（2017）鲁1329民初2104号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-11
案件名称
临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司与王義彭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沭县人民法院
所属地区
临沭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司,王義彭,曹广明,王永瑞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十七条，第五条
全文
山东省临沭县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1329民初2104号原告：临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司。住所地:临沭县城滨海西路孙蒿科居委会院内。法定代表人：郑余洪，董事长。委托诉讼代理人：陈延超，山东铭星律师事务所律师。被告：王義彭，居民。委托诉讼代理人：叶文娟，山东百正律师事务所律师。第三人：曹广明，居民。委托诉讼代理人：孙希星，山东沂州律师事务所律师。第三人：王永瑞，居民。原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ红公司）与被告王義彭，第三人曹广明、王永瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日作出（2016）鲁1329民初234号民事判决。被告王義彭不服该判决，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2017年3月1日作出（2016）鲁13民终5969号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ红公司的委托诉讼代理人陈延超、被告王義彭的委托诉讼代理人叶文娟、第三人曹广明及委托诉讼代理人孙希星到庭参加诉讼，原告ＸＸ红公司在重审立案后撤回对第三人王永瑞的诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ红公司在本案重审立案后，将诉讼请求变更为：1.确认原、被告签订的《房屋使用权承包合同书》无效；2.判令被告腾空占有使用的临沭县临沭街道办事处孙蒿科社区新建农贸市场三楼所有房屋；3.支付房屋占有使用费146464元及利息；4.支付滞纳金43939元（未补交该项请求的案件受理费，ＸＸ红公司放弃该项请求）。事实和理由：2012年10月21日，原、被告签订《房屋使用权承包合同书》，约定乙方承包甲方所有的房屋，承包期限自2013年1月1日至2023年1月1日，承包费第一年4万元，每年12月底之前支付次年的租金。合同签订后，被告仅交付了第一年和第二年的两万元租金，至今没有支付其余租金。王義彭重审中辩称，一、确认《房屋使用权承包合同书》无效。被答辩人未能取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，违法了法律强制性规定；二、被答辩人应当承担因合同无效所产生的全部法律责任，赔偿答辩人损失；三、答辩人与被答辩人之间所签订的合同自始无效，约定的租金及滞纳金条款无效，被答辩人主张租金及滞纳金的两个诉求无事实和法律依据；四、要求被答辩人返还已支付租金。本案租赁合同无效，被答辩人基于租赁合同收取的租金应返还答辩人。曹广明重审庭审中述称，第三人与被告签订的租赁合同与一审查明的事实一致，如果由于原、被告双方的原因造成合同无效，应当对第三人的损失进行赔偿，并返还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:《房屋使用权承包合同书》约定的房屋中19间交付时间问题。王義彭主张系2013年5月4日后交付，提供了ＸＸ红公司与临沭县临沭街道孙蒿科居委2013年5月4日签订的孙蒿科农贸市场交接单一份（复印件）及2013年5月29日王義彭首次向ＸＸ红公司交租金的收据一份。依据上述证据认为，孙蒿科农贸市场交接时间与第一次交租金的时间相互印证，可以证明实际交付时间；ＸＸ红公司质证认为，孙蒿科农贸市场交接单系复印件，对真实性、关联性不予认可；ＸＸ红公司不能提供证明房屋实际交付时间的证据。本院认为，在ＸＸ红公司不能提供证明房屋实际交付时间的证据的情况下，按照双方合同约定，房屋交付之日,王義彭交付完第一年租金。依据王義彭首次交付租金的证据，应认定19间房屋的实际交付时间为2013年5月29日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月21日，ＸＸ红公司作为甲方，王義彭作为乙方签订了《房屋使用权承包合同》一份。