（2017）鄂28民终911号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-11-22
案件名称
高宏英、建始县国有资本投资运营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高宏英,建始县国有资本投资运营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终911号上诉人（原审被告）：高宏英，女，1971年10月23日出生，土家族，户籍地建始县。被上诉人（原审原告）：建始县国有资本投资运营有限公司。住所地建始县业州镇奎星楼路**号。法定代表人：魏宗华，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖远玖，公司员工。委托诉讼代理人：李兴国，湖北夷水律师事务所律师。上诉人高宏英因与被上诉人建始县国有资本投资运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2016）鄂2822民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。高宏英上诉请求：一、撤销湖北省建始县人民法院（2016）鄂2822民初1831号民事判决；二、依法对湖北省建始县人民法院作出的（2016）鄂2822民初1831号民事判决第一、二项进行改判；三、判令建始县国有资本投资运营有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：涉案门面房不属于国有资本，一审法院没有依职权查清涉案租赁房屋的权属即认定建始县国有资本投资运营有限公司与高宏英签订租赁合同主体适格错误，高宏英承租的房屋不属于国有资产，建始县国有资本投资运营有限公司无权收回高宏英承租的房屋。建始县国有资本投资运营有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分。建始县国有资本投资运营有限公司于2007年开始对案涉资产行使经营管理权后，高宏英连续多年与建始县国有资本投资运营有限公司签订租赁合同，并未提出异议，现高宏英主张建始县国有资本投资运营有限公司对案涉门面房没有权利，属主观臆想，没有证据证实；二、一审程序合法。根据相关法律规定，当事人对自己的主张应当提交证据证实，建始县国有资本投资运营有限公司已经提交证据证实案涉资产属于国有资产，不存在产权争议，故一审判决符合法律程序规定。建始县国有资本投资运营有限公司向一审法院起诉请求：１、判令高宏英腾退位于建始县××州镇××州大道××幼儿园自××6间编号为第6号的门面房；２、高宏英自2016年5月2日起按28.00元/日支付占用费至返还门面之日止；３、本案诉讼费由高宏英承担。一审法院认定事实：2006年，建始县人民政府印发《建始县行政事业单位国有资产管理改革实施方案》，该实施方案载明“对纳入首批集中统一管理的县行政事业单位国有经营性资产，由县财政局统一监管，并由县人民政府授权委托建始国有资产经营公司统一经营管理”，同时建始县行政事业单位资产移交表中载明移交资产名称建始县县直幼儿园门面业州大道自东向西第1-25间、建设路自北向南第1至14间、学苑路自西向东第1-4间。2015年5月4日，建始国有资产经营公司（甲方）与高宏英（乙方）签订《建始县国有资产租赁合同》，约定建始县国有资本投资运营有限公司将资产所在建始县县直幼儿园（位于业州大道自东向西第6间编号为6号）、面积约11.2㎡门面房出租给高宏英用于商业用途，租赁期间2015年5月2日至2016年5月1日，租金8634.00元，同时约定“合同期满或合同终止，甲方有权收回出租的门面房，乙方投入的装修甲方不作补偿”，“租赁期满，本合同自行终止，若甲方继续出租门面房，乙方无违约行为的，有优先承租权”，“合同终止或解除后，甲方无条件收回门面房。乙方拒绝返还门面房的，门面房占用期间的占用费按合同期租金标准上浮20%收取，同时甲方可自行或通过诉讼方式收回门面房”。后高宏英依约支付了租金。一审另查明，2016年6月3日，建始县国有资本投资运营有限公司名称由“建始国有资产经营公司”变更为“建始县国有资本投资运营有限公司”。一审法院认为，建始县人民政府印发的《建始县行政事业单位国有资产管理改革实施方案》及建始县行政事业单位资产移交表表明建始县国有资本投资运营有限公司系案涉门面房管理人，建始县国有资本投资运营有限公司据此与高宏英签订房屋租赁合同并主张相应权利符合有关政策和法律规定。至本案一审审理终结前，因建始县国有资本投资运营有限公司未提交案涉门面房取得建设工程规划许可证的依据，故双方当事人于2015年5月4日签订的《建始国有资产租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，双方签订的租赁合同虽无效，但高宏英应当依照诚实信用原则，在租期已经届满的情况下及时返还涉案门面房，并按约定标准支付房屋占有使用费。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高宏英于判决生效后五日内将位于建始县县直幼儿园业州大道自东向西第6间编号为第6号的门面房腾退并交付给建始县国有资本投资运营有限公司。二、高宏英于判决生效后五日内按28.00元/日支付自2016年5月2日起至腾退、交付判决第一项确定的案涉门面房之日的房屋占用使用费。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由高宏英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方签订的房屋租赁合同是否有效；高宏英是否应腾退房屋并支付房屋占用使用费。对此，分析评判如下：一、关于双方签订的房屋租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案审理过程中，建始县国有资本投资运营有限公司明确认可涉案房屋修建时没有相应的规划准建手续，因此该公司与高宏英签订的《建始国有资产租赁合同》无效。二、高宏英是否应腾退房屋并支付房屋占用使用费。建始县国有资本投资运营有限公司提交的证据证实，该公司系涉案出租门面房的管理人，有权对涉案门面房主张权利。《中华人共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，建始县国有资本投资运营有限公司与高宏英签订的房屋租赁合同被确认无效后，高宏英应退还因该租赁合同占有的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”建始县国有资本投资运营有限公司根据租金标准要求高宏英支付自2016年5月2日起至返还门面之日止的房屋占有使用费符合法律规定，应予支持。高宏英以涉案门面房未经规划许可，不属于国有资本为由拒绝腾退租赁房屋和支付房屋占有使用费的辩解理由于法无据，本院不予采纳。综上，高宏英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高宏英负担。本判决为终审判决。审判长 南庆敏审判员 李 丽审判员 杨 芳二〇一七年六月二十二日书记员 赖宏为 微信公众号“”