（2017）粤06民终4530号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-04
案件名称
程少梅、胡翠艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程少梅,胡翠艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4530号上诉人（原审原告）：程少梅，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：胡翠艳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人程少梅因与被上诉人胡翠艳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18334号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程少梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法进行房屋受损鉴定并作为赔偿依据；3.本案一、二审案件受理费由胡翠艳负担。事实与理由：1.胡翠艳在租赁期间未征得程少梅同意，擅自在涉案房屋加建建筑违反了相关规定。一审法院认定程少梅对胡翠艳改造涉案房屋是知晓并至少是默许是错误的。胡翠艳应当赔偿程少梅一切损失。2.程少梅请求法院重新对受损房屋进行鉴定，并作出合理的赔偿。胡翠艳辩称，程少梅的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。程少梅向一审法院起诉请求：1．判令胡翠艳支付自2016年7月起所欠的租金共6000元（按每月1200元计算）；２．判令胡翠艳支付租赁房屋所产生的水费、电费及数字电视费用共1000元；3．判令胡翠艳赔偿对租赁房屋墙体造成的破坏（胡翠艳因架设遮雨棚而在墙体打入的四颗爆炸螺丝对墙体造成的破坏、墙体开裂）、拆除程少梅房屋的设施（将房屋原厨房的水管、水龙头安装到房屋的其他地方，以及将房屋的铁门截断一分为二使用）损失共9000元。一审法院认定事实：程少梅、胡翠艳于2014年7月16日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、程少梅将杏坛镇延康巷15号房屋出租给胡翠艳使用，作学生辅导用途；二、租赁期间自2014年9月1日起至2019年8月31日止，2014年9月1日至2015年8月31日期间每月租金1000元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金1200元，租金于每月5日前支付；三、租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方；四、胡翠艳需向程少梅支付押金2000元，合同到期或解约后，在胡翠艳不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还；五、因胡翠艳使用不当或不合理使用，造成房屋及其内的设施损坏或发生故障，由胡翠艳负担维修费用；六、胡翠艳应按时支付水费、电费、数字电视收视费、治安管理费等费用。合同签订后，胡翠艳向程少梅支付了押金2000元，程少梅将涉案房屋交付给胡翠艳使用。胡翠艳在使用涉案房屋过程中，因加设雨棚需要，在房屋的墙体安装了四颗爆炸螺丝，将厨房的水管、水龙头迁移安装到房屋的其他地方使用，并将房屋原有的一扇铁门一分为二截断，安装在涉案房屋的门口当作门使用。在胡翠艳租赁使用涉案房屋期间，程少梅也在涉案房屋免费辅导学生写书法。2016年6月6日，程少梅向胡翠艳发出通知一份，内容如下：翠艳：2016年8月31日前你要搬迁完毕，并提前通知我。9月1日我要进行工程施工。胡翠艳收到上述通知后，通过电话与程少梅协商，要求继续租赁使用涉案房屋，但程少梅予以拒绝。程少梅拒绝的原因是认为胡翠艳的拍档说程少梅欺骗胡翠艳，将漏水的房屋出租给胡翠艳使用，程少梅表示不能接受他人说其骗人，故要求胡翠艳搬离涉案房屋。胡翠艳向程少梅交付租金至2016年6月。胡翠艳于2016年8月初将其财物搬离，没有再使用涉案房屋。胡翠艳于2016年8月15日电话通知程少梅对涉案房屋进行交接。程少梅于2016年8月16日回到涉案房屋，房屋内只遗留下几张台、凳等。诉讼中，程少梅明确其第三项诉讼请求赔偿的项目包括：一、胡翠艳赔偿对房屋墙体造成的破坏（胡翠艳因架设遮雨棚而在墙体打入的四颗爆炸螺丝对墙体造成的破坏、墙体开裂）、拆除程少梅房屋的设施（将房屋原厨房的水管、水龙头迁移安装到房屋的其他地方使用，以及将房屋的铁门截断一分为二使用）。一审法院经检视现场，发现涉案房屋的两面墙体确打入了四颗爆炸螺丝。程少梅向一审法院申请对上述损失进行评估，胡翠艳庭后表示不希望扩大损失，认为没必要进行评估，表示愿意对修复四颗爆炸螺丝对墙体造成的破坏、修复因拆除程少梅房屋的设施造成的损失赔偿800元。一审法院认为，程少梅、胡翠艳于2014年7月16日签订了一份《房屋租赁合同》，程少梅将涉案房屋出租给胡翠艳使用，程少梅、胡翠艳之间形成租赁合同关系。