（2017）粤0606民初2584号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-15
案件名称
佛山市顺德区汇星物业管理有限公司与李子强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区汇星物业管理有限公司,李子强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初2584号原告：佛山市顺德区汇星物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂上佳市池塘路2号豪雅苑丽雅阁17号。法定代表人：莫志平。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。被告：李子强，香港特别行政区居民，男，1972年5月2日出生，现住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司诉被告李子强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月17日及6月21日二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈巧玲、被告的委托诉讼代理人李崇均到庭参加诉讼，被告李子强本人参加了第一次庭审,原告的委托诉讼代理人罗闽参加了第二次庭审。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年8月至2017年1月期间的物业费3005.34元，2016年4月至7月期间的公共水电分摊费301.23元及违约金1724.27元（物业费的违约金自2016年8月11日起、公共水电分摊费的违约金自2016年4月11日起，均按照每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2017年1月24日为1724.27元）；2.被告向原告支付律师费1258元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2013年5月25日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定双方根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》规定达成协议，由原告为被告所有的位于佛山市顺德区容桂街道红旗社区居民委员会西堤二路东怡水岸花园桂花洲1座1701号的房屋提供物业管理服务，物业费按照建筑面积每平方米每月2.49元计算，原告的上述房屋建筑面积为201.16平方米，每月物业费金额为500.89元，每月10日前缴纳，上述物业费不包括公共水电分摊费，被告逾期交纳物业费、公共水电分摊费用的按照每日千分之五支付违约金，原告为此支出的诉讼费、律师费、保全费、执行费等均由被告承担。原被告与银行签订《委托银行代收费协议书》，委托银行自被告提供的银行账户中代扣物业费。被告自2016年8月起欠缴物业费、自2016年4月起欠缴公共水电分摊费，原告多次催收无果，遂提起本案诉讼。被告辩称，第一，被告拒绝交纳物业费是因为原告故意不履行其应尽的物业管理及服务义务，且利用其物业管理之便损害被告的合法权益，被告拒缴物业费合理合法。原告在未经被告及全体业主同意的情况下，禁止被告使用小区北门车库出入口，并禁止被告自小区北大门出入，在承诺恢复上述出入口使用后拒不履行承诺，损害了被告的合法权益；原告存在乱收费的情况，经常多扣物业费及一些被告不知名的费用，根据协议约定，物业费实行包干制，除二次供水费用外，其他水电费已经包含在物业费中，原告无权主张其他水电费。原告还存在相同面积、相同户型而公共水电分摊费用金额不同的情况，被告多次要求原告公开收费依据，但是原告一直不愿公开，原告的行为违反了前期物业管理服务协议的约定。第二，原告未通过书面方式向被告催收物业费，不能直接提起诉讼，因此其诉请不应得到支持。第三，原告应当提供证据证明公共水电使用情况及公共水电分摊费用明细。最后，原告主张的违约金及律师费缺乏法律依据。在本案开庭前还有十五个关联案件已在容桂法庭开庭。庭审后，另案的主审法官到桂花洲小区了解情况，并确认小区北门属业主的共用设施，但原告只向一期业主开放使用，不对被告及其他二期业主开放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提供的证据：1.《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，被告对其真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议，但该协议系原被告双方自愿签署，合法有效，本院予以采信；2.手续费收费的表格、东怡水岸住宅小区通道口标示图与本案待证事实并无直接关联，本院不予采信；3.公共公摊明细表、桂花洲公共水电分摊水电费清单、桂花洲公共水电分摊计算方式，上述证据被告虽有异议，但无法举证予以反驳,本院对上述证据予以采信;4.律师费发票、民事委托代理合同,被告对证据真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。被告提供的证据：1.视频光盘（6月19日《今日关注》节目的视频内容）、律师函、EMS邮单，原告对证据真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以采信;2.《联合声明》，该证据为被告及其他部分业主的单方声明，并不能对抗原告物业费的主张，本院不予采信;3.部分业主物业管理费扣费记录，该证据中属于被告扣费记录部分，原告没有异议，本院予以采信，其他部分本院不予采信。