（2017）川01民终2608号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-10-27
案件名称
闻桂兰、成都华新国际实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闻桂兰,成都华新国际实业有限公司,成都华新瑞泰物业管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2608号上诉人（原审原告）：闻桂兰，女，1951年5月11日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都华新国际实业有限公司。住所地：成都市双流区东升街道大件路东升段****号。法定代表人：陈志强。委托诉讼代理人：张洪章，四川矩衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都华新瑞泰物业管理有限公司。住所地：成都市双流区牧马山开发区西南日月城办公楼*楼。法定代表人：於金刚。委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。上诉人闻桂兰与被上诉人成都华新国际实业有限公司（以下简称“华新实业公司”）、成都华新瑞泰物业管理有限公司（以下简称“华新物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流县人民法院（2016）川0112民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。闻桂兰上诉请求：1、依法改判华新实业公司支付闻桂兰从交房之日起到能够装修期间因房屋渗水无法入住造成的房屋租金损失159000元（暂计算至2016年5月9日止）；2、依法改判华新实业公司对闻桂兰渗水房屋进行维修并承担全部修缮费用；3、依法改判华新实业公司、华新物业公司对闻桂兰赔礼道歉；4、本案一二审诉讼费由华新实业公司、华新物业公司承担。事实和理由：1、涉案房屋存在重大质量问题客观属实，事实清楚，证据充分；2、原审法院认定客观事实存在重大瑕疵，涉案房屋所在楼盘普遍存在渗水、积水问题；3、华新实业公司应当支付闻桂兰从交房之日起到能够装修期间因房屋渗水无法入住造成的房屋租金损失；4、华新物业公司作为物业管理服务企业没有尽到自己的服务职能，私自将托管的钥匙交付给华新实业公司，导致闻桂兰的房屋被开挖，存在重大过错，应当对闻桂兰赔礼道歉。华新实业公司辩称：1、房屋交付后���闻桂兰已经实际接受案涉房屋，并未对房屋质量问题提出异议，闻桂兰也并未提交出证据证明房屋渗水并影响其居住；2、案涉房屋符合约定的交付条件，案涉房屋已经取得了竣工验收、规划验收及分户验收，除了符合合同约定的条件以外，也符合法律规定。一审法院进行了调查核实，房屋钥匙由物管公司托管，不等于房屋存在质量问题，闻桂兰的主张无法律依据。华新物业公司辩称，业主房屋内的事实不属于物业公司管理范围，华新物业公司没有介入案涉房屋的开挖整修。闻桂兰向一审法院起诉请求：1、判令华新实业公司支付闻桂兰从交房之日起到能够装修期间因房屋渗水无法入住造成的房屋租金损失（从2011年12月9日起按照3000元每月进行计算）；2、判令华新实业公司对闻桂兰渗水房屋进行维修并承担全部修缮���用；3、判令华新物业公司继续免除物业管理费用；4、判令华新实业公司、华新物业公司对闻桂兰赔礼道歉。一审法院认定事实：2010年9月21日，闻桂兰与华新实业公司签订《商品房买卖合同》，约定闻桂兰购买华新实业公司开发的“华新·锦绣尚郡1A”××幢××层××号房屋，建筑面积320.43平方米，总价款2505000元。《商品房买卖合同补充协议》第七条第1项约定：“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已在《买卖合同》约定的交房期限内完成该商品房的交付。对房屋交付过程中买受人发现的房屋质量问题，需双方书面确认，并由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在双方约定的期限内负责修复。”2011年7月5日，“华新·锦绣尚郡”工程通过竣工验收。2011年10月18日，“华新·锦绣尚郡一期A区”工程取得建设工程规划合格证。闻桂兰所购30幢4号房屋亦通过了住宅工程质量分户验收。2012年3月17日，闻桂兰签署《华新·锦绣尚郡1A期房屋交付手续办理进程确认书》，确认书中载明：“（一）咨询借贷；（二）签署文件……（九）整修申报：整修申报，签署托管协议，托管钥匙。……本人已于2012年3月17日，在华新·锦绣尚郡客户服务中心办理完毕以上入伙手续，特此确认。”闻桂兰提供的房屋照片显示，负一层地下室的地面有水印，负一层车库地面被开挖，下水管道裸露在外。一审另查明，华新物业公司系华新·锦绣尚郡小区的前期物业服务企业。2016年11月2日，一审法院工作人员对华新·锦绣尚郡1A期××幢××号房屋进行了现场勘查，负一层地下室���分未见积水，墙面触感干燥，车库位置已进行了回填，结构及外观未见明显变化。