（2017）苏0509民初5576号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-07-25

案件名称

吴江月亮湾房产有限公司与宋玉增、刘道喜商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴江区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴江月亮湾房产有限公司,宋玉增,刘道喜

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

苏州市吴江区人民法院民事判决书（2017）苏0509民初5576号原告吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地江苏省苏州市吴江汾湖高新技术产业开发区。法定代表人徐蓉芳，董事长。委托诉讼代理人陆秋菊，女，1981年7月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系公司员工。被告宋玉增，男，1982年9月22日出生，汉族，住河南省林州市。被告刘道喜，女，1985年4月23日出生，汉族，住河南省民权县。原告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）诉被告宋玉增、刘道喜商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法由审判员刘成文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告月亮湾公司的委托诉讼代理人陆秋菊到庭参加诉讼，被告宋玉增、刘道喜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月亮湾公司诉称：2015年9月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：Y2015015928），约定被告购买原告开发的位于吴江××经济开发区××大道××“月亮××花园”××单元××号房××套，总价款950000元。被告向中信银行吴江支行取得住房按揭贷款665000元，由原告为其贷款承担阶段性担保责任。但由于被告拖欠银行贷款未还，银行要求原告承担担保责任，原告于2016年8月10日为被告代偿借款本金及利息合计684048.01元。商品房买卖合同补充协议约定：“在出卖人为买受人承担按揭贷款担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的，或由于买受人原因无法办理按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的，本商品房买卖合同自动解除，出卖人收回房屋自由处分，并按总房款的10%向买受人追索赔偿金，买受人需配合办理注销登记备案手续。赔偿金以及出卖人为买受人代偿款项直接先从买受人已支付的购房款中扣除，由此所产生的全部债务及相关费用均由买受人承担。”鉴于以上代偿事实以及合同约定，本案所涉商品房买卖合同解除后的被告款项用于冲抵原告代偿款项。诉请判令：1.判令解除原、被告双方之间于2015年9月21日签订的商品房买卖合同（合同编号：Y2015015928），并判令被告支付原告赔偿金95000元及代偿款从实际代偿支付之日（2016年8月10日）起至合同备案注销之日止的银行同期同类贷款利率的银行利息）；2、判令被告承担银行起诉致原告代偿银行按揭所产生的案件受理费及律师费27353元；3.判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；4.判令本案诉讼费用由被告承担。被告宋玉增、刘道喜未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2015年9月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：Y2015015928），约定被告购买原告开发的位于吴江××经济开发区××大道××“月亮××花园”××单元××号房××套，总价款950000元。该补充协议约定：在出卖人为买受人承担按揭贷款担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的，或由于买受人原因无法办理按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的，本商品房买卖合同自动解除，出卖人收回房屋自由处分，并按总房款的10%向买受人追索赔偿金，买受人需配合办理注销登记备案手续。赔偿金以及出卖人为买受人代偿款项直接先从买受人已支付的购房款中扣除，由此所产生的全部债务及相关费用均由买受人承担。2015年10月12日，中信银行股份有限公司吴江支行作为贷款人与宋玉增、刘道喜作为借款人、月亮湾公司作为保证人签订《个人购房借款合同》一份，约定宋玉增、刘道喜向中信银行股份有限公司吴江支行借款66.5万元用于购买坐落于苏州市××区汾湖镇××大道××月亮××花园××号的房产，借款期限为360个月，自2015年10月12日起至2045年10月12日止；关于合同利率，合同约定合同履行期内贷款利率为浮动利率，在基准贷款利率基础上下浮5%，自贷款发放之日起，首次利率调整日确定为2016年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，还款方式为按月等额本息还款，每月15日为还款日，每期还款本息为1940.79元；合同同时约定如借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约，贷款人有权按合同约定计收罚息和复利，并宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，并要求借款人赔偿中信银行股份有限公司吴江支行因实现债权而产生的律师费等相关损失，同时要求保证人承担保证责任。