约定甲方将临沭县临沭街道办事处孙蒿科居委新建农贸市场三楼所有房间共计约920平方米的使用权承包给乙方，承包期限自2013年1月1日至2023年1月1日，甲方预留南边9件房屋作办公室使用一年，其余部分每年租金4万元。一年后，甲方把预留的9件房屋一并租给乙方，届时年租金5.5万元。租金以每两年递增4%计算。合同签订后7日内乙方向甲方支付定金1万元，待甲方将房屋交付乙方使用之日，乙方支付3万元（即付完第一年应付的全部租金），此后，每年的12月底之前支付次年的全部租金。甲方于2012年12月31日之前将该批房屋交付乙方使用，如果交房时间延后，则房屋承包期限也相应顺延。甲方确保该批用房通过规划审批属合法建筑并通过合法渠道拥有长期使用权。乙方有权对房屋对外出租或分包。合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，王義彭于2012年10月26日按照约定向ＸＸ红公司支付定金1万元。2013年5月29日，ＸＸ红公司将除东侧9间房屋外的19间房屋交付王義彭，王義彭交付租金1万元。2013年12月31日，王義彭向ＸＸ红公司交付了合同约定的2013年剩余租金2万元及2014年的租金2万元。之后的租金王義彭未再交付，ＸＸ红公司亦未向王義彭交付未交付的9件房屋。在ＸＸ红公司与王義彭签订《房屋使用权承包合同》时，ＸＸ红公司未取得涉案房屋的建设工程规划许可证,在本案一审法庭辩论终结前，仍未取得建设工程规划许可证。王義彭承租涉案房屋后，与曹广明签订《房屋转租合同》一份，将19间房屋转租给曹广明，租赁期限自2014年5月1日至2023年1月1日。2013年7月16日，王義彭与王永瑞签订《房屋转租合同》，约定将另9间房屋转租给王永瑞，但合同未实际履行。本院认为，从ＸＸ红公司与王義彭所签订的《房屋使用权承包合同》约定的条款内容看，实属房屋租赁合同。ＸＸ红公司未在本案一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应认定双方所签订的《房屋使用权承包合同》为无效合同。依据上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，王義彭应当参照与ＸＸ红公司所签订的合同约定租金的标准支付自2013年5月29日至将房屋实际返还ＸＸ红公司之日期间的房屋实际占有使用费。王義彭已支付了一年半（2013年5月29日至2014年11月29日）的房屋占有使用费，王義彭对2014年11月29日至2015年5月29日期间的房屋占有使用费2万元、2015年5月29日至2017年5月29日的房屋占有使用费（4万元＋4万元×4%）×2＝83200元及之后的房屋占有使用费应当支付给ＸＸ红公司。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。基于上述法律规定，ＸＸ红公司提出的房屋占有使用费利息的诉讼请求与法无据，本院不予支持。王義彭在答辩中提出要求ＸＸ红公司赔偿因合同无效造成损失的请求，未提供相关证据证实其具体损失，该请求无事实依据，本院不予支持。王義彭将所承租的涉案房屋转租给曹广明，现由曹广明占有使用，曹广明负有腾房，将涉案房屋返还给ＸＸ红公司的义务。至于因王義彭与ＸＸ红公司所签订的《房屋使用权承包合同》无效给曹广明造成的损失，曹广明可另行主张权利。综上所述，ＸＸ红公司与王義彭所签订的《房屋使用权承包合同》无效，作为次承租人的曹广明负有腾房返还涉案房屋的义务。王義彭依法应向ＸＸ红公司支付涉案房屋的占有使用费。ＸＸ红公司的诉讼请求，本院部分予以支持。ＸＸ红公司在开庭前撤回对王永瑞的诉讼，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司与被告王義彭于2012年10月21日签订的《房屋使用权承包合同》无效。二、第三人曹广明于本判决生效后十日内将位于临沭县临沭街道办事处孙蒿科社区新建农贸市场三楼的19件房屋腾出返还给原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司。三、被告王義彭于本判决生效后十日内向原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司支付2014年11月29日至2017年5月29日期间的房屋占有使用费103200元及2017年5月30日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费（按43264元/年的标准计算）。四、驳回原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3229.28元，由原告临沂市ＸＸ红房地产有限公司负担954.28元，被告王義彭负担2275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 胡松刚人民陪审员 赵思科人民陪审员 邢自法二〇一七年六月二十二日书 记 员 史纪潇 更多数据：搜索“”来源：