此外，××幢××号房屋仍为清水房，未见装修痕迹。一审法院认为，闻桂兰与华新实业公司之间建立了合法有效的商品房买卖合同关系，华新实业公司应当交付质量合格的商品房。本案中，华新实业公司提交的竣工验收报告、建设工程规划合格证以及经闻桂兰签署的房屋交付手续办理进程确认书等足以证明华新实业公司已交付了质量合格的房屋。闻桂兰提供的房屋现场照片只能反映负一层地下室的地面存在水印，并不足以证明房屋存在渗水问题，更不足以证明渗水是从交房至今一直存在的持续性状态。根据现场勘查情况，目前房屋地下室也并不存在渗水现象。闻桂兰虽主张在交房过程中因房屋渗水提出了整修申报并托管了钥匙，但一审法院认为提出整修申报��不必然说明是由于房屋渗水，或房屋存在影响入住的严重质量问题，因为根据商品房买卖合同补充协议第七条的约定，对房屋交付过程中买受人发现的房屋质量问题，需双方书面确认并由出卖人在双方约定的期限内负责修复，而本案中闻桂兰并未举证证明有关于房屋渗水问题的书面确认文件。综上，对闻桂兰要求华新实业公司修缮房屋并赔偿闻桂兰无法装修入住的租金损失的主张，一审法院不予支持。同时，闻桂兰认为华新实业公司在未经闻桂兰许可的情况下对房屋负一层车库部位进行了开挖，应赔偿闻桂兰开挖期间无法装修入住的租金损失，一审法院认为，首先，根据现场勘查情况，开挖部位现已进行了回填，房屋结构及外观未见明显变化。其次，在一审法院对房屋进行现场勘查时，房屋状态仍为清水房，也即在华新实业公司对开挖部��完成了回填后闻桂兰仍未对房屋进行装修，故华新实业公司的开挖行为并未实际损害闻桂兰的入住期待。综上，一审法院对闻桂兰该诉讼请求亦不予支持。至于闻桂兰主张华新物业公司继续免除物业管理费，一审法院认为，闻桂兰与华新物业公司之间系物业管理合同关系，与本案系不同的法律关系，不应在本案中一并处理，闻桂兰可另案起诉。此外，赔礼道歉属于承担侵权责任的方式，本案属于合同纠纷，闻桂兰主张赔礼道歉于法无据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回闻桂兰的诉讼请求。一审案件受理费1740元，由闻桂兰负担。二审中，双方没有提交新证据。二审中，华新实业公司认可在闻桂兰接收案涉房屋后，对该房屋的地下室进行过开挖，但原因是整修下水道，开挖时间很短，因临时性工程，故无法提供施工资料；闻桂兰表示其提交的开挖照片系在一审起诉时拍摄，在一审庭审结束后才恢复；华新物业公司陈述涉案的物业小区有充足的免费公共停车位，闻桂兰未对此提出异议。本院认为，2010年9月21日，闻桂兰与华新实业公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点在于涉案房屋是否存在渗水的质量问题，该质量问题是否造成闻桂兰的实际损失。关于案涉房屋地下室是否存在渗水问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定，“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”；第一百零八条第一、二款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。从现有证据来看，闻桂兰提交的照片只能反映涉案房屋的地下室墙壁存在水印及华新实业公司对地下室进行过开挖，但不能证明地下室实际存在影响使用的渗水现象，也不能证明华新实业公司的开挖行为系对渗水问题的修缮。闻桂兰亦未提交符合合同约定的经双方确认存在渗水问题的资料，��未支付物业费的行为也不能反推涉案房屋的地下室存在渗水问题。同时需指出的是，闻桂兰于2013年3月就实际接收了涉案房屋，至本案诉讼期间，闻桂兰完全能够就其主张的涉案房屋地下室存在持续性或多次性渗水问题进行证据的收集和固定，而其提交的所有证据均无法直接证明地下室存在渗水问题。相反，华新实业公司提交的竣工验收报告、建设工程规划合格证、房屋交付手续办理进程确认书等能够证明案涉房屋系质量合格的房屋。因此，本院对闻桂兰关于涉案房屋地下室存在持续渗水问题，要求华新实业公司及华新物业公司赔偿其租金损失和进行维修的主张均不予支持。关于华新实业公司是否应赔偿闻桂兰开挖期间的租金。本院认为，华新实业公司系对案涉房屋地下室车库进行的开挖，未对其楼上居住部分造成明显影响，故闻桂兰要求华新实业公司按照整个房屋的租金标准赔偿其损失的主张缺乏事实依据。同时，闻桂兰亦未证明在开挖期间其另行租赁了车位或存在其他实际损失及损失大小，故本院对闻桂兰关于华新实业公司应赔偿其开挖期间损失的主张亦不予支持。因本案系合同纠纷，故闻桂兰要求华新实业公司及华新物业公司赔礼道歉的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，上诉人闻桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元，由上诉人闻桂兰负担。本判决为终审判决。审判长 李俊审判员 王果审判员 赵韬二〇一七年六月二十二日书记员 黄迪 微信公众号“”