对逾期使用的贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按逾期贷款罚息利率计收复利。合同还约定合同项下担保方式为由保证人（开发商）月亮湾公司提供阶段性连带责任保证，保证人对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至借款人就本合同项下所有房屋取得房屋所有权证并办妥以借款人为抵押权人的他项权证期间（担保阶段）借款人在个人房产按揭贷款项下全部应付款项承担连带担保责任，保证期间为担保阶段届满之日起两年，如银行宣布合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为银行宣布该债务履行期限届满之日起两年。担保范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权合同担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、过户费、保全费、公告费、诉讼费、执行费等）。2015年10月12日，中信银行股份有限公司吴江支行告宋玉增、刘道喜发放贷款66.5万元，相应借款借据载明借款期间自2015年10月12日起至2045年11月12日止，年利率为4.8925%，按月等额本息还款。宋玉增、刘道喜在借款借据借款人栏处签字确认。上述贷款发放后，借款人按约还款至2016年1月15日，自2016年2月15日起未按时足额偿还本息。2016年3月14日，中信银行股份有限公司吴江支行向本院提起诉讼，主张宋玉增、刘道喜归还贷款本金、利息、罚息，支付为实现债权产生的律师费损失22000元，月亮湾公司对宋玉增、刘道喜的债务承担连带清偿责任。2016年5月6日，本院作出（2016）苏0509民初3367号民事判决书，判决宋玉增、刘道喜归还中信银行股份有限公司吴江支行借款本金663366.60元并支付相应欠息（截至2016年3月10日止结欠的利息、罚息按《个人购房借款合同》约定的等额本息还款方式正常计算；自2016年3月11日起至实际给付之日止的罚息，以借款本金663366.60元为基数，按合同利率的100%计算，对不能按时支付的利息，按合同利率的100%计收复利）；宋玉增、刘道喜赔偿原告中信银行股份有限公司吴江支行律师费损失22000元；月亮湾公司对宋玉增、刘道喜的上述债务承担连带清偿责任。后月亮湾公司全部履行了该判决确认的连带责任。上述事实，有《商品房买卖合同》（合同编号：Y2015018640）、《个人住房（商业用房）借款合同》、民事判决书、银行转账凭证、个人贷款还款凭证、代偿确认书及当庭当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告月亮湾公司与被告宋玉增、刘道喜签订的的商品房买卖合同及原告月亮湾公司、被告宋玉增、刘道喜与中信银行股份有限公司吴江支行签订的个人住房借款合同，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。被告宋玉增、刘道喜通过首付按揭贷款的方式支付了购房款，理应按约按月偿还贷款本息，但被告宋玉增、刘道喜逾期还贷，导致中信银行股份有限公司吴江支行通过诉讼主张贷款本息全部提前到期，并要求原告月亮湾公司承担连带保证责任。原告依据个人住房借款合同中担保条款的约定及生效法律文书的确定，承担了连带责任，代被告宋玉增、刘道喜向中信银行股份有限公司吴江支行代偿了被告所按揭贷款的本息684048.01元，并支付了律师费及案件受理费共计27353元。原告为被告宋玉增、刘道喜向中信银行股份有限公司吴江支行代偿贷款本息后，原告有权解除商品房买卖合同，故本院对原告要求解除双方之间商品房买卖合同，并由被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续的诉讼请求，予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，被告应向原告支付总房款10%的赔偿金，故本院对原告要求被告支付赔偿金95000元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告支付代偿金额产生的利息损失，本院认为赔偿金与赔偿利息损失具有质的同一性，赔偿损失属于承担违约责任的一种，因原告已主张赔偿金，且无证据证明其实际损失高于赔偿金，故本院对原告主张赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。原告月亮湾公司因银行诉讼主张而支付的律师费及案件受理费，应由二被告承担。原告已收取被告支付的购房款950000元，扣除原告为被告的代偿款684048.01元、被告应承担的赔偿金95000元、律师费及案件受理费共计27353元、本案诉讼费用1583元，原告尚应返还被告购房款142015.99元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴江月亮湾房产有限公司与被告宋玉增、刘道喜之间于2015年9月21日签订的关于月亮湾大花园第1幢1单元1512号房屋的《商品房买卖合同》（编号：Y2015015928），被告宋玉增、刘道喜应于本判决生效之日起十日内协助原告吴江月亮湾房产有限公司办理商品房买卖合同的备案注销手续。二、原告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告宋玉增、刘道喜购房款142015.99元（履行方式：汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67）。三、驳回原告吴江月亮湾房产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1583元，由被告宋玉增、刘道喜负担，从原告吴江月亮湾房产有限公司应返还被告宋玉增、刘道喜的购房款中扣除（已计入判决主文）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员　　刘成文二〇一七年六月二十二日书记员　　王文州来源：百度搜索“”