根据本院采信的证据及原被告庭审陈述，本院确认以下事实：原被告于2013年5月25日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定由原告为被告购买的位于佛山市顺德区容桂街道红旗社区居民委员会西堤二路东怡水岸花园桂花洲1座1701号的房屋（以下简称涉案房屋）提供物业管理服务，协议中约定采用包干制的方式按照建筑面积每平方米每月2.49元收取物业服务费，其中不包含公共水电分摊费及电梯费，对物业服务资金有争议的，委托顺德相关中介机构审计，车位按照车库车位每个每月50元缴纳物业服务费。上述服务费均按月于每月10日前缴纳，逾期交纳的自逾期之日起按照每日千分之五计算违约金，原告为追讨欠费所支出的费用（包括诉讼费、律师费等）由被告负担。随后，原被告及广东顺德农村商业银行股份有限公司共同签订《委托银行代收费协议书》，约定委托顺德农商银行代收应由被告按月缴纳的物业服务费，并将款项支付到原告的收款账户。被告涉案房屋建筑面积为201.16平方米，每月应缴纳物业服务费500.89元及相应的公共水电分摊费用。被告自2016年4月开始拖欠公共水电分摊费用、自2016年8月起开始拖欠物业服务费，现原告在本案中向被告追讨2016年8月至2017年1月期间的物业服务费3005.34元、2016年4月至7月期间的公共水电分摊费301.23元，并要求被告支付相应的违约金。原告委托广东实丰律师事务所代理本案诉讼，并支出律师费1258元。另查明，因涉案房屋所在的小区内部业主之间存在矛盾冲突，原告已将小区北门车库出入口封闭，且为被告配备的门禁卡不能自小区北门出入。本院认为，因被告为香港特别行政区永久居民，故本案系涉港商事案件，而本院是广东省高级人民法院指定的有权审理涉外、涉港、澳商事案件的人民法院，故本院对本案具有管辖权。本案为物业服务合同纠纷，双方在签订协议时明确约定根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关规定制定及履行协议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因双方已经协议选择合同适用的法律，故本案应适用内地法律进行审理。本案原、被告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》合法有效，双方之间的物业服务合同关系依法成立，对原被告双方具有法律约束力。现原告已经并持续为被告提供物业管理服务，且原告提供的物业管理服务不存在明显瑕疵，被告应当按照约定向原告缴纳相应的物业服务费用及公共水电分摊费，故此原告要求被告向其缴纳2016年8月至2017年1月期间的物业服务费3005.34元及2016年4月至7月期间的公共水电分摊费301.23元合法有据，本院予以支持。原告主张按每日千分之五计算违约金，被告在庭审中认为违约金不应收取且明显过高，本院经审查后认为，原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，予以适当调整，按照以下方式计算：暂计至2017年1月24日的违约金为500元，此后的违约金以欠费金额3306.57元（含物业服务费及公共水电分摊费）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至实际清偿之日止。原告主张的律师费1258元，符合原被告双方在协议中的对违约方承担责任的约定，本院予以支持。对于被告提出原告应进行书面催收后才能提起诉讼的抗辩意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。对于被告提出的原告利用管理之便损害其作为业主的合法权益的抗辩，若被告认为原告损害其合法权益，可通过合理途径另行合法解决，因原告已按照合同约定提供物业管理服务，被告提出的该条抗辩理由不能作为其拒绝缴纳物业服务费的合理依据，本院不予采纳。对于被告提出公共水电分摊费不应收取的抗辩意见，鉴于双方在物业服务协议书明确约定，原告每月交纳的物业服务费中不包括公共水电分摊费及电梯费，故其认为不交纳公共水电分摊费的抗辩并无事实和合同的依据，本院不予采纳。对于被告认为公共水电分摊费不透明，对收取的数额存有异议的抗辩，鉴于双方在物业服务协议书对物业费争议的处理约定了解决方法，即必须委托中介机构进行审计，在没有经过审计确认原告收取的费用不当的前提下，被告单方拒绝交纳全部物业服务费和公共水电分摊费的抗辩无理，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李子强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司支付2016年8月至2017年1月期间的物业服务费3005.34元、2016年4月至7月期间的公共水电分摊费301.23元及违约金（违约金计算方式：暂计至2017年1月24日的违约金为500元，此后以3306.57元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至实际清偿之日止）；二、被告李子强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司支付律师费1258元；三、驳回原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李子强负担。如不服本判决，原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李子强可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 梁 斌人民陪审员 余彩红人民陪审员 赵昌萍二〇一七年六月二十二日书 记 员 张海玲 更多数据：搜索“”来源：