书予以见证，当日，杨波以原告杨桂清的名义与被告杨希军签订《房屋产权置换协议》和《契约》，约定：被告杨希军购买坐落于汉中市汉台区北关办事处王观营村4组村民杨桂清私有砖混楼房一幢，价款180000元，并约定“世代永远不得反悔”，汉台区东关法律服务所对该房屋买卖《契约》予以“法律见证”，证明其“房屋买卖契约合法”。2017年11月29日，杨希军付清购房款后，杨桂清将该房屋及汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》原件交付给杨希军。2008年12月19日，被告杨希军与第三人刘丽芳签订《房屋买卖契约》，约定：杨希军将购买的汉中市汉台区北关办事处王观营村4组村民杨桂清私有砖混楼房一幢以23万元价款转让给刘丽芳，并约定如发生产权纠纷，一切损失由转让方承担全部责任并赔偿双倍购房款。当日，刘丽芳实际给付购房款22万元，杨希军将该房屋及汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》原件交付给刘丽芳，并将杨希军购买杨桂清房屋的全部资料给付刘丽芳。其后，刘丽芳对该房屋进行了装修，并占有使用至今。2016年5月31日，原告诉于本院，审理中，第三人提出诉讼请求，并书面申请，要求对涉案房屋现值（含装修）予以评估，本院委托汉中市中级人民法院转委托有鉴定资质的相关机构对位于汉台区王覌营村4组涉案住房一栋的现值予以评估（含装修部分），并对该栋房屋所占土地的土地使用权价值予以评定，汉中市中级人民法院转委托汉中市汉台区价格认证中心予以评估，2017年3月30日，汉中市汉台区价格认证中心作出汉区价认鉴（2017）055号《鉴定结论书》，鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为616865.00元，土地使用权价格为87150.00元。鉴定费6000元由刘丽芳预交。以上事实，有原、被告及第三人相一致的陈述，以及经当庭质证，予以认证的下列证据在卷佐证，足以认定：1、汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》；2、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》；3、2007年9月29日杨桂清委托其子杨波全权办理该房屋出售事宜的《委托书》，以及汉台区东关法律服务所《对授权委托书见证》；4、2007年9月29日杨桂清与杨希军签订《房屋产权置换协议》和《契约》，以及汉台区东关法律服务所《对杨波与杨希军房屋买卖契约的法律见证》；5、2008年12月19日杨希军与刘丽芳签订的《房屋买卖契约》；6、2008年12月19日杨希军亲书收条一张，证明刘丽芳实际给付购房款22万元。7、汉中市汉台区价格认证中心作出汉区价认鉴（2017）055号《鉴定结论书》。本院认为，农村宅基地使用权是我国农村社会保障体系最重要的组成部分，系农民安身立命之本，承载着广大农民居者有其屋的社会功能。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款规定，农民集体所有的动产和不动产属于本集体组织成员集体所有。根据上述法律规定，农村宅基地的使用权具有使用权主体为本集体组织成员的人身属性，为此，非集体组织成员不能取得宅基地的使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地的使用权。本案讼争的房屋，系原告杨桂清基于系汉台区王官营村村民这一集体组织成员的特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在该宅基地上建造的建筑物，其房屋的买卖，实质上也将该宅基地出让给非本集体经济组织成员以外的人员，因此，原告杨桂清与被告杨希军签订《房屋产权置换协议》和《契约》、被告杨希军与第三人刘丽芳签订《房屋买卖契约》均无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应当赔偿给对方因此造成的损失，各方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。由于涉案房屋流转时间较长，社会经济发生较大变化，现房屋价值与购买价格有较大差异，第三人刘丽芳主张因合同无效给其造成信赖利益损失符合法律规定，而农村宅基地使用权系原告在本村独享的权利，因此，刘丽芳的信赖利益损失应为该房屋可实现价值704015.00元扣除土地使用权价值87150.00元及购房款220000元，实际为396865元。本案原告杨桂清在出卖时即应明知所出卖的房屋和宅基地属于我国法律、政策禁止流转的范围，其在房屋出卖后又以违法出卖为由主张合同无效，应承担合同无效的主要责任，被告杨希军在两次流转中获利40000元应退还给刘丽芳，被告杨希军、第三人刘丽芳在交易中未尽到审慎的注意义务，亦应承担相应责任。原告杨桂清认为汉区价人鉴（2017）055号《价格鉴定结论书》的鉴定结论与涉案房屋没有关联，其辩解理由忽略了第三人的信赖利益损失，系对法律规定的误读，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告杨桂清与被告杨希军于2007年9月29日签订的《房屋产权置换协议》和《契约》无效；被告杨希军与第三人刘丽芳于2008年12月19日签订的《房屋买卖契约》无效。二、在本判决生效后60日内由原告杨桂清退还第三人刘丽芳购房款180000元，由被告杨希军退还刘丽芳购房款差价40000元。在原告杨桂清付清购房款后10日内由第三人刘丽芳将坐落于汉中市汉台区王官营村四组讼争的房屋腾退给原告杨桂清，并将汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》原件退还给原告杨桂清。三、在本判决生效后60日内由原告杨桂清赔偿第三人刘丽芳经济损失396865元的70%计277805.50元，由被告杨希军赔偿第三人刘丽芳经济损失的10%计39686.50元，其余20%计79373元由第三人刘丽芳自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案原告受理费200元、第三人受理费2520元、鉴定费6000元，共计8720元，由原告杨桂清负担6104元、被告杨希军负担872元、第三人刘丽芳负担1744元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长 熊栋超人民陪审员 谭庙成人民陪审员 金慧琴二〇一七年六月二十二日）书 记员 薛兆瑞 来自