程少梅、胡翠艳签订的上述《房屋租赁合同》，内容合法，意思表示真实，是有效的民事合同，双方应遵照执行。在合同履行期间，程少梅因不满他人说被她欺骗，而以“要进行工程施工”为由，要求胡翠艳在2016年9月1日前搬离涉案房屋，显属无理。鉴于胡翠艳已搬离了涉案房屋，故可认定双方已实际解除了于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》。经庭审确认，胡翠艳在租赁使用涉案房屋期间，在其中两面墙的墙体各打入了两颗爆炸螺丝，并拆除了程少梅房屋的部分设施（包括将房屋原厨房的水管、水龙头迁移安装到房屋的其他地方，以及将房屋的铁门截断一分为二使用），因程少梅在胡翠艳租赁使用涉案房屋期间，程少梅也在涉案房屋免费辅导学生写书法。故胡翠艳上述对涉案房屋的改造，程少梅是知晓并至少是默许的，不构成程少梅解除租赁合同的理由。现因双方已实际解除了《房屋租赁合同》，胡翠艳应承担修复房屋的上述损坏或恢复原状的责任。对于修复损坏和恢复原状的费用，胡翠艳提出赔偿800元，经一审法院现场检视，根据日常生活经验法则，该费用足以弥补程少梅的损失。为了减少当事人的诉累及经济损失，一审法院对程少梅提出的评估损失的申请不予采纳。程少梅的上述损失由胡翠艳赔偿800元。程少梅认为胡翠艳在租赁期间造成房屋的另一面墙的墙体开裂，经庭审确认及一审法院现场检视，胡翠艳并未对该面墙体进行改造或在上面加装设施，无证据证明该裂痕是在胡翠艳租赁使用房屋期间由胡翠艳造成，故对程少梅的该项请求不予支持。程少梅请求胡翠艳支付水费、电费、数字电视费合共1000元，因未提供充分的证据证明具体的欠费期间、欠费数额，一审法院对程少梅的该项诉讼请求不予支持。鉴于胡翠艳已于2016年8月15日前搬离并于8月15日通知程少梅交接涉案房屋，故租金应计算至2016年8月15日，即胡翠艳应向程少梅支付2016年7月1日至2016年8月15日期间的租金合共1800元（1200元/月×1.5月）。胡翠艳在与程少梅签订租赁合同后，已向程少梅交付了押金2000元，胡翠艳已对所造成的涉案房屋的损坏所需的修复或恢复原状的费用对程少梅进行了赔偿，程少梅应将押金2000元退还给胡翠艳。因胡翠艳还需向程少梅支付租金1800元、赔偿800元，两相抵减后，胡翠艳无需再向程少梅支付租金，但需向程少梅赔偿600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡翠艳于判决发生法律效力之日起十五日内，向程少梅赔偿600元；二、驳回程少梅的其他诉讼请求。案件受理费200元，由程少梅负担150元，由胡翠艳负担50元。二审中，程少梅向本院申请证人出庭作证，拟证明胡翠艳搭建遮雨棚的相关事实。胡翠艳向本院提交了录音一段，拟证明程少梅故意解除合同，以及照片一组，拟证明程少梅长期在涉案房屋教书法，对胡翠艳搭建遮雨棚一事是知情的。经审查，由于该证人与程少梅是亲属关系，二者存在利害关系，而且其仅知悉涉案房屋搭建过遮雨棚一事，对遮雨棚是何人搭建、何时搭建、何时拆除等均不知情，其证言与本院争议事实无直接关系，本院对其证言不予采信。程少梅对胡翠艳提交的证据的真实性没有异议，本院对此予以确认。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，程少梅在二审中确认其自2014年8月第三个星期起，每周六上午都在涉案房屋教书法；其在2014年10月左右知悉胡翠艳搭建了遮雨棚，后来经与胡翠艳协商，由程少梅找施工队，胡翠艳负担出钱，对遮雨棚进行了加固。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为胡翠艳是否应当向程少梅赔偿房屋损坏的相关损失。关于程少梅主张的墙体开裂的问题，其一，经一审法院组织现场勘验，胡翠艳在开裂墙体上未进行改造或加装设施。其二，由于遮雨棚是由四颗爆炸螺丝固定在与开裂的墙体相垂直的两面墙体上，遮雨棚重量由打爆炸螺丝的两面墙承载，而非由开裂的墙体承载，程少梅称因遮雨棚的重量压在该开裂墙体上导致墙体开裂理由也不充分。因本案证据不足以证明胡翠艳的行为造成了墙体开裂，程少梅请求胡翠艳对此予以赔偿缺乏事实依据，本院不予支持。关于拆改房屋设施的问题，本院认为，根据程少梅的陈述，自2014年8月第三个星期起，其每周都有半天时间在涉案房屋教书法，由此反映程少梅一直知悉涉案房屋的拆改情况。在此情况下，程少梅在长达两年多的时间内也未提出异议，可反映程少梅至少是默许了涉案房屋的拆改行为，同时考虑到胡翠艳的迁移水管、水龙头以及将房屋铁门截断等行为造成的损失不大，一审法院经现场勘验后采纳胡翠艳主动提出的赔偿800元的方案并无不当。关于程少梅的鉴定申请，本院认为，由于本案无证据表明涉案房屋墙体开裂是胡翠艳造成的，而胡翠艳对涉案房屋设施的其他拆改行为得到程少梅的默许，而且胡翠艳已对此作出合理的赔偿，程少梅请求对涉案房屋受损情况进行鉴定理由不成立，本院不予准许。综上所述，程少梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人程少梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉代理审判员 潘伟丹二〇一七年六月二十二日书 记 员 覃心怡 微信